當(dāng)下該怎么買(mǎi)房，答案藏在廣州的二次土拍中

經(jīng)過(guò)兩天的競(jìng)拍，廣州第二次集中土拍終于結(jié)束了。

最終48宗地塊，23宗成交，25宗流拍，流拍率為52%；如果算上之前沒(méi)有進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的20宗地塊，那么數(shù)據(jù)則是68宗地塊流拍45宗，流拍率高達(dá)66%。

顯然，這樣的成績(jī)被稱為歷史最慘都毫不為過(guò)。

那么這次土拍為何會(huì)如此慘烈？對(duì)樓市有怎樣的影響？接下來(lái)購(gòu)房者又該如何買(mǎi)房呢？下面我們來(lái)一一討論。

1、土拍結(jié)果意不意外

雖然廣州二次土拍的結(jié)果有慘不忍睹。但業(yè)內(nèi)對(duì)于這樣的結(jié)局其實(shí)已有預(yù)期。

為什么？

其一是拍地政策的收緊；

二次土拍曾經(jīng)過(guò)2個(gè)月的延期，之后帶著史上最苛刻的條件重新掛牌。而新增的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限馬甲等系列政策，則讓房企的心情涼了一大截。（延伸閱讀： ）

在這樣的限制之下，房企就很糾結(jié)了，不買(mǎi)地活不下去，買(mǎi)了地會(huì)活得很累。

其二是房企的資金吃緊；

一方面三條紅線的存在，讓諸多房企的融資并不順利；另一方面市場(chǎng)的冷淡，收入看似沒(méi)減，但回款慢了。

現(xiàn)在的錢(qián)是即不好借，又不好賺，現(xiàn)金流趨于緊張，花錢(qián)便也只能精打細(xì)算了。

你看有的千億房企也得勒緊褲腰帶過(guò)日子；更別說(shuō)規(guī)模小一些的房企了。

其三是地塊的吸引力不夠；

二次集中供地中，也許是為了控制地價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊并不多，對(duì)房企的吸引力不算很大。

事實(shí)上，要不是有一些國(guó)家隊(duì)房企支持，流拍率很可能會(huì)更高。

比如廣鋼地塊，要求競(jìng)得者配建廣鋼公園，市政道路等公共設(shè)施，光這些成本就好幾個(gè)億了，最終也只有中海和保利兩家報(bào)價(jià)。（ 這里透露一下，雖然地塊是被中海拿下，但實(shí)際上后續(xù)是中海和保利聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 ）

而更多的房企抱著寧缺毋濫的觀望態(tài)度，等待著合眼緣的地塊出現(xiàn)。有小道消息，此次很多房企沒(méi)有出手，就是在等第三次土拍的某些優(yōu)質(zhì)地塊。

所以，這次土拍不及格的成績(jī)，我認(rèn)為情有可原，不算意外。

2、土拍的后續(xù)影響

在樓市基本面確定的情況下，二次土拍對(duì)其并不會(huì)有太多的沖擊，更多的還是對(duì)土拍市場(chǎng)的影響。

而在此次土拍之后，廣州土拍可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，畢竟政府控地價(jià)很重要，但把地賣(mài)出也很重要。

因?yàn)檫@不僅是關(guān)系著自身的財(cái)政收入，更關(guān)系著后續(xù)市場(chǎng)的供應(yīng)，尤其是在保障房方面，還需要房企們出錢(qián)出力。

所以第三次集中土拍的限制政策大幾率會(huì)有所放松，帶來(lái)的地塊也會(huì)更優(yōu)質(zhì)。

第三次集中土拍應(yīng)該會(huì)在11月份到來(lái)，大家不妨關(guān)注一下。

3、土拍給買(mǎi)家的啟示

雖然此次土拍對(duì)樓市沒(méi)有什么影響，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻又不少的啟示。

事實(shí)上，土拍市場(chǎng)中的房企，跟房產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)房者，所面臨的局面極為相似。

例如，兩者的購(gòu)買(mǎi)力都被嚴(yán)格的限制，土拍對(duì)房企 的資質(zhì)、融資、貸款、保證金等都有要求 ，買(mǎi)房則對(duì)購(gòu)房者的首付資金來(lái)源也有限制；

兩者都不能利用高杠桿，房企融資不易，買(mǎi)家貸款不易；

兩者買(mǎi)入的成本都很高，房企需要一次性付款或有更多配建面積，而購(gòu)房者則需要準(zhǔn)備更多的首付 。

是不是有種同命相連的感覺(jué)？

而兩者的不同點(diǎn)在于，房企更專業(yè)，能夠基于環(huán)境而做出對(duì)自身更有利的選擇；而購(gòu)房者則更多的是小白，對(duì)于買(mǎi)房這件事，懵懵懂懂，不知所措。

所以在土拍市場(chǎng)上發(fā)生的一切，其實(shí)相當(dāng)于給購(gòu)房者好好上了一堂買(mǎi)房指導(dǎo)課，主題便是：在冷淡的市場(chǎng)下，如何買(mǎi)房更加穩(wěn)健？

第一、買(mǎi)城市中心區(qū)；

從土拍的結(jié)果看，流拍的地塊大多是郊區(qū)，而中心區(qū)的地塊則都成功出讓，相對(duì)來(lái)說(shuō)更加安全穩(wěn)健。

第二、買(mǎi)地段核心區(qū)；

如果實(shí)在要買(mǎi)郊區(qū)，就買(mǎi)區(qū)域的核心地段，比如花都的區(qū)府板塊，增城的新塘，都是區(qū)域中的代表。

第三、選擇剛性資源；

在市場(chǎng)不確定的情況下，買(mǎi)有剛性需求的會(huì)更穩(wěn)妥；像地鐵、教育、成熟的生活配套等都屬于剛性需求；而類似江景則不屬于。

比如番禺石樓鎮(zhèn)利豐北側(cè)地塊，可謂一線望江，起拍樓面價(jià)也才14545元/平，但還是難逃流拍命運(yùn)。

第四、觀望躺平，靜待時(shí)機(jī)

此次土拍結(jié)果， 房企給政府傳遞的便是一種觀望態(tài)度。

在資金緊張，地塊限制條件增多的情況下，房企更多的選擇了躺平，瞄準(zhǔn)自己的心儀地塊，靜待后續(xù)的變化。

而這也會(huì)使得政府不得不考慮，是否要放松下一次的土拍限制？如此，房企的機(jī)會(huì)便來(lái)了。

事實(shí)上，市場(chǎng)冷淡的時(shí)候，只要時(shí)間夠長(zhǎng)，急的就是賣(mài)方，而買(mǎi)方則有更多的撿漏機(jī)會(huì)。

以上對(duì)應(yīng)到你現(xiàn)在買(mǎi)房，也同樣有效。

所以這一趟課的筆記你記好了嗎？如果沒(méi)有，評(píng)論區(qū)留言，咱們一起討論。

如果你有買(mǎi)房的打算，不妨先關(guān)注一下。