意料之中的買主 萬科19.39億再度回歸上海寶山舊改

觀點網 喊著“控虧減虧”的萬科，通過舊改路徑再度落子一線城市。

6月2日，上海市規劃和自然資源局發布寶山區國有土地使用權協議出讓公示，寶山楊行一“城中村”改造住宅地塊完成協議出讓。上海宜為興置業發展有限公司（萬科與楊行資產聯合體）以總價19.39億元競得該地塊，折合樓板價2.36萬元/平方米。

值得關注的是，在5月29日舉行的2025年度股東會上，萬科管理層曾表示將積極參與城市更新。話音剛落，萬科便成功拿下寶山楊行一城中村改造地塊。

寶山楊行土地“入賬”

根據出讓公告，該地塊名稱為寶山區BSP0-0401單元08-06地塊（“城中村”改造項目——楊行鎮老集鎮），項目位于寶山區楊行板塊，為純住宅用地，土地出讓面積3.28萬平方米，容積率2.5，規劃建筑面積約8.2萬平方米，項目東至08-07地塊、南至08-08地塊、西至規劃九路、北至08-05地塊。

公開資料顯示，該地塊屬于楊行老集鎮城中村改造項目。這一大型舊改項目位于上海寶山區，分“一期（楊泰路西側）”和“二期（楊泰路東側及周邊）”推進，由萬科聯合體（上海宜為興置業）主導開發，整體規劃面積超過200萬平方米，涵蓋安置房、商辦、教育及科創配套。

其中，舊改一期于2016年獲批、2017年啟動動遷，2020年完成土地出讓，核心安置房“誠和佳苑”已交付。

此次出讓的08-06地塊屬于舊改二期，于2022年8月啟動動遷。根據規劃，舊改二期是一個功能復合的大型居住社區，將建設75萬平方米住宅、8.8萬平方米研發空間、7.4萬平方米商辦載體、6.6萬平方米社區配套、7.6萬平方米基礎教育設施以及15.4萬平方米綠化面積，形成一個功能復合的大型居住社區。

舊改二期共包含楊泰路東側區塊（東街村）、楊桃路南側區塊、塘灣區塊（西街村）、蕰川路西側友誼西路北側區塊（湄浦村）以及禮才區塊（楊北村）五個地塊，禮才區塊（楊北村）和楊泰路東側區塊（東街村）已分別于2023年、2024年完成出讓，摘牌方均為萬科聯合體。

據悉，上述兩宗地塊所對應的項目“四季都會·青藤里”和“四季隱秀”均已入市銷售。其中，四季都會·青藤里于2023年9月開盤，累計推出926套，目前剩余34套可售，去化率為96%；四季隱秀于2024年12月12日開盤，累計推售1022套，去化率約為88%。

所以，此次寶山區BSP0-0401單元08-06地塊由萬科聯合體競得，實乃意料之中。由于該地塊屬“四季都會”新組團，因此有分析認為，地塊將作為萬科“四季都會”系列第八期開發。

壓力下的舊改潛行

在房地產行業下行周期中，萬科仍面臨較大的資金壓力，近年來鮮少出現在上海公開土拍市場。這也導致萬科在上海的項目儲備有限。據悉，目前萬科在上海主要有四季隱秀、中興傲舍、高福云境三個在售項目。

其中，最受市場關注的是位于上海黃浦區的高端項目——高福云境。2025年10月，該項目入市銷售，備案均價達21萬元/平方米。項目地處巨鹿路與長樂路之間，被南京西路與淮海路兩大商圈環繞，同時位于靜安寺、南京西路、新天地、陜西南路四大CBD商圈中心，屬于上海傳統核心地段。

在一線城市土地資源日益稀缺的背景下，舊改成為獲取土地儲備的重要途徑。那么，在上海拿地的萬科，已經緩過來了嗎？

在5月29日的2025年度股東會上，萬科董事長黃力平將2025年形容為“極為艱難、直面挑戰的一年”，并明確2026年公司將繼續以化險與發展為核心任務，圍繞債務穩妥處置、存量高效盤活、主業堅決聚焦、經營控虧減虧四大方向推進各項工作，力爭早日走出經營困境。

與此同時，萬科管理層也提及了城市更新的機會。會上，管理層介紹，萬科在城市更新積累了豐富的經驗和項目儲備。“目前城市更新項目中主要分為兩類，一類是歷史文化名片級標桿項目，如廣州永慶坊、深圳南頭古城、大連東關街、東莞記憶、福州煙臺山項目等，通過文脈保護與活化利用，實現街區再造；另一類是資源稀缺型大型綜合片區項目，如廣州黃埔新城，體量大、功能復合，打造了多個多元活力的城市名片。”

他介紹稱，在項目操盤中，萬科也積累和提升了相應的專業能力：一是“繡花”功夫的城市更新微改造能力；二是特色商業街區與鄰里型商業的創新打造能力；三是綜合產業招商與運營能力；四是多業態協同、全周期運營能力。

對于此次拿下上海寶山楊行舊改熟地而言，對萬科具備較強的確定性，屬于符合“快周轉”模式的相對穩健策略。“未來公司將緊抓政策機遇，積極參與城市更新，響應'十五五'規劃的有關部署要求，力爭在推動企業轉型發展中有所作為。”

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