突發(fā)！254畝調(diào)規(guī)，海口江東的超級學(xué)校真的快來了！

今年2月，海南僑中和海口濱海九小兩大頂級學(xué)校要落子江東建分校的消息官宣后，不少人仍對這個強(qiáng)強(qiáng)組合的“超級學(xué)校”抱著觀望態(tài)度。

三個月過去后，今天海口市官方正式發(fā)布了《海口江東新區(qū)國際高教科研組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》JDGJ-07-A03等地塊修改公示》。對應(yīng)的地塊，正是海南僑中+濱海九小的江東校區(qū)。

也就是說，這個超級學(xué)校又有最新的消息傳出，調(diào)規(guī)之后就是開建，這個超級學(xué)校應(yīng)該真的快來了！

這次的調(diào)整動作很大，直接將接近12萬方的居住用地調(diào)整成了中小學(xué)用地。具體來看，地塊修改主要涉及三個方面：

第一，居住用地變中小學(xué)用地。原JDGJ-07-A05地塊，面積119433平方米，原本是二類居住用地，此次部分用地性質(zhì)修改為中小學(xué)用地及城鎮(zhèn)村道路用地。

同時，原JDGJ-08-A02地塊部分（21630平方米）由商務(wù)/商業(yè)混合用地修改為中小學(xué)用地；原JDGJ-07-A04、JDGJ-08-A03地塊也由公園綠地修改為中小學(xué)用地。

第二，道路取消，6個地塊整合為1個。將論證范圍內(nèi)南北向支路取消，把原JDGJ-07-A03、A04、A05、JDGJ-08-A01、A02、A03等6個地塊及規(guī)劃支路，整合成了1個大地塊——JDGJ-07-A03。整合后，該地塊總面積達(dá)到169327平方米（約253.9畝），用地性質(zhì)全部為中小學(xué)用地。

第三，規(guī)劃指標(biāo)重新確定。原居住用地容積率為2.0，建筑限高36米。修規(guī)后，JDGJ-07-A03地塊指標(biāo)確定為：容積率≤1.0，建筑密度≤30%，建筑限高≤30m，綠地率≥35%。

5月初小易就曾報道過這三個教育項目的建設(shè)參數(shù)：

濱海九小江東分校：用地面積38.2畝，建筑面積2.74萬㎡，建設(shè)30個班，今年9月開工，預(yù)計明年8月完工。

海口市濱海第九小學(xué)江東校區(qū)效果圖 圖源：自貿(mào)江東

海南華僑中學(xué)江東校區(qū)高中部：用地面積173.6畝，建筑面積11.07萬㎡，建設(shè)90個班，今年9月先行開工首開區(qū)30個班，明年8月完工。

海南華僑中學(xué)江東校區(qū)初中部：用地面積42.3畝，建筑面積3.57萬㎡，建設(shè)30個班，今年啟動前期工作。

把這三個學(xué)校的用地面積相加：38.2畝+173.6畝+42.3畝≈254畝。這個數(shù)字，與此次修規(guī)整合后的253.9畝中小學(xué)用地面積基本一致。也就是說，這253.9畝的超級大地塊，正是為濱海九小和海南僑中江東校區(qū)量身定制的。

不僅如此，這次調(diào)規(guī)還透露了更多配套細(xì)節(jié)。除了中小學(xué)陣容，調(diào)規(guī)中還出現(xiàn)了幼兒園的規(guī)劃——JDGJ-07-A01地塊規(guī)劃1處9班幼兒園，JDGJ-07-A05地塊規(guī)劃1處6班幼兒園。兩處共計15個班的幼兒園，加上前文提到的初中小學(xué)各30個班、高中90個班，從幼兒園到小學(xué)再到初高中，一站式全滿足。結(jié)合此前消息，這里共計規(guī)劃容納的學(xué)生規(guī)模將達(dá)到7300人。

同時，JDGJ-07-A05地塊還規(guī)劃了1處單元服務(wù)中心，包含300床養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、文化活動中心、社區(qū)服務(wù)中心、司法所、派出所、商場及菜市場（或生鮮超市）等全維生活配套。

從學(xué)校占地規(guī)模、涵蓋的教育階段，到未來規(guī)劃的招生規(guī)模，加上無縫銜接的生活配套，這里都是實(shí)打?qū)嵉暮？凇俺墝W(xué)校”。

在這輪調(diào)整中，商業(yè)、綠地、居住用地都做出了讓步，但最讓人意外、也是最值得單獨(dú)拎出來說的，是那近12萬方的原居住用地直接變更為中小學(xué)用地。

江東新區(qū)實(shí)景 圖源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

算一筆最簡單的賬：這近12萬方的原居住用地，若按原規(guī)劃2.0的容積率建商品房，能蓋出近24萬平米的房子。按目前江東高教組團(tuán)新房普遍2萬+/㎡的價格算，這是一筆相當(dāng)可觀的土地出讓金和銷售回款。

但現(xiàn)在，這宗住宅地被抹掉，換成了不能直接賣錢的中小學(xué)用地，還需要投入巨額財政去建設(shè)。

這種魄力，換來的是高教組團(tuán)教育矩陣的成型。目前，組團(tuán)內(nèi)已經(jīng)集齊了海南中學(xué)江東校區(qū)、北師大附校、哈羅公學(xué)、寰島高中等一批頭部名校，如今九小和僑中地塊控規(guī)坐實(shí)，公辦、民辦、國際學(xué)校并存的格局已經(jīng)全部落地。

頭部學(xué)校扎堆的同時，組團(tuán)的居住格局也十分分明：一邊是江東·梧桐里、城發(fā)·江東仕家等政府指導(dǎo)價12000元/㎡（部分9500元/㎡）的安居房托底；

另一邊則是拉開梯度的商品房——新房價格普遍在20000元/㎡以上，同人樂府約22000元/㎡，萬華江東麓島約25000元/㎡；

二手房價格跨度較大，根據(jù)項目新老程度，大概在10000-35000元/㎡之間。

來源：貝殼找房

在這樣一個地價不菲、新房2萬+的板塊，官方這次調(diào)規(guī)，不僅抹掉了近12萬方能直接變現(xiàn)的居住用地，連同商業(yè)、公園綠地也一并騰挪，統(tǒng)統(tǒng)讓位給學(xué)校。這足以說明，在江東高教組團(tuán)的規(guī)劃里，頂級教育配套的優(yōu)先級被放在了最前面。

如今控規(guī)坐實(shí)，開建在即，江東新區(qū)的這個超級學(xué)校組合，真的快來了。