從上海寶山到全國開花 金茂滿系擴張版圖里的落地邏輯

觀點網(wǎng) 2026年初夏，金茂又在北上海落地生根。

5月24日，位于上海寶山廟行板塊的金茂滿譽認購結(jié)束，據(jù)了解，項目均價約合6.5萬元/平方米，累計認購客戶為288組，本次共推出212套房源，認購率約合135.8%。

從認購結(jié)果來看，金茂滿譽成為2026年上海第一個單次推盤超過200套，并且認購率超過100%的樓盤。

作為一家深耕北上海區(qū)域多年的企業(yè)，金茂曾在寶山片區(qū)接連操盤江灣金茂府、金茂棠前、中環(huán)金茂府等項目，而金茂滿譽背后的“滿系”產(chǎn)品則是第一次亮相上海市場。

金茂再入北上海

提及金茂滿譽的落地，市場多會想起2025年11月那場土拍。

2025年11月24日，在上海第九批次土拍現(xiàn)場，中國金茂以底價37.26億元成功競得寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊，成交樓面價為3.7萬元/平方米。

值得注意的是，這是該板塊時隔20年再次推出的市場化住宅用地。具體來看，地塊總占地面積5.59萬平方米，容積率1.8，總建筑面積15.98萬平方米，地上總建筑面積10.62萬平方米。

拿地后，項目的建設(shè)單位定為西安昶茂置業(yè)有限公司，由中國金茂100%控股。2025年12月，昶茂置業(yè)投資成立了上海瀚茂置業(yè)有限公司，正式主導(dǎo)B2-08地塊的開發(fā)。

數(shù)月后，該地塊規(guī)劃方案公示，擬建8幢高層、2幢洋房及13幢疊墅，觀點新媒體了解到，小區(qū)內(nèi)有一條公共通道貫穿，直接銜接軌道交通站點，可將地鐵人流通過公園步道以及公共通道導(dǎo)入地塊內(nèi)的商業(yè)商辦、住宅地塊，這一配置在寶山區(qū)域內(nèi)較為少見。

對比周邊項目，佳運瑞璟灣、華發(fā)四季河濱等項目均在2022年-2023年入市。

其中，佳運瑞璟灣項目于2022年12月拿地，成交樓板價3.33萬元/平方米，溢價率9.45%。目前均價在6.57萬元/平方米；華發(fā)四季河濱于2022年7月拿地，溢價率1.28%，成交樓板價為3.0,4萬元/平方米，目前均價6.63萬元/平方米。

對比上述項目，金茂的特殊之處在于以底價拿地，最大化了利潤空間。目前項目首開高層均價約6.5萬元/平方米，總體來看利潤率更可觀。

此外，這一項目落地，也標志著金茂更多產(chǎn)品線在上海占據(jù)位置。自2024年初發(fā)布該產(chǎn)品戰(zhàn)略以來，金茂在上海繼續(xù)搶占市場，2025年累計參與8幅宅地競拍并斬獲3幅，涉及項目包括金茂府、棠系產(chǎn)品。

截至目前，除了金茂滿譽之外，金茂已在寶山區(qū)域接連開發(fā)了江灣金茂府、金茂棠前、中環(huán)金茂府等多個樓盤；再加上其在普陀桃浦的普陀金茂府和潤雲(yún)金茂府，金茂在北上海已鋪排多宗改善類項目。

一線城市突圍布局

不過，真正賦予金茂穿越周期能力的，并非局限于上海的地緣紅利，而是其項目在全國超一線城市的接連落地。

2026年4月30日，金茂以接近底價的20.98億元斬獲朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域平房區(qū)城中村改造項目1105-01地塊。

從地理位置來看，該地塊地處東壩南成熟區(qū)域的邊緣地帶，西側(cè)臨近東五環(huán)，北側(cè)臨近新亞學(xué)校。觀點新媒體注意到，該地塊容積率2.0、建筑控高45米，總體規(guī)劃條件相比此前落地北京的另一宗滿系產(chǎn)品金茂滿曜更具優(yōu)勢，有業(yè)內(nèi)預(yù)計該地塊將發(fā)展金茂在北京的第二個滿系產(chǎn)品。

據(jù)悉，該項目實施方案于2025年5月經(jīng)市政府批準并報住建部備案；區(qū)域內(nèi)330戶騰退已于2025年底前100%簽約完成。

對比金茂此前在北京的改善型項目，1105-01地塊具備一定的地理優(yōu)勢，據(jù)觀點新媒體了解，截至2026年5月，中國金茂在北京的高端住宅項目主要包括府系、璞系、滿系三個產(chǎn)品線，而項目均布局朝陽與豐臺。

其中，位于北京朝陽廣渠路北京金茂府為金茂首座“府系”作品，臨近國貿(mào)CBD；金茂滿曜則位于朝陽朝青板塊，為金茂滿系落地北京第一宗項目，目前已售罄。

除朝陽區(qū)外，金茂還格外偏愛豐臺。位于豐臺宋家莊的北京金茂府為南三環(huán)內(nèi)第二代府系項目，由金茂與中鐵建聯(lián)合開發(fā)，部分樓棟2023年交付；豐臺東鐵營的金茂璞逸豐宜則為北京首座璞系項目，預(yù)計在2027年中交付；豐臺大紅門的永定金茂府則在2025年底已交付，位于三環(huán)以內(nèi)。

按照時間來看，北京是金茂滿系產(chǎn)品落地超一線城市的第一站，上海則是第二站，那么第三站將落地哪里？

時間調(diào)回2026年4月，將視線轉(zhuǎn)向廣州，彼時金茂與保利酣戰(zhàn)多輪，最終以總價14.87億元摘得廣州荔灣區(qū)中山八立交東北側(cè)AL011119地塊，溢價率6.44%，折合樓面價2.66萬元/平方米。

拿地后第二天，地塊便完成備案，據(jù)悉，項目總用地面積2.60萬平方米，可建設(shè)用地面積2.58萬平方米，計算容積率建筑面積5.59萬平方米。

根據(jù)備案披露，金茂計劃總投資31.26億元，主要建設(shè)住宅、公建配套設(shè)施、地下車庫、公交設(shè)施等。還有市場傳言稱，該地塊將建造下一座“滿系”項目，但目前并未蓋章定論。

事實上，金茂近年一直在思考廣州的主城區(qū)的打法，除珠江金茂府、信達金茂府幾宗項目位于核心區(qū)外，金茂的大多項目集中在從化、增城、南沙，因此，在拿到老西關(guān)的地塊后，金茂迅速展開備案，將進一步強化廣州核心城區(qū)的布局。

廣州之外，讓金茂“拿地”即備案的項目城市還包括蘇州。

2026年3月29日，金茂旗下蘇州勇茂置業(yè)有限公司底價競得位于蘇州人民路的蘇地2026-WG-Z01號地塊，成交總價6.51億元。

落槌僅隔1天，金茂已完成規(guī)劃公，項目或已定為金茂滿系項目。據(jù)了解，這是金茂繼姑蘇金茂府后，時隔14年再進入蘇州核心城區(qū)市場。

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