房主將自家住宅變“網約房” 鄰居有權說“不”嗎？

近年來，“網約房”作為一種新業態越來越常見。在浙江寧波，一位房主將自己的閑置住宅放在互聯網平臺上短租，沒想到卻被鄰居起訴到了法院。房主很不解，我自己的房子，難道還不能自己做主？鄰居是不是有權說“不”？

房主將住宅變“網約房”被鄰居起訴

張先生在浙江省寧波市江北區購置了一套住房。房屋交付后，他就把房子作為“網約房”使用，通過多個網絡平臺發布房源信息，標明價格，接受不特定人員的預訂。然而，這一做法很快引發了同樓鄰居的不滿。

審理該案的法官劉曉麗受訪

寧波市江北區人民法院法官 劉曉麗：原告跟被告是樓上樓下的鄰居，原告認為被告這種行為導致小區外來人員增多，經常會發生夜間擾民現象，對周圍鄰居的生活都造成了影響。而且因為入住人員的身份沒辦法核實，給小區的治安、消防都帶來了很大的風險。

鄰居認為，這套房屋的規劃用途是住宅，作為“網約房”出租牟利是改變房屋的性質。根據法律規定，業主將住宅變為經營性用房的，必須取得利害關系業主的一致同意。而張先生在沒有獲得鄰居同意的情況下就擅自對外經營，違反了法律，于是鄰居將張先生告上了法庭。

圖為庭審畫面

寧波市江北區人民法院法官 劉曉麗：爭議的主要焦點是被告的這種行為是不是屬于把住宅改變為經營性用房？要不要經過其他鄰居的同意？原告認為被告這種行為肯定屬于把小區住宅改為經營性用房。但是被告認為他這種方式實際上是對房子進行出租，只是出租的方式通過第三方平臺，通過日租、周租或者月租的方式進行。

“網約房”和“出租房”到底有何區別？

該案歷經一審、二審，法院終審判決要求張先生恢復住宅用途。“網約房”和普通出租房到底有什么區別？同樣是出租，為什么長租就行，網約就不行？

寧波市江北區人民法院法官劉曉麗介紹：

• 一般來說，出租的對象相對來說是比較固定的，但是“網約房”的對象是不特定的主體，入住的主體具有流動性和隨意性。
• 出租的時間段比較長，但是“網約房”一般是按日或者按小時結算房費。
• “網約房”內一般會配備一些有償使用的消耗品，另外房東還會提供結束之后打掃維護服務，所以相對于出租這種單純滿足居住需求的方式，“網約房”其實是提供了一種經營性服務。

法院經審理認為，被告實質上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變為經營性用房，應該經有利害關系的業主一致同意。判決被告張某停止對房屋的經營性使用，恢復其住宅用途。被告張某不服一審判決提起上訴，二審法院判決駁回，維持原判。

改變住宅性質須經利害關系業主一致同意

這起案件雖然塵埃落定，但很多人心里還有一個疑問，我把自己家的房子變成“網約房”，為什么還要鄰居同意？想要合法經營“網約房”，又該辦理哪些手續呢？

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。那么，哪些人屬于“利害關系業主”呢？

寧波市江北區人民法院法官劉曉麗介紹，一般來說，本棟樓內的其他業主直接推定為利害關系人。但是如果是本棟樓之外的其他業主，一般要提供相應的證據，證明房屋的價值，或者說生活的品質受到了影響。

圖為涉事樓棟進出大門

專家提醒，即便沒有人投訴，房主也不能擅自將住宅改為“網約房”。如果想要合法經營，除了取得本棟樓其他業主的一致書面同意，還必須向公安等部門申請特種經營審批，配齊消防、身份識別等設備，滿足消防及治安要求。

鄭飛教授受訪

中國政法大學教授 鄭飛：首先，要確定這個房子的權屬到底是什么。性質到底是什么？另外還要符合小區的管理規約。第二，要取得利害關系人的書面同意。第三，要符合相關部門的規定，取得相關的營業執照和許可證。比如說像公安部門、衛生部門要去登記等等。出于治安管理的規定，包括什么人、什么時候入住，都要有實時的登記。

違規經營“網約房”可能面臨多重法律風險

有利害關系業主的一致同意，是住宅改經營性用房的法定前提，“網約房”的發展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。如果違規經營“網約房”，還有可能帶來風險隱患。

記者跟隨民警走訪了寧波市“網約房”管理試點轄區發現，“網約房”管理面臨的一大問題是確認登記人員是否為實際入住人員。

寧波市公安局北侖區分局副局長 胡賢波：作為經營者，他不能保證實際入住的人員跟訂單的人員是否一致，那就必然帶來一定的風險問題，比如說未成年人的入住問題。我們開發了“網約房”監管平臺，入住客人通過手機移動端進行人證合一，憑認證后的藍牙手機進行入住，確保了登記人員和實際入住人員的一致，最大限度消除安全隱患。第二方面，因為頻繁入住不同人員，帶來的噪聲和其他問題很容易引起鄰里糾紛。

中國政法大學教授 鄭飛：如果“網約房”影響到了其他業主，其他業主就有可能起訴到法院要求消除影響，恢復到原來的自住房的狀態。如果你沒有遵循相關的治安管理的規定、衛生管理的規定等等，那么有可能受到行政處罰。

專家提醒，在涉及火災事故、黃賭毒等違法犯罪，以及詐騙、非法拘禁等其他刑事案件時，若存在手續不全、消防不達標、信息登記缺失等情況，“網約房”經營者可能面臨相應的侵權賠償責任，情節嚴重的還可能涉及“非法經營”等相應的治安處罰或刑事責任。

來源：央視新聞客戶端