親屬無證回遷房買賣反悔無效！北京房產(chǎn)律師確認(rèn)合同合法有效

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【真實(shí)判例】

親屬買賣無證回遷房，全款交房后賣家想反悔！法院判決：合同有效，禁止反悔！

案例導(dǎo)讀

很多人都有疑問：沒有房產(chǎn)證的回遷房，親戚之間先交錢、后補(bǔ)合同，萬一對(duì)方翻臉不認(rèn)賬，交易算數(shù)嗎？

生活中大量親屬房屋交易都是口頭約定、先履行后補(bǔ)協(xié)議，容易產(chǎn)生反悔糾紛。

本案給出權(quán)威司法參考：無證回遷房可依法交易，全款付清、實(shí)際交房、自愿補(bǔ)簽合同的，交易具備法律效力，賣家無權(quán)毀約！

案情回顧

本案房屋為拆遷安置房，2003 年當(dāng)事人家中老父親拆遷，家人協(xié)商一致，由小女兒獨(dú)自使用家庭拆遷款購置一號(hào)回遷房。房屋權(quán)屬歸小女兒所有，因歷史遺留原因，始終未辦理房產(chǎn)證。

2021 年，小女兒因生意周轉(zhuǎn)急需資金，主動(dòng)和親姐姐協(xié)商，將名下一號(hào)回遷房以總價(jià) 300 萬元對(duì)外出售。

出于親屬信任，兩姐妹初期僅口頭達(dá)成賣房約定。

姐姐信守約定，分三筆向小女兒付清全額 300 萬購房款。

2021 年 6 月，小女兒出具親筆收款條，確認(rèn)房款全部結(jié)清。

2022 年，小女兒將房屋、配套購房資料及鑰匙交付姐姐，由姐姐實(shí)際入住使用。

為固化交易事實(shí)、規(guī)避后續(xù)爭(zhēng)議，雙方在 2023 年 4 月補(bǔ)簽正式《房屋買賣合同》，明確房屋現(xiàn)狀、交易價(jià)格、付款明細(xì)、過戶義務(wù)，約定待政策允許辦證過戶時(shí)，小女兒需配合完成相關(guān)手續(xù)。

交易履行完畢后，小女兒產(chǎn)生反悔想法，試圖否認(rèn)交易、收回房屋。姐姐無奈起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。

被告答辯（小女兒）

小女兒認(rèn)可全部交易事實(shí)：房屋買賣是本人真實(shí)意愿，因資金需求主動(dòng)賣房，已足額收取房款、完成房屋交付，補(bǔ)簽合同旨在固定交易事實(shí)、約束雙方行為，對(duì)全部交易內(nèi)容無異議。

法院查明關(guān)鍵事實(shí)

1、房屋權(quán)屬來源清晰、無爭(zhēng)議

一號(hào)回遷房由全家協(xié)商一致歸小女兒所有，小女兒具備完整交易資格，不存在共有權(quán)屬糾紛。

2、買家全款履約，交易真實(shí)落地

姐姐已全額支付購房款，留存完整轉(zhuǎn)賬記錄、收款憑證，房屋已實(shí)際交付入住，交易真實(shí)且已實(shí)際履行。

3、事后補(bǔ)簽合同合法有效

書面合同雖簽署于付款、交房之后，屬于對(duì)已完成真實(shí)交易的事后確認(rèn)，系雙方自愿簽署，不存在欺詐、脅迫、虛假交易情形。

4、無證不影響合同效力

案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證屬于客觀現(xiàn)狀，僅影響物權(quán)過戶變更，不影響雙方房屋買賣合意的法律效力，不能作為反悔依據(jù)。

最終法院判決

雙方 2023 年 4 月簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，賣家應(yīng)當(dāng)恪守約定，不得無故反悔。

核心判決邏輯

1、無證回遷房可依法交易

回遷房暫時(shí)無房產(chǎn)證、無法過戶，僅代表物權(quán)暫時(shí)無法變更，不會(huì)影響買賣合同的法律效力，合法訂立的交易合同受法律保護(hù)。

2、先交房付款、后補(bǔ)合同，司法予以認(rèn)可

親屬之間先履行交易、后補(bǔ)書面協(xié)議的行為，符合民間交易習(xí)慣，可有效佐證交易真實(shí)性，對(duì)雙方均具備法律約束力。

3、已實(shí)際履行的交易，應(yīng)當(dāng)恪守誠信原則

買家全款付清、實(shí)際占有房屋，賣家收款并完成交房，交易已實(shí)際履行。依據(jù)民事誠實(shí)信用原則，任何一方不得單方面無故毀約。

律師普法干貨

? 1、親屬之間回遷房買賣，合法合規(guī)受法律保護(hù)

只要交易自愿、款項(xiàng)真實(shí)支付、不存在惡意串通損害他人權(quán)益的情形，親屬間的無證回遷房交易，與普通商品房交易效力一致。

? 2、事后補(bǔ)簽合同，可有效固定交易事實(shí)

真實(shí)交易完成后補(bǔ)簽書面合同，能夠完善證據(jù)鏈條，有效降低親屬之間事后扯皮、違約反悔的法律風(fēng)險(xiǎn)。

? 3、沒房本≠可以隨意反悔

很多人存在認(rèn)知誤區(qū)，認(rèn)為無證交易不受約束。法律層面區(qū)分合同效力與物權(quán)過戶，只要合同合法有效，雙方就需要依法履約。

? 4、回遷房交易建議留存三類核心證據(jù)

轉(zhuǎn)賬記錄 + 收款收據(jù) + 書面買賣合同

完整留存證據(jù)，能夠最大程度保障自身合法權(quán)益，規(guī)避后續(xù)交易糾紛。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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