2026年房價繼續(xù)下跌，中國半數(shù)家庭或將面臨四大難題

眼看2026年已經(jīng)過半，很多人每天盯著樓市消息、看漲跌曲線，但真正能把自家賬本攤開仔細算一算的，其實并不算多。在中國家庭的資產(chǎn)配置當中，房產(chǎn)所占比重高得驚人，平均下來約有59.1%的家庭總資產(chǎn)沉淀在不動產(chǎn)之上，這意味著多數(shù)普通家庭的財富根基幾乎都綁定在一棟樓、一套房乃至一塊地上。一旦這類資產(chǎn)價格出現(xiàn)下行，家庭整體凈值便會隨之承壓，而其中受沖擊最深的，正是那些在估值高點接盤的購房群體。

討論樓市低迷究竟傷害了哪些群體，繞不開一個最直接的對象，即在高位入市的購房人群。這批購房者承受著雙重壓力，一方面背負著當年簽約時的高額貸款利率，另一方面眼看著房屋的市場價值持續(xù)縮水，名下資產(chǎn)的實際價值已經(jīng)遠低于當年支付的對價。再加上近幾年房地產(chǎn)行業(yè)深度調整所傳導出來的下崗失業(yè)與收入下滑問題，部分家庭已經(jīng)出現(xiàn)了償貸困難，乃至淪為銀行處置不良資產(chǎn)時的法拍對象。

聚焦到具體的購房窗口期可以發(fā)現(xiàn)，2021年至2022年這兩年的入市者尤其典型。從價格曲線看，中國房價自2022年一季度開始進入下行周期，跌幅也逐漸加深，2022年平均下跌2.33%，2023年平均下跌3.23%，2024年平均下跌7.42%，2025年上半年平均下跌7.53%。

在重點城市層面，47個核心城市房價較高點回撤幅度的中位數(shù)約為32.7%，南京、重慶、武漢、鄭州等二線城市跌幅基本都在40%上下，溫州、東莞、惠州等三四線城市跌幅更是普遍超過50%。換言之，2021年至2022年這一批高位接盤的家庭，按市場中位回撤幅度計算，相當于將自身近三分之一甚至更多的家庭財富折損在了房產(chǎn)價值的縮水之中。

在比較視角下，購房時點的差異直接決定了家庭資產(chǎn)承壓程度的高低。如果購房時間相對較早，比如2015年前后入市的家庭，由于經(jīng)歷過2016年至2020年那一輪上漲周期，房價即便從高點回撤30%至40%，賬面市值仍然高于其當年的購房成本，從財富存量口徑看并未陷入實質性的資產(chǎn)倒掛。

而對于更早期以兩三萬元一套購入老舊住宅的老職工家庭，名下房產(chǎn)即便從千萬元的峰值回落至六百萬元，其名義資產(chǎn)規(guī)模仍然遠高于初始投入，市場波動對其消費決策形成的擾動較為有限。真正承受了實質性家庭財富壓縮的，恰恰是2021年至2022年在估值高位完成簽約、且貸款杠桿率較高的那一批購房者。

對于這部分高位入市者而言，房價下跌帶來的并非賬面數(shù)字的簡單波動，而是一連串與生活質量、家庭穩(wěn)定、現(xiàn)金流狀況緊密綁定的實質考驗。歸納起來，2026年倘若房價繼續(xù)承壓，近半數(shù)家庭至少要直面四道坎。

頭一道坎是流動性枯竭，賬面看著不少，真要用錢時卻擠不出多少。2025年全國68城新房成交面積持續(xù)同比下滑，部分周次甚至錄得接近五成的跌幅，掛牌三個月無人問津的情形并不少見，房子若不能順利變現(xiàn)便由安全感轉化為壓力源。次一道坎來自負債端的剛性，房價會跌但月供不會跟著下調，假設一套房當年以300萬元購入、貸款200萬元，如今市價回落至270萬元，賬面縮水的三十萬元實質上是真金白銀的蒸發(fā)，二套房貸利率本就更高，月供壓力被進一步放大。

再一道坎是資產(chǎn)縮水倒逼生活方式調整，預防性儲蓄占據(jù)主導后，旅游、換車、教育乃至醫(yī)療預算都會被重新審視，"錢沒減少卻不敢花"的狀態(tài)比明面降薪更讓人警覺。還有一道坎則是家庭關系的隱性消耗，購房決策多由全家共同做出，行情走弱后，當初的共識容易演變?yōu)榉制绲脑搭^。

基于上述結構性差異，政策層面所需要承擔的任務便愈發(fā)清晰，即通過多維度組合工具推動樓市重新企穩(wěn)回升，讓2021年至2022年高位入市的家庭資產(chǎn)估值逐步回歸到合理區(qū)間，從而把這部分家庭因周期波動而承受的損失盡可能壓縮到最低水平。

從國際機構的最新研判看，海外投行對中國一線城市樓市拐點的判斷已經(jīng)趨于明確。高盛認為上海和深圳將引領中國房地產(chǎn)市場復蘇，于2026年底前后觸底，較其他一二線城市提前6至24個月，其模型預測2025年底至2028年底，上海與深圳房價將有約15%的累計上漲空間。

這一判斷基于最新的低庫存、供給受限、堅實的基本面需求、政策放松，以及2026年3月成交量超預期等數(shù)據(jù)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，4月11日上海二手房網(wǎng)簽成交量達到1632套，創(chuàng)近5年上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。

將高盛對未來三年累計15%漲幅的預測放到中國樓市的歷史坐標中加以比對，可以發(fā)現(xiàn)其節(jié)奏相對偏保守。回顧2015年至2017年那一輪回升周期，全國主要城市在政策端轉向之后，重點一二線城市的房價在兩年之內(nèi)便實現(xiàn)了接近翻倍的修復，部分城市甚至在一年之內(nèi)即出現(xiàn)了大幅上揚。只要政策面、資金面與預期面三者形成共振，中國樓市的彈性恢復速度往往要比海外機構基于線性外推所給出的結論更快。

從近期市場表現(xiàn)看，企穩(wěn)回升的跡象正在逐步顯現(xiàn)。2026年以來，上海、深圳、北京等多地房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)較大幅度提升。中銀證券預計，2026年全年或將出現(xiàn)兩個拐點，分別是一季度末的"政策拐點"和四季度的"基本面拐點"，前者以供需兩端政策積極性提升為特征，后者的特征則是二手房價格降幅收窄、需求好轉明朗化。

綜合判斷，本輪樓市修復無需經(jīng)歷過長的等待周期，對于那些被四道坎困住的家庭而言，資產(chǎn)價值的逐步修復路徑已經(jīng)具備了基本面、政策面與流動性層面的多重支撐。一旦市場回到平衡點位，按照國際通行的房地產(chǎn)長期增值規(guī)律，居民家庭的住房資產(chǎn)仍將隨著城鎮(zhèn)化深化與貨幣因素的演進繼續(xù)實現(xiàn)穩(wěn)健的價值積累。