北京
來源：證券日報網(wǎng)
證券日報網(wǎng)記者 陳瀟
北京土地市場近期供應節(jié)奏加快。5月28日，石景山區(qū)黃莊村地塊完成出讓，由北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“城建發(fā)展”）以底價22億元競得，住宅部分樓面價約3.3萬元/平方米。
中指研究院土地市場研究負責人張凱向《證券日報》記者表示：“此次黃莊村地塊重新掛牌后，起始總價降至22億元，總建筑面積調(diào)至7.23萬平方米，分別較此前下降48%和15%，容積率也由2.55降至2.15，同時取消銷售指導價設置。”
“整體來看，地塊開發(fā)條件明顯優(yōu)化，既降低了企業(yè)參與門檻，也給予房企更大的產(chǎn)品打造和價格調(diào)整空間。”張凱稱。
從位置來看，該地塊位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，蓮石東路南側(cè)，雖然距離地鐵1號線八寶山站、玉泉路站仍需接駁，但鄰近蓮石東路主干道，自駕通達性較好。從行政區(qū)劃看屬于石景山，但地理位置更接近海淀玉泉路板塊，與五棵松等區(qū)域聯(lián)系較強。
與此同時，周邊生活配套已經(jīng)較為成熟。商業(yè)方面，萬達廣場、永輝廣場等綜合商業(yè)體能夠滿足日常消費需求；醫(yī)療方面，清華大學玉泉醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院等資源聚集；周邊還分布有北京國際雕塑公園等休閑空間。
張凱認為，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應較少，市場長期以存量住房為主，僅有保利熙瑞、海宸元境等少量新盤在售，因此，該項目未來有望承接海淀南部外溢改善需求、五棵松改善客群需求以及石景山本地升級需求。
不過，從市場價格體系來看，項目西側(cè)首鋼園板塊內(nèi)近些年存量競爭較為激烈。例如，璟悅長安近半年銷售均價約6萬元/平方米，長安源境約5.8萬元/平方米。二手房方面，項目北側(cè)大型社區(qū)遠洋山水掛牌均價約4.2萬元/平方米至4.8萬元/平方米，實際成交價約4萬元/平方米至4.5萬元/平方米。
“綜合周邊新房與二手房價格體系，預計該地塊未來入市價格接近6.5萬元/平方米。”張凱表示。
值得一提的是，近期，城建發(fā)展已連續(xù)在北京多個板塊補倉。財報顯示，城建發(fā)展去年下半年以來，在北京獲取多宗地塊，包括東城區(qū)祈年大街地塊、北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊等。其中，部分項目采取聯(lián)合拿地模式，以降低資金壓力和開發(fā)風險。
從業(yè)績來看，2025年，城建發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入302.81億元，同比增長19.0%，歸母凈利潤-4.13億元，存在一定虧損。今年一季度，公司實現(xiàn)扭虧，但銷售額仍在持續(xù)下降，數(shù)據(jù)顯示，一季度，公司實現(xiàn)銷售額26.31億元，去年同期為53.82億元。
“對于房企而言，北京核心及成熟區(qū)域仍具備長期配置價值，因此，補倉有所必要，但拿地邏輯已經(jīng)從過去追求規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)向更加注重現(xiàn)金流安全、利潤空間以及項目去化能力。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，未來聯(lián)合拿地、控制總價、聚焦改善型產(chǎn)品，或?qū)⒗^續(xù)成為北京土地市場的重要趨勢。
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