廣州房貸“減負”：多家銀行“商轉公”已進入落地階段，“建議先找原商貸經辦銀行”

5月26日，廣州住房公積金管理中心發布《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》，作為4月30日“穗八條”公積金新政的配套細則，以“降門檻、擴范圍、提額度”為核心，全面放寬“商轉公”（商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款）準入條件。本次新政進一步放開貸款銀行、房屋套數、申請人身份等限制，政策覆蓋范圍顯著擴大。

新政出臺后，“商轉公”政策的落地情況如何？需要滿足哪些條件？具體的操作流程和執行細則是怎樣的？如果公積金額度不夠覆蓋商業貸款額度如何解決？

5月28日，《每日經濟新聞》記者先后咨詢了中國銀行、建設銀行、招商銀行等位于廣州的支行。多數公積金承辦行已按新政要求正式受理“商轉公”業務，可辦理純公積金貸款及組合貸款；多家銀行工作人員表示，如今辦理門檻、適用范圍均已放寬，市民可到網點咨詢細則、提交申請，整體辦理流程也已按新規同步調整。

“本次政策調整直擊此前商轉公落地難的痛點，核心目的是降低居民住房還貸壓力、激活公積金普惠價值，即讓更多的商業貸款人群可以納入到轉公積金貸款的政策紅利中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

百萬房貸月供可減少近200元

本輪廣州“商轉公”新政同步出臺配套細則，逐項疏通過往業務辦理中的堵點難點。

經記者梳理，本次政策共推出以下幾大調整：一是增設組合貸辦理方式，補齊公積金額度缺口，同時把公積金累計繳存要求從60個月降至36個月，下調準入門檻；二是打破銀行限制，全市所有銀行的商業房貸均可申辦“商轉公”，其中非公積金承辦銀行僅可辦理純公積金貸款；三是提高貸款額度上限，貸款額度占房屋總價比例由70%上調至80%。

而“商轉公”之所以被視為降低居民還貸壓力的利好舉措，核心因素正是商業貸款與公積金貸款之間存在明顯利率差。

記者注意到，截至2026年5月，廣州首套房主流商業貸款利率為3.0%，而五年期以上首套房公積金貸款利率為2.6%，兩者利差顯著。

記者以一筆剩余本金100萬元、剩余期限20年的房貸為例，采用等額本息還款方式測算：商業貸款利率3.0%時，月供約5546元，20年總利息約33.10萬元；若全部轉為公積金貸款（利率2.6%），月供降至5348元，20年總利息約28.35萬元。每月可少還約198元，整個還款周期累計節省利息約4.75萬元。

不過記者咨詢廣州多家銀行后了解到，政策紅利并非人人都能足額享受。首先，不少銀行要求申請人滿足公積金累計繳存滿3年、原商貸放款時長超2年，且近一年無還款逾期等硬性條件。此外，還涉及轉換額度問題：不少房源當前評估價較購入價有所下滑，即便貸款比例提至八成，公積金額度也難以覆蓋剩余貸款。這類情況可轉為組合貸，或選擇提前補足差額。

李宇嘉則提到，本次新政直擊過往辦理堵點，大幅提升政策普惠性，也是公積金制度改革的落地實踐。當前居民對信貸成本更為敏感，新政能有效減輕還貸壓力。他還建議：“只要公積金個貸率維持在85%以下，就應持續放開‘商轉公’受理。”

“建議先找原商貸經辦銀行”

新政正式落地后，各大銀行的執行進度、辦理流程、準入細則，成為市民咨詢最集中的問題。

記者以普通市民身份咨詢了多家支行信貸部門。建設銀行增城支行工作人員在核對公積金繳存時長、商貸還款年限、房屋位置、面積等信息后表示，辦理“商轉公”首要原則是聯系原商業貸款經辦網點，無需前往陌生網點或公積金中心來回奔波。

該工作人員結合新塘板塊房源行情測算額度，并明確了所需材料：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、不動產權證、原購房合同、商業貸款借款合同、近12個月還款明細、不動產查冊表及原商貸銀行蓋章的“商轉公”貸款證明，所有資料建議提前復印兩份。“整套業務從提交資料到最終完成，整體周期約1—3個月，視材料完整性及抵押辦理進度而定。”對方補充道。

中國銀行增城支行工作人員表示，辦理“商轉公”時，如果公積金貸款額度不夠結清剩余商貸，且原商貸在公積金承辦銀行辦理，滿足要求就能直接辦組合貸。

“目前商轉公最高可貸金額，上限為房屋評估價或原購房價中較低金額的八成。一旦剩余貸款余額超出該額度上限，原商貸在承辦銀行的，超出部分可轉為商業貸款（組合貸）；不在承辦銀行的，超出部分需要客戶自行補齊。”該行工作人員補充道，假如房貸原本不是在中行辦理的，就要回到當初的貸款銀行咨詢，不同銀行的辦理規則并不統一。

招商銀行廣州信貸李經理告訴記者，目前招行在廣州的支行已開啟客戶信息登記工作，在滿足公積金繳存三年以上、商貸還了兩年以上且近一年不存在逾期的情況下可以到原商貸經辦銀行進行預約申請。不過組合貸對應的簽約文件仍在與公積金中心對接完善，相關業務細節還需等待后續通知。

結合多家銀行反饋與官方政策，記者整理出統一的硬性申請條件與高頻問題解答。

辦理“商轉公”需同時滿足五項要求：房產位于廣州且已辦理不動產權證，無查封、額外抵押等權利限制；原商業貸款放款滿2年、近12個月還款無逾期且貸款尚未結清；公積金在廣州及大灣區、廣州都市圈十城范圍內正常繳存，累計繳存滿3年；申請人為房屋產權人（配偶、未成年子女共有也可辦理）；申請人在全國范圍內未使用或僅使用過一次公積金貸款。

另據公眾號“廣州改革”發布的《廣州商轉公熱點問題事宜》中分享案例提到，“商轉公”能貸的錢，將在“公積金系統算出來你能貸多少，即個人公積金額度上限”“房屋原購買價格與重新評估價中的較低者的80%”“剩余商貸余額減去未來3個月要還的本金”這三個額度中，取最低值。

來源：公眾號“廣州改革”