舊房國企買單，新房政府補貼：廣州打通樓市置換“任督二脈”

出品|圓維度

在一線城市中率先試水的國企收購二手房新政，瞄準的是千萬有房族心里那本“賣不掉就買不了”的舊賬。這是要救人，更要救市。

4月30日，廣州市出臺“穗八條”房地產新政，彼時市場還在觀望——這會是一張空頭支票嗎？5月26日，廣州市政府召開新聞發布會，一次性拿出系列配套文件和實施細則，從國企下場收房到2億元“賣舊買新”補貼，再到公積金“商轉公”全面降門檻，將一攬子政策組合拳全部落地。

此次發布會的最大看點，是國企直接下場收購二手房。

針對“穗八條”中“鼓勵國有企業以市場化方式收購二手住宅”的提法，廣州安居集團正式啟動“賣舊買新”試點工作，試行期至2026年12月31日。試點收購標準頗為明確：總價300萬元以內，建筑面積70平方米以下，位于廣州環城高速以內，樓齡不限。廣州安居集團總經理錢喆用三句話概括操作思路：“國企出錢收舊房，居民安心換新房，資金安全有保障。”

錢喆進一步介紹了置換的具體流程。居民可通過“穗安居”微信服務號線上報名或現場提交資料，由安居集團提供審核、評估、交易等全流程服務。收購價格采用“兩次評估+協商確認”機制——第三方專業機構進行初次詢價評估和復核評估后，再與居民協商確定最終價格，確保定價公正合理。資金方面，舊房收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，確保“專款專用”。

居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買廣州市行政區域內的新建商品住宅。收購后的舊房將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求。中指研究院廣州分院分析師楊永俊指出，這一舉措既有助于解決一二手置換鏈條的堵點，也能有效帶動新房市場去化，形成房地產市場的良性循環。

除國企收房外，總額2億元的“賣舊買新”專項補貼也同步落地。補貼申領需同時滿足三個條件：2026年4月30日至12月31日期間在廣州購買新建商品住宅并完成網簽；在新建住宅網簽前后1年內完成二手住宅轉移登記（先賣后買和先買后賣均可）；新建住宅申請了按揭貸款并完成抵押登記。

補貼標準方面，貸款總額不超過300萬元的，按貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元的，按每套3萬元最高限額給予補貼。資金每季度發放一次，自2026年6月至2027年12月共發放7批次，用完即止。

業內人士普遍認為，2億元補貼疊加國企收購，相當于為換房業主提供了“雙重刺激”。合碩機構首席分析師郭毅表示，專項補貼直接降低了居民的換房成本，與國企收購形成了有力互補，讓更多有改善需求的業主敢于“先賣后買”或“先買后賣”。而從數據上看，“穗八條”的政策效應已初步顯現。廣州市政府副秘書長黃光烈介紹，5月以來，全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。公積金新政也同步發力，共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長47.05%和56.43%。

在降低存量貸款負擔方面，廣州公積金“商轉公”新政實現了制度性突破。廣州住房公積金管理中心主任馮衛概括新政核心為“降門檻、擴范圍、提額度”。最大的變化是，符合條件的商業貸款可轉為組合貸款，而過去只支持轉為純公積金貸款。這意味著以往因公積金貸款額度不足被擋在門外的大量購房者，如今可以通過組合貸享受到低利率紅利。

此外，繳存時限從60個月縮短至36個月，貸款年限調整為公積金貸款年限與原商業貸款已還款年限合計最長可達30年，住房套數限制從“本市唯一住房”放寬至首套或第二套均可申請。申請對象也從廣州市繳存人擴展至粵港澳大灣區或廣州都市圈的繳存人。“商轉公”可貸額度的計算比例，由原來的70%提高到80%。以一套300萬元貸款為例，可貸額度從210萬元升至240萬元，30年期還款利息差約在20萬元量級。

自4月30日“穗八條”出臺以來，廣州房地產市場已呈現“量價回穩、結構優化、庫存減少”的向好特征。1—4月全市一手商品房網簽面積315.4萬平方米，同比增長9.2%。一手住宅和二手住宅房價指數均連續兩個月環比上漲。市場結構持續優化，總價300萬元以下的一手住宅網簽套數占比達64.5%，120平方米以上的改善型住宅網簽面積同比分別增長16.9%和30.1%。這些數據說明，政策對剛需和改善兩端都已形成有效支撐。

廣州這一輪樓市組合拳，精準卡位了市場兩大核心堵點：一是“賣了舊房才能買新房”的置換鏈條斷裂，二是存量房貸利率調整缺乏抓手。國企收舊房打通了置換閉環，財政補貼降低了換房成本，而“商轉組合貸”則為存量客戶減輕月供負擔。三項政策相互咬合，構成了一個疏通市場循環的政策閉環。

市場最終的信心，從來不是一個數字，而是千千萬萬購房者感受到的那個真實溫度的“暖”。