金茂東壩豪宅，復刻金茂滿曜

北京進深 林振興

5月28日，拿到不到一個月，金茂火速公示了東壩單店項目總平圖。

它是金茂在北京的第二座滿系作品，項目總建面約7.41萬㎡，其中地上建面約5.14萬㎡，容積率2。

規劃8棟11-17F住宅樓，約384戶。

從地塊素質來看，南北狹長、多邊角的不規則地形，整體造型像一個火炬，給強排設計帶來了不小的挑戰。

為化解地塊北側不規則的形狀，北側退線排布，人行/機動車出入口+下沉庭院會所+架空層均設在北側。

其中，在10#配套樓兩側，設置了兩處下沉庭院。架空層在1#、2#的首層，面積約300㎡

借鑒滿曜的經驗，第二座滿系的超級界面+歸家體驗，在總圖上“留足了牌面”。

因為地塊本身體量不大，適度的做少套數，能有效解決強排無核心組團園林的劣勢。

東壩項目總平圖跟滿曜類似，也非常簡潔，除了樓高外，沒有任何關于樓棟的尺寸數據，一切披著神秘的面紗。

雖然總平圖沒有標注樓間距數據，但可以看出項目有超大樓間距，保證私密性，以及園林景觀條件充分。

戶型&價格預測

東壩區域內10年前二手房面積整體偏大，所以此次金茂整體產品定位參考滿曜，面積段在110-160㎡。

三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一棟樓是大面積四居。

今年朝陽供地結構，售價9-10萬/㎡的和售價10萬/㎡以上的占比高。

金茂東壩項目，屬于今年朝陽很稀缺的8萬/㎡以內的新供。

下半年，總價800-1000萬面積段的改善新品朝陽及北京相對空缺；金茂整盤不到400套的供應，體量安全性很足。

贈送空間

跟滿曜一樣，東壩項目的贈送尺度不小。

都是南向內嵌陽臺打通，北向擁有雙設備平臺全贈送，有部分中間戶還有挑空平臺。

此外，4號樓頂退，可能有露臺。

結合效果圖，可以看出立面現代，擁有大開窗面。

地上停車位

小區設有468個機動車停車位，配比約為1:1.22。

其中，有46個車位在地上，422個地下停車位。

一般來說，為保證人車分流，這部分地上停車位會被取消。

拿地回溯

4月30日，朝陽東壩單店平房改造項目1105-01地塊完成出讓。

由中國金茂摘得，被抬了一手，出現了一個階梯的溢價，成交總價20.981億元，折合樓面價約4.1萬元/㎡。

項目占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

區域內無可改善的新盤，東壩唯一好房子，在控總價邏輯下，套內功能性改善是這次產品發力點

噪聲&交通

作為今年以來朝陽區首宗成交的住宅地塊，其最大的標簽無疑是“緊鄰東五環”。

直線距離僅100多米的物理距離，讓項目成為了字面意義上的五環首排。

然而，這種極致的近距也帶來了不可忽視的隱憂，地塊出讓文件中甚至專門附帶了一份防噪聲距離和措施說明。

文件明確指出，受交通噪聲影響較大，項目西場界晝夜噪聲均超標，南北場界、東場界及內部晝間噪聲達到限值，夜間噪聲超標。

環路噪聲的影響非常直觀，但交通的便利性卻并未因此加分，反而打了個不小的折扣。

目前地塊南側的單店南路西段尚未貫通，通往五環內的道路不僅狹窄且缺乏非機動車道，高峰期擁堵問題嚴重。這意味著，業主未來想要出小區一腳油門上環路，短期內恐怕難以實現。

跳出交通維度的考量，將視野拉大到整個板塊，老東壩片區的居住屬性同樣呈現出鮮明的兩面性。

這里城市界面相對一般，周邊以剛需和剛改型社區為主，雖然居住氛圍濃厚、生活配套完善，但軌交始終是硬傷。

項目步行至地鐵站將近2公里，通勤友好度較低，且在現有的規劃中，周邊短期內也沒有新增軌交路線和站點的計劃。

兌現中的東壩

盡管存在上述不利因素，但整個東壩板塊還是有預期的。

地鐵3號線和12號線同步通車；北京中學本部（原東壩北校區）去年9月正式開課；北京太古坊（原頤堤港二期）主體結構全部完工，預計明年交付投用。

第四使館區從規劃進入落地實施階段。今年2月，使館區統建館項目合同正式簽約，截至3月底，土地整理、市政道路、水電管網主體已基本完成，部分國家使館用地開始著手設計與施工工作。

與此同時，壩河濱水空間的改造也取得實質性進展，“兩河一帶”濱水經濟區逐步成型，東壩的城市界面與配套正在集中兌現。