北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
【案情回顧】
周氏三姐弟（大姐周琴、二姐周梅、弟弟周強）父母遺留一套一號房屋，房屋原為單位公房，后續參與房改購房。1998年，姐弟三人協商借大姐周琴的名義購買該房屋，同時簽訂書面協議，明確：房屋由姐弟三人共同出資、共同繼承、平均享有產權，任何房屋處置，必須經至少兩人同意，不得單方擅自出售。
購房過程中，二姐周梅出資3萬元，剩余房款由大姐周琴補足，房屋最終登記在周琴名下。母親去世后，房屋對外出租，租金交由無固定收入的周琴補貼生活，姐弟三人多年相安無事。
2014年，大姐周琴在未告知、未征得兩個妹妹同意的情況下，私自將共有一號房屋以290萬元價格出售給第三人，并完成過戶登記。
得知房屋被私自變賣后，周梅、周靜多次與周琴協商賠償無果，無奈訴至法院，要求周琴及其家人賠償房屋損失、利息及間接損失。
庭審中，周琴辯稱：兩份共有協議是被欺騙簽署，并非真實意愿，房屋是自己的夫妻共同財產，與妹妹無關；同時主張兒子周浩只是代收房款，未占用款項，無需承擔任何責任。
【法院判決】
1、大姐周琴及其配偶，分別賠償二姐周梅、三妹周靜各90萬元及對應利息；
2、兒子周浩無需承擔賠償責任；
3、駁回雙方其他全部訴訟請求。
【核心裁判理由】
1、共有協議合法有效，三方共有關系成立
姐弟三人簽署的出資協議、遺產處置協議，均為本人簽字確認，真實有效。周琴主張協議系被騙簽署、倒簽偽造，但無任何證據佐證，司法鑒定也無法推翻協議真實性，因此法院認定房屋為三姐弟共同共有。
2、單方私自賣房構成侵權，必須賠償
協議明確約定房屋處置需多人同意，周琴擅自出售共有房屋，嚴重侵害另外兩名共有人的合法權益，依法應當承擔賠償責任。
3、賠償標準以實際賣房所得為準
原告主張按照房屋市場高價索賠，法院不予全部支持。結合房屋實際成交價290萬元，同時考量購房時使用了周琴夫妻工齡優惠，法院酌情判定三姐妹均分權益，各自賠付90萬元及利息。
4、子女代收房款不擔責
周琴兒子僅臨時代收房款，后續已將全部款項轉回母親賬戶，未私自占有、使用售房款，無需承擔侵權賠償責任。
【律師普法提醒】
1、親屬共有房產，口頭約定不靠譜，書面協議是關鍵
家庭共有房屋、借名購房，一定要簽訂書面協議，明確出資比例、產權歸屬、處置規則，避免親屬反目、無據維權。
2、共有房產，單方無權擅自出售
多人共有房屋，無論登記在誰名下，單方私自售賣、抵押、出租，均屬于侵權行為，其他共有人有權起訴索賠。
3、索賠以實際損失為核心，漫天高價索賠不被支持
房屋被私自出售，法院一般以實際成交價為賠償基準，而非后續市場溢價，切勿盲目主張高額賠償，增加訴訟成本。
4、僅代收款項、未獲利的親屬，無需承擔連帶責任
子女、親屬臨時經手房款，全額轉出、未截留獲利的，不承擔賠償責任。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
如有相關問題，歡迎來電咨詢。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
