經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測：中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)跌不動了！未來房子只有兩種

最近大家有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房子的人突然變少了？

前幾年逢年過節(jié)，飯桌上聊的都是“你家漲了多少”“誰誰又買了一套”。現(xiàn)在呢？大家更愿意聊聊哪兒的小吃便宜了、哪家超市在打折。我身邊不少人都在說，房子這事好像真沒人沖了。

但就在大家都不怎么提的時候，5月12日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)發(fā)了一篇文章，直接甩出兩個判斷：第一，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)跌不動了，整體基本見底；第二，未來房子只會分成兩種——少數(shù)能當(dāng)資產(chǎn)的，和大量只夠住的。

這篇文章一出來，財經(jīng)榜直接沖上第一，評論區(qū)徹底炸了。有人說“終于有人說實話了”，也有人覺得“別急著喊底，還早著呢”。今天咱們就聊聊這事，不吹不黑，結(jié)合我自己的觀察和一些身邊的故事，看看馬光遠(yuǎn)這話到底有沒有道理。

01 “跌不動”這三個字，到底什么意思？

先別急著拍桌子。馬光遠(yuǎn)說的“跌不動”，不是說明天就要漲，也不是說所有城市都見底了。他說的是——整體上，從價格、成交量、市場情緒這幾個維度看，最猛的那波下跌已經(jīng)過去了。

我做了一個小統(tǒng)計，看看身邊幾個典型城市的情況：

一線城市：北京、上海的核心區(qū)，過去一年價格回調(diào)了大概10%-15%，但今年二季度以來，明顯穩(wěn)住了。中介朋友跟我說，以前掛牌半年沒人看，現(xiàn)在誠意賣的房子，兩三個月能出手。

二線城市：像杭州、成都、蘇州這些地方，分化很明顯。好地段的房子價格堅挺，偏一點的還在磨底。

三四線城市：確實還在調(diào)整，但跌幅也在收窄。

這就像一個人發(fā)燒，高燒40度的時候最嚇人，現(xiàn)在降到37度5，雖然還有點低燒，但最危險的階段已經(jīng)過了。

我記得去年有個朋友著急賣房換學(xué)區(qū)，掛了整整一年沒人問，最后降價30%才脫手。今年他鄰居也想賣，同樣的戶型，降價15%就成交了。這說明什么？買賣雙方的心理預(yù)期正在靠近，市場開始有成交了。

02 未來房子只有兩種，你手里的屬于哪一種？

馬光遠(yuǎn)這個判斷，我覺得才是真正扎心的。他說未來房子只有兩種：一種是資產(chǎn)，一種是住所。

怎么理解？

能當(dāng)資產(chǎn)的房子，得滿足三個條件：地段稀缺、配套成熟、有人愿意長期持有。說白了，就是那些“你賣了之后大概率買不回來”的地方。比如城市核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、交通樞紐周邊。這類房子抗跌能力強(qiáng)，長期看依然能跑贏通脹。

只夠住的房子，就是剩下的絕大多數(shù)。偏遠(yuǎn)新區(qū)、老破小（沒有學(xué)區(qū)加持的）、人口流出的三四線城市房子。這些房子不是不能住，而是金融屬性會越來越弱。以后你想賣，可能得掛很久；想漲，大概率跑不過利息。

我有個親戚在老家縣城有兩套房，最近想賣一套換點現(xiàn)金。掛了半年，看的人都沒幾個。中介說得很直接：“哥，你這房子現(xiàn)在也就本地剛需看看，外地人不會來的。”這就是現(xiàn)實——人口流出、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的地方，房子真的就只是一個住的地方。

網(wǎng)上有個評論我印象特別深：“以前買房像買股票，漲了開心；以后買房像買車，落地就折價。”話糙理不糙。

03 從“買房焦慮”到“住房自由”，我們到底在焦慮什么？

說實話，房價跌了這么久，很多人反而更焦慮了。不是焦慮買不起，而是焦慮“買完接著跌”。

我觀察到一個有趣的變化：前幾年大家見面問“你買房了嗎”，現(xiàn)在問的是“你房租降了嗎”。我身邊不少在北京租房的朋友，去年續(xù)租的時候都成功砍了價，少的一兩百，多的五六百。鏈家的數(shù)據(jù)也顯示，2023年以來，重點城市租金普遍回調(diào)了5%-10%。

這說明什么？住房的供需關(guān)系正在回歸正常。以前是“房少人多”，現(xiàn)在是“人房平衡”甚至“房多人少”。

這其實是個好事。當(dāng)房子不再被當(dāng)作一夜暴富的工具，我們才能真正思考一個問題：我到底需要什么樣的房子？

我一個同事去年做了一個大膽的決定——把北京郊區(qū)的房子賣了，拿著錢在市中心租了一個大房子，剩下的錢存理財。他說：“我現(xiàn)在每天通勤省下兩個小時，生活質(zhì)量提高一大截。房子以后漲跌跟我沒關(guān)系，我住得舒服就行。”

這不是躺平，這是清醒。

04 普通人的選擇：不賭漲跌，賭生活

說了這么多，普通人到底該怎么辦？我梳理了幾個想法，不一定對，但都是這些年看下來、聊下來的真實感受：

第一，自住的房子，別太在意短期漲跌。 你是用來住的，不是每天掛在中介那兒買賣的。只要月供能扛住、住得舒服，漲了你不賣，跌了你不虧。別因為網(wǎng)上那些“腰斬”“崩盤”的標(biāo)題嚇到自己。

第二，想投資的，趁早打消一夜暴富的念頭。 馬光遠(yuǎn)說得已經(jīng)很明白了，未來只有極少數(shù)房子能當(dāng)資產(chǎn)。普通人手里那點閑錢，與其硬擠進(jìn)樓市，不如想想怎么提升自己、怎么讓生活更從容。

第三，多關(guān)注政策，但別被政策牽著走。 最近各地出了不少新規(guī)，比如降低首付比例、取消限購、公積金貸款額度提高等等。這些對剛需來說是好事，但別因為政策就沖動上車。買房之前，先問問自己：我是不是真的需要？我的現(xiàn)金流能不能扛住？

《詩經(jīng)》里有一句話叫“迨天之未陰雨，徹彼桑土，綢繆牖戶”，意思是趁著天還沒下雨，就把門窗修好。放到今天，就是提前規(guī)劃、量力而行。別等風(fēng)來了才著急，也別因為風(fēng)大就亂跑。

馬光遠(yuǎn)這篇文章能火，不是因為他預(yù)測得準(zhǔn)，而是因為他說出了很多人心里想說但不敢說的話——房地產(chǎn)市場真的變了，而且變不回去了。

以前的邏輯是“買了就能賺”，以后的邏輯是“住得舒服就行”。這不是悲觀，這是回歸常識。房子本該就是用來住的，只是過去二十年被賦予了太多金融屬性。現(xiàn)在，泡沫慢慢擠掉，市場慢慢冷靜，對真正需要住房的人來說，反而是好事。

評論區(qū)里有人說：“跌不跌的我不關(guān)心，我只想知道我的房子還能不能賣出去。”也有人說：“終于不用為了買房掏空六個錢包了。”你看，大家的焦慮都不一樣，但有一點是共通的——我們都希望在這個時代，能有一個踏實住著的地方。

你呢？你覺得房價到底了嗎？你手里的房子，是資產(chǎn)還是住所？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法。