停擺近5年！上海豪宅，有大動(dòng)作…

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：上海樓市情報(bào)）

近日，上海市楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局的一份規(guī)劃草案公示，在平靜的上海樓市投下了一枚重磅炸彈。

這份名為《上海市楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元控制性詳細(xì)規(guī)劃03A1街坊局部調(diào)整（公眾參與規(guī)劃草案）公示》的文件，主角正是“八埭頭濱江園”項(xiàng)目所在地塊。

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要理解這份草案公示的分量，必須先回顧八埭頭濱江園的過(guò)往。

項(xiàng)目位于楊浦濱江南段核心，距離黃浦江岸線僅約200米，坐擁一線江景，曾是上海灘備受矚目的頂豪項(xiàng)目。2018年首次開(kāi)盤時(shí)，一期均價(jià)約9.92萬(wàn)元/㎡，一度“日光”清盤。

然而，好景不長(zhǎng)。由于動(dòng)遷成本飆升、開(kāi)發(fā)商上海鍾偉房地產(chǎn)資金鏈斷裂，項(xiàng)目二期在2021年陷入停工，此后雖經(jīng)波折復(fù)工，但最終仍陷入實(shí)質(zhì)性“爛尾”。項(xiàng)目抵押金額超151億元，被多家法院查封。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年。在楊浦區(qū)政府“保交樓”工作的持續(xù)推進(jìn)下，國(guó)內(nèi)頭部房企中海集團(tuán)通過(guò)旗下公司中標(biāo)，成為項(xiàng)目的代建方，負(fù)責(zé)后續(xù)建設(shè)、交付及運(yùn)營(yíng)管理。

至此，這個(gè)停擺近5年的項(xiàng)目，終于走上了重生之路。

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此次公示的規(guī)劃調(diào)整，其核心內(nèi)容可概括為：“一分為二，商改住，增配套”。

街坊拆分與道路優(yōu)化：原03A1街坊被新規(guī)劃的景星路（紅線寬度16米）一分為二，拆分為03A1和03A2兩個(gè)街坊。這優(yōu)化了區(qū)域路網(wǎng)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定了空間基礎(chǔ)。

土地性質(zhì)重大調(diào)整：本次調(diào)整最引人注目的變化，是大幅增加了住宅用地，縮減了商業(yè)辦公用地，即所謂的“商改住”。

新增兩幅純住宅用地：

03A1-05地塊：規(guī)劃為三類住宅組團(tuán)用地，用地面積29100平方米，容積率2.39，建筑限高80米。

03A2-02地塊：規(guī)劃為三類住宅組團(tuán)用地，用地面積34046平方米，容積率2.3，建筑限高80米。

保留及新增配套：

03A2-01地塊：規(guī)劃為商業(yè)用地，面積約9234平方米，將配備郵政支局、菜場(chǎng)（含24小時(shí)開(kāi)放廁所）、酒店及地下公共停車位。

03A1-04地塊：新增約2527平方米的公共綠地。

此外，住宅地塊內(nèi)還規(guī)劃了養(yǎng)育托管點(diǎn)、老年活動(dòng)室、配套商業(yè)等設(shè)施，強(qiáng)調(diào)與街道、開(kāi)放空間形成活力界面。

據(jù)測(cè)算，此次調(diào)整后，該區(qū)域?qū)⑿略鲎≌ㄖ娣e約14.8萬(wàn)平方米，而保留的商業(yè)建筑面積僅約1.01萬(wàn)平方米。這意味著，未來(lái)這里將崛起總建筑面積約15萬(wàn)平方米的濱江高端住宅集群，并輔以特色街區(qū)商業(yè)和口袋公園。

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此次規(guī)劃調(diào)整，對(duì)上海樓市，尤其是高端市場(chǎng)而言，意義非凡。

首先，兩塊新增住宅用地均位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，前方無(wú)高層遮擋，可飽覽陸家嘴、北外灘、外灘風(fēng)光。在上海核心區(qū)土地資源日益枯竭的背景下，如此優(yōu)質(zhì)濱江地塊的放出，非常難得。

其次，東外灘板塊已有多年未有純粹的新住宅用地供應(yīng)。此次近15萬(wàn)方的新增體量，將有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白，為改善型、高端客群提供難得的選擇。

最后，參考八埭頭濱江園一期歷史售價(jià)（近10萬(wàn)元/㎡）以及當(dāng)前上海頂級(jí)豪宅的市場(chǎng)行情，未來(lái)這兩幅地塊上的住宅產(chǎn)品入市價(jià)格勢(shì)必成為區(qū)域乃至全市的新標(biāo)桿。其定位、產(chǎn)品力和最終售價(jià)，將對(duì)整個(gè)楊浦濱江乃至北外灘的房?jī)r(jià)體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

對(duì)此，你怎么看？