80后地產(chǎn)女王自殺，倒在樓市黎明前

香港樂(lè)風(fēng)集團(tuán)創(chuàng)始人周佩賢在住所內(nèi)自殺身亡，年僅43歲

樓市回暖之際，房地產(chǎn)界卻傳出了一個(gè)噩耗：5月12日，香港樂(lè)風(fēng)集團(tuán)創(chuàng)始人周佩賢在住所內(nèi)自殺身亡，年僅43歲。

發(fā)生了什么？

5月13日樂(lè)風(fēng)集團(tuán)在其社交平臺(tái)專(zhuān)頁(yè)發(fā)布訃告，以一張全黑圖片配文正式證實(shí)創(chuàng)始人周佩賢已于12日離世

在長(zhǎng)期由“老牌家族”和大地產(chǎn)商主導(dǎo)的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，周佩賢曾代表了一種更年輕、靈活的草根力量。她一手創(chuàng)辦的樂(lè)風(fēng)集團(tuán)堅(jiān)持走“輕資產(chǎn)”模式，由投資方出錢(qián)，自己出力，將香港的老舊樓宇翻新成具備更高價(jià)值的物業(yè)，走出了一條新派開(kāi)發(fā)商之路。

樂(lè)風(fēng)集團(tuán)也一度也成為香港冒頭最快的地產(chǎn)商之一。在2023年，樂(lè)風(fēng)集團(tuán)持有的8個(gè)物業(yè)總投資近100億港元，當(dāng)年，周佩賢還被福布斯評(píng)選為“卓越領(lǐng)袖才俊”。

2023年初，福布斯中國(guó)還將周佩賢評(píng)為“卓越領(lǐng)袖才俊”

然而，地產(chǎn)作為一門(mén)生意，無(wú)論模式有多輕，最終還是要回答幾個(gè)樸素的問(wèn)題：錢(qián)從哪里來(lái)？項(xiàng)目能不能賣(mài)出去？

今年3月，周佩賢被5名債權(quán)人向高等法院提交破產(chǎn)呈請(qǐng)，案件將在6月16日聆訊。這意味著，她深陷債務(wù)糾紛。

一代香港地產(chǎn)女王的倒下，讓我們不得不意識(shí)到，在樓市周期面前，很難有人能真正獨(dú)善其身。

一個(gè)草根女孩變一代地產(chǎn)女王

“以平民裝束示人，沒(méi)有傳統(tǒng)發(fā)展商的豪氣。”2022年，香港一家媒體在采訪(fǎng)周佩賢時(shí)提及。

香港地價(jià)昂貴，建筑成本高，“開(kāi)發(fā)商”這個(gè)詞，很難和一個(gè)來(lái)自平民家庭的女性聯(lián)系起來(lái)，這讓周佩賢在香港一眾開(kāi)發(fā)商中間顯得十分有特色。

周佩賢出身草根，從小住在香港公屋，本科畢業(yè)于香港大學(xué)土木工程系，后來(lái)又在英國(guó)取得金融碩士學(xué)位。種種經(jīng)驗(yàn)，都為她累積了投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。

更關(guān)鍵的是，她的父親是一名裝修承建商，耳濡目染之下，她逐漸熟悉裝修和室內(nèi)設(shè)計(jì)，對(duì)樓市有了基本的概念，并深諳如何發(fā)掘被低估的物業(yè)。

圖為周佩賢

周佩賢的第一桶金來(lái)得并不難。

大學(xué)畢業(yè)后，周佩賢拿到父親借給她的250萬(wàn)港元作為創(chuàng)業(yè)本金，免息，但要求4年后償還。她拿著本金，精挑細(xì)選后，用190萬(wàn)港元在銅鑼灣舊樓區(qū)買(mǎi)下首套物業(yè)，花了3個(gè)月時(shí)間將其翻新；再出售時(shí)，賣(mài)到了300萬(wàn)港元。此后她用這種方式投資了多套住宅，也為創(chuàng)業(yè)奠定基礎(chǔ)。

2010年，香港政府推出樓市“辣招”，使得物業(yè)在短期內(nèi)難以增值。周佩賢將目光轉(zhuǎn)向了工廈和舊樓重建。2012年，她成立樂(lè)風(fēng)集團(tuán)，港媒形容，“（周佩賢）領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，親自行銷(xiāo)，利用輕資產(chǎn)協(xié)助客戶(hù)開(kāi)發(fā)并管理物業(yè)項(xiàng)目，提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)和服務(wù)”。

樂(lè)風(fēng)集團(tuán)和傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有兩大不同。首先，其主打的是“翻新”。

香港是一座高度成熟、土地稀缺、建筑密度極高的城市，大量樓宇在上一輪城市化時(shí)期建成，有不少都面臨老化的問(wèn)題。香港發(fā)展局在2024年提到，香港每年重建的舊樓約160幢，但50年以上樓齡的私人樓宇每年平均增加約510幢；到2043年，50年以上樓齡樓宇數(shù)量預(yù)計(jì)接近2023年的2.5倍。

香港城市老化的速度超過(guò)了更新速度，周佩賢抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)。

起先，樂(lè)風(fēng)集團(tuán)的項(xiàng)目主要集中在工廈，也就是工業(yè)樓、廠房樓。樂(lè)風(fēng)通過(guò)大規(guī)模翻新提升價(jià)值，再將物業(yè)拆分出售，也就是香港人說(shuō)的“工廈劏場(chǎng)”。逐漸地，樂(lè)風(fēng)集團(tuán)的地產(chǎn)盤(pán)子越來(lái)越大，進(jìn)一步涵蓋到舊商場(chǎng)與舊住宅。

位于旺角洗衣街的Elize Park 便是樂(lè)風(fēng)集團(tuán)的代表住宅項(xiàng)目，其前身是洗衣街181至183號(hào)的一幢1970年代落成的舊樓，樂(lè)風(fēng)集團(tuán)與合作方在2020年以3.1億港元收購(gòu)后，拆卸重建為一棟22層的住宅項(xiàng)目。

周佩賢（左）推介旺角Elize PARK項(xiàng)目

更新，不僅是物理層面上的，更是通過(guò)更高的審美和現(xiàn)代化的空間設(shè)計(jì)，讓老物業(yè)獲得了更精致的面貌，從而獲得更高的溢價(jià)。

周佩賢本人有著自己的審美偏好，一位合作的建筑設(shè)計(jì)師評(píng)價(jià)她：“一直熱衷用現(xiàn)代化的方式重新演繹香港這座城市的經(jīng)典元素。”2024年，Elize Park以高出市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格推出，周佩賢曾表示，要把這個(gè)項(xiàng)目“係藝術(shù)品咁樣賣(mài)（像藝術(shù)品一樣去賣(mài)）”。

樂(lè)風(fēng)的另一大特點(diǎn)是“輕資產(chǎn)”。

一個(gè)新成立的地產(chǎn)商在短短數(shù)年拿下香港多個(gè)核心位置的地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有大量資金是做不到的。周佩賢的錢(qián)從哪里來(lái)？

周佩賢曾在采訪(fǎng)中表示，樂(lè)風(fēng)在單個(gè)項(xiàng)目中的權(quán)益占比通常極低，“可能只有3%，部分甚至可能無(wú)”。

而樂(lè)風(fēng)的主要收入是項(xiàng)目管理費(fèi)以及項(xiàng)目成功退出后的“表現(xiàn)費(fèi)”。

在項(xiàng)目權(quán)益中占大頭的出資方，有不少是外國(guó)基金公司。周佩賢觀察到，許多外資基金、家族辦公室想投資香港樓市，但缺乏經(jīng)驗(yàn)。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)非常本地化，再財(cái)雄勢(shì)大的境外公司，也需要“地頭蛇”的幫助。樂(lè)風(fēng)滿(mǎn)足了這批投資人的需求，為他們提供一條路服務(wù)，從前期制動(dòng)投資策略，到項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，乃至后期的宣傳銷(xiāo)售，全部包攬。

他人出錢(qián)，自己出力，樂(lè)風(fēng)就是以這樣的模式，做出了規(guī)模。媒體報(bào)道，樂(lè)風(fēng)集團(tuán)在成立9年之內(nèi)完成了26個(gè)項(xiàng)目，周佩賢手上運(yùn)作的項(xiàng)目?jī)r(jià)值總額一度達(dá)到百億。

“當(dāng)時(shí)她表示不會(huì)尋死”

隨著周佩賢的事業(yè)越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)也在逼近。

盡管樂(lè)風(fēng)采用的是輕資產(chǎn)模式，涉及的資金盤(pán)子卻不小。并且，地產(chǎn)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)始終離不開(kāi)銀行借款、合作方融資和銷(xiāo)售回款，市場(chǎng)一旦進(jìn)入逆周期，巨大的利息支出、遲遲不來(lái)的銷(xiāo)售回款，還有融資方的收緊……都將形成一股絞殺之勢(shì)。

香港樓市在2021年抵達(dá)高點(diǎn)后進(jìn)入明顯的調(diào)整階段，房?jī)r(jià)與成交量雙雙大跌。鹽財(cái)經(jīng)曾報(bào)道，即便是香港最核心地段的住宅物業(yè)，價(jià)格也跌去了三成。

更不要說(shuō)樂(lè)風(fēng)集團(tuán)有大量項(xiàng)目集中在商廈，也就是內(nèi)地常說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)。和住宅相比，這類(lèi)物業(yè)通常在地產(chǎn)下行周期承壓更重。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的《香港物業(yè)報(bào)告2026》顯示，2025年香港私人寫(xiě)字樓整體空置率升至17.6%，相當(dāng)于238.6萬(wàn)平方米；甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別為18.4%、17.4%和12.9%。

商鋪的情況也不好，香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)還顯示，2025年香港商鋪市場(chǎng)錄得5萬(wàn)平方米負(fù)吸納量，年底空置率為12.5%。

資產(chǎn)估值下跌會(huì)觸發(fā)銀行收緊信貸甚至行使抵押權(quán)。2026年2月，樂(lè)風(fēng)打造的甲級(jí)商廈ONE BEDFORD PLACE淪為“銀主盤(pán)”，被東亞銀行接管并出售。到了5月，另一個(gè)新式工廈項(xiàng)目TWO BEDFORD PLACE也被恒生銀行接管。根據(jù)財(cái)新報(bào)道，這一項(xiàng)目在2024年向市場(chǎng)推出，共有70個(gè)單位，至今只有8個(gè)單位、4個(gè)車(chē)位售出，且均未能完成成交。

今年2月，樂(lè)風(fēng)位于大角咀的商業(yè)項(xiàng)目One Bedford Place淪為銀主盤(pán)，被東亞銀行接管并推出市場(chǎng)放售，市值約18億港元

更加緊迫的危機(jī)聲從法院傳出。今年3月，周佩賢被5名人士申請(qǐng)破產(chǎn)，盡管相關(guān)法律文件尚不能查閱，但這或許說(shuō)明，周佩賢的個(gè)人信用與公司融資高度綁定。

周佩賢過(guò)去在采訪(fǎng)中表示，作為一家初創(chuàng)公司，最困難的地方是令人信服。起初，公司只能參與規(guī)模較小的項(xiàng)目，從而積攢商譽(yù)，“不過(guò)，當(dāng)有了往績(jī)支持，客戶(hù)基礎(chǔ)開(kāi)始擴(kuò)張，部分新客戶(hù)是舊客戶(hù)轉(zhuǎn)介的，到近年有了更多外資基金客戶(hù)”。

在樂(lè)風(fēng)的商業(yè)模式里，公司不拿項(xiàng)目的大部分股權(quán)，為了讓資金進(jìn)來(lái)，公司或創(chuàng)始人本人的信譽(yù)就會(huì)被推向前臺(tái)。

因此，樂(lè)風(fēng)的資產(chǎn)輕、拿不到大部分收益，權(quán)責(zé)卻可能不輕，某些時(shí)刻要承擔(dān)還款責(zé)任。財(cái)新在報(bào)道中提到，作為項(xiàng)目的發(fā)起人與融資架構(gòu)的組織者，周佩賢往往需要以個(gè)人或公司名義為項(xiàng)目貸款提供擔(dān)保。

一個(gè)例子可以證明這一點(diǎn)。周佩賢去世后兩天，樂(lè)風(fēng)集團(tuán)旗下子公司樂(lè)風(fēng)資本被起訴清盤(pán)，起因是原告曾認(rèn)購(gòu)一項(xiàng)一年期的債券，本金合計(jì)2.083億港元，正是由樂(lè)風(fēng)集團(tuán)和另一家公司簽署擔(dān)保契據(jù)。

按照規(guī)定，若發(fā)債方不能履約，擔(dān)保方要代為支付本金和利息。而目前發(fā)債方只償還約8890萬(wàn)港元，仍有1.29億港元本金及利息未清，因此原告追究樂(lè)風(fēng)集團(tuán)的擔(dān)保責(zé)任。

周佩賢也曾試圖跨界經(jīng)營(yíng)，對(duì)沖房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。2013年，周佩賢創(chuàng)辦安安飲食集團(tuán)，然而受疫情因素等影響，多數(shù)品牌已全線(xiàn)結(jié)業(yè)，最有名的“楚撚記大排檔”也只剩下兩家分店。

楚撚記大排檔

2025年下半年，香港樓市開(kāi)始大幅回溫；到了今年，內(nèi)地多個(gè)城市也迎來(lái)回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，深圳重現(xiàn)“日光盤(pán)”。

復(fù)蘇的跡象逐漸顯現(xiàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有真正走出低谷，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍在承受上一輪下行留下的債務(wù)，還有他們賣(mài)不掉的房子。

房企里的“好學(xué)生”萬(wàn)科，2025年錄得凈虧損885.6億元，虧損同比擴(kuò)大78.98%；王健林還在出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不再由萬(wàn)達(dá)系控制的萬(wàn)達(dá)電影也在前陣子徹底改名換姓；曾經(jīng)的“世界500強(qiáng)”恒大地產(chǎn)，已進(jìn)入破產(chǎn)程序，許家印被指控八項(xiàng)罪名，當(dāng)庭認(rèn)罪。

而在下行周期中，中小型開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是更脆弱的。它們不像大地產(chǎn)商那樣有豐富的土地存儲(chǔ)、雄厚的資金，也不容易一而再再而三地獲得債務(wù)展期。它們可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)窺見(jiàn)了市場(chǎng)的春意，但撐不到春光照到自己身上的那一天。

有媒體報(bào)道，周佩賢在去世前一周向朋友透露，公司面臨嚴(yán)重的財(cái)政壓力，以及可能面臨刑事責(zé)任。當(dāng)時(shí)她表示不會(huì)尋死。

周期是漫長(zhǎng)的雨季，地產(chǎn)商們還在熬。

本文首發(fā)于南風(fēng)窗旗下財(cái)經(jīng)新媒體鹽財(cái)經(jīng)

作者 |寶珠

編輯 | 江江

值班主編 | 吳擎

排版 | 阿車(chē)