萬科強制拍賣萬達股權

萬科與萬達的股權拍賣事件是中國房地產行業深度調整期的一個標志性案例，它不僅是兩家頭部房企之間的財務糾紛，更折射出行業下行周期中商業合作的脆弱性。

一、事件核心：萬達商管核心股權被強制拍賣

根據司法拍賣平臺信息，大連萬達商業管理集團股份有限公司的2.34億股股份將于2026年7月3日和7月9日分兩次公開拍賣，起拍總價約18.83億元，折合每股約8.022元。評估報告顯示，該股權評估價約為11.46元/股，這意味著起拍價相當于7折出售。此次拍賣的申請執行人是萬科旗下公司海南萬駿管理服務有限公司，標志著這對昔日“黃金盟友”的關系徹底破裂。

二、合作起源：從“強強聯手”到“分道揚鑣”

戰略合作開啟（2015年）：2015年5月14日，萬科與萬達在北京簽署戰略合作協議，計劃在國內外項目開展深度合作。時任萬科集團總裁郁亮稱這次合作是“門當戶對，一見鐘情”，王健林則表示是“雙方戰略轉型的不謀而合”。

項目落地（2019-2020年）：2019年，萬達與長春市政府簽約，擬投資200億元打造“長春國際影都”項目，規劃面積達1051平方公里。隨后萬達引入萬科共同開發，其中萬達負責文旅板塊，萬科負責住宅板塊。2020年，萬科通過海南萬駿向項目公司增資50億元，獲得長春北方影都投資有限公司15%股權

合作終止（2021年）：2021年6月，萬科出于多種原因決定提前終止合作。萬達隨后向萬科返還了52.4億元資金，但雙方就這筆款項的性質產生嚴重分歧，埋下了糾紛的種子。

三、爭議焦點：13.8億元的資金分歧

雙方的根本矛盾在于對52.4億元退款的不同認定：

萬科立場：認為萬達已支付的52.4億元中，40億元是本金12.4億元是利息。萬科主張萬達仍欠付10億元本金及相應的利息和罰息，合計約13.8億元。萬科認為這筆投資屬于“明股實債”性質，應按固定利率計算回報。

萬達立場：認為50億元本金使用了兩年半已全部歸還，并支付了2.4億元收益作為利息。萬達強調，萬科在合作中享受了巨大的土地成本優惠——取得的68萬平方米土地樓面價約為3300元/平方米，而相鄰的華潤地塊樓面價約為5700元/平方米，每平方米便宜了2400元，總計約16.3億元的隱性優惠。萬達認為這筆優惠應抵消債務，因此不認同再支付13.8億元。

四、法律糾紛時間線：從凍結到拍賣

首次凍結（2023年6月）：2023年6月5日，萬科申請凍結了大連萬達集團持有的萬達商管約19.79億元股權，凍結期限至2026年6月4日。當時正值萬達商管第四次沖擊港股上市的關鍵時期，股權凍結對其IPO造成了巨大負面影響。

短暫和解（2023年7月）：2023年7月，市場傳出消息稱雙方已基本達成和解，萬科將申請解凍部分股權。但和解未能持續，因雙方在“明股實債”與土地成本優惠的法律定性上未能達成一致。

正式訴訟（2025年）：2025年10月，海南萬駿正式起訴大連萬達集團、萬達地產集團及王健林本人。案件于2025年11月3日在上海市第二中級人民法院開庭審理。

強制執行（2026年）：案件進入強制執行階段，法院裁定拍賣被凍結的萬達商管股權，才有了2026年7月的公開拍賣安排。

五、雙方現狀：均面臨嚴峻資金壓力

萬科的困境：根據公開財報，2025年萬科巨虧885億元，兩年凈資產蒸發超千億。行業下行期，萬科對現金流的需求極為迫切，這或許是其堅持追索債務的重要原因。

萬達的危機：萬達集團目前存在12條被執行人信息，被執行總金額超81億元。2025年9月，王健林甚至一度被限制高消費。為緩解資金壓力，2023年至2025年間，萬達累計出售了超80座萬達廣場

六、萬科官方回應與拍賣不確定性

2026年1月22日，萬科在深交所互動易平臺回應投資者時表示，此案件目前是依法查封凍結了萬達集團股權資產，但能否法拍變現存在不確定性，且對公司業績不會造成重大影響。這一表態反映了司法拍賣非上市公司股權的實際困難——股權流動性差、估值復雜，且可能涉及巨額稅負（如25%的企業所得稅）。

七、行業影響與象征意義

這場拍賣被視為中國房地產行業下行周期的一個縮影：

盟友關系破裂：從“強強聯手”到對簿公堂，反映了在現金流壓力下，房企優先自保的現實選擇。

萬達的流動性測試：7折拍賣核心資產，是對萬達流動性的一次極限壓力測試。若流拍，將加劇市場信心崩塌；若低價成交，則意味著資產被“折價收割”。

行業信任危機：頭部房企間信任機制受損，未來合作將更依賴強擔保與共管賬戶。

這場始于行業鼎盛時期的“萬萬合作”，最終在行業寒冬中以司法拍賣收場，不僅關乎十幾億元的資金糾紛，更成為觀察中國房地產行業深度調整與房企生存現狀的關鍵窗口。