曹德旺預(yù)言成真了？我國二三十層的電梯房，或?qū)⒚媾R同一個結(jié)局？

2014年前后那段時間，當(dāng)時玻璃大王曹德旺接受媒體采訪，被問到房地產(chǎn)怎么看，他沒繞彎子，直接勸有多套房的人盡早脫手，否則將來不僅賣不掉，連租客都難找，物業(yè)費還得自己倒貼。這話放在當(dāng)年完全是逆耳之言。彼時全國樓市正處在最亢奮的階段，限購令越嚴越漲，開發(fā)商一邊喊缺地一邊囤地，三十幾層的塔樓被銷售包裝成稀缺資源。

一個搞實體制造的人來談房子，被很多自媒體譏笑為＂不懂行情＂。但曹德旺的邏輯其實很樸素，他做的是福耀玻璃這種講究真實訂單和真實成本的生意，對脫離實體的虛高最敏感。他后來在2016年又補過一句，說企業(yè)家最忌諱把利潤押在房子上，制造業(yè)才是根。這番話當(dāng)年沒幾個人聽得進去，到了今天再回看，分量完全不一樣。

為什么偏偏是二三十層的塔樓成了眼下最尷尬的存在？這要從上一輪土地財政模式說起。2008年以后，各地土地出讓金水漲船高，開發(fā)商為了攤薄拿地成本，普遍把容積率推到4.5甚至更高，三十三層的＂百米塔樓＂成為標配。這種產(chǎn)品在那個年代有它的邏輯，可問題埋得深。混凝土結(jié)構(gòu)壽命大約50到70年，可電梯、消防泵、外墻保溫、二次供水設(shè)備等核心部件，設(shè)計壽命普遍只有15到20年。2008年前后那批集中入市的高層住宅，正好在2024年到2026年這個窗口期進入設(shè)備集中老化期。一棟樓兩三百戶人家，公共支出動輒上百萬，業(yè)委會能不能成立、能不能召集起三分之二業(yè)主同意動用維修基金，全是看運氣的事。

2026年3月5日召開的十四屆全國人大四次會議上，政府工作報告把＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場＂和＂因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給＂明確列入今年重點任務(wù)，這是2016年之后政府工作報告首次重提房地產(chǎn)＂去庫存＂。住建部部長倪虹在去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上也講過，要把新房市場和二手房市場作為一個整體看待，二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢。

話講得很直白，意思就是承認存量博弈已經(jīng)是主戰(zhàn)場。中指研究院給出的中性預(yù)測是，2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，房地產(chǎn)投資同比下降11%左右，市場仍在＂止跌回穩(wěn)＂的第一步磨底。這跟當(dāng)年曹德旺的判斷方向是一致的。

回到那些二三十層的老塔樓身上，痛點早就不是有沒有房產(chǎn)證那么簡單了。北京的情況比較典型，從2024年起北京就開始落實國家超長期特別國債支持住宅老舊電梯更新的政策，當(dāng)年共有911部電梯更新獲國債資金支持，2025年這個數(shù)字直接跳到1萬余部，截至2025年11月已開工9008部、完工1692部。

去年12月30日，國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合發(fā)布的2026年＂兩新＂政策又把老舊小區(qū)加裝電梯正式納入民生領(lǐng)域設(shè)備更新支持范圍，住宅老舊電梯更新補貼從定額改為按層數(shù)分檔，9層及以下每臺補10萬，10到18層每臺補15萬，19層及以上每臺補20萬。政策力度明顯加碼，可一棟三十層的樓上下八九部電梯輪換，分攤下來業(yè)主自己仍要掏不少錢，遇上業(yè)委會難產(chǎn)的小區(qū)，方案推不下去是常事。

二手房掛牌價的走勢也佐證了這種分化。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國70個大中城市里，新房價格環(huán)比上漲的只有8個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)為零。這個零字背后是一整年的＂以價換量＂。一線城市核心區(qū)的次新洋房、低密度小高層相對抗跌，遠郊那些當(dāng)年靠概念炒起來的三十幾層塔樓跌幅最大。

北京北五環(huán)外有不少2007、2008年交付的老盤，掛牌價較2021年峰值跌幅普遍在三成以上，部分戶型逼近腰斬。深圳的龍華、寶安以及上海的臨港、嘉定，類似情況都不少見。購房者的偏好已經(jīng)悄悄轉(zhuǎn)向，戶型方正、采光通透、物業(yè)管理靠譜比所謂的＂樓層視野＂重要得多。

鄰近地區(qū)的經(jīng)驗更值得警醒。日本東京郊外八九十年代蓋的塔式公寓，相當(dāng)一部分由于業(yè)主老齡化、管理費交不齊，建筑維護跟不上，淪為低價租賃房，部分遠郊樓盤已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性棄置。臺灣地區(qū)的情況也類似，臺北市那些四五十年房齡的老公寓，臺灣地區(qū)＂內(nèi)政部＂近年來一直在推動都市更新和危老建筑重建條例，但因為產(chǎn)權(quán)分散、整合困難，進展并不快。

中國香港的＂兇宅樓＂＂問題樓宇＂也是港府長期頭疼的議題。這些案例都指向同一個樸素道理，鋼筋水泥不會自己保值，沒有持續(xù)的維護投入和真實的居住需求托底，再光鮮的外立面也撐不住時間。我國內(nèi)地的高層住宅在密度、高度、戶均居住人口上比上述地區(qū)有過之而無不及，未來二三十年面臨的設(shè)備更新和外墻維護壓力相當(dāng)沉重。

去年12月24日北京率先發(fā)布優(yōu)化樓市政策的通知，降低非京籍家庭購房社保年限要求，支持多孩家庭多購一套，不再區(qū)分首套二套商貸利率，并下調(diào)公積金貸款首付比例。今年2月初上海開始試點收購二手住房用于保障性租賃住房，首批試點區(qū)域涵蓋浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)。

福建、銀川、武漢等地公積金新政密集落地，提取范圍擴大到裝修、車位甚至城市更新。住建部還在力推現(xiàn)房銷售制和房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，從根子上防范交付風(fēng)險。這一系列動作釋放的信號很清晰，房地產(chǎn)模式從＂高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高房價＂的舊循環(huán)轉(zhuǎn)向＂穩(wěn)運行、優(yōu)供給、重保障、提品質(zhì)＂的新周期，靠拉高房價撐面子的玩法已經(jīng)走到盡頭。

往后看幾年，二三十層的電梯房會面臨什么結(jié)局？大規(guī)模拆除重建不現(xiàn)實，那種成本誰都背不動。更可能的路徑是加速分化。地段優(yōu)越、物業(yè)到位、維修基金充足、業(yè)委會能正常運作的小區(qū)，靠精細化運營和＂兩新＂補貼延續(xù)生命周期；地段一般、設(shè)備老化、鄰里扯皮的小區(qū)會逐步淪為低租金的尾盤，資產(chǎn)屬性持續(xù)弱化。城市更新政策會重點照顧核心區(qū)有改造價值的老樓，遠郊那些當(dāng)年靠概念硬撐起來的超高層社區(qū)，處境會更艱難。

對普通家庭來說，與其糾結(jié)過去幾年沒賣在高點，不如認清三件事：手里有多套房的早做處置規(guī)劃，準備買房自住的把維護成本、采光通風(fēng)、物業(yè)水平這些細節(jié)算清楚再下手，指望靠房子一夜暴富的趁早換條賽道。曹德旺當(dāng)年那句＂做自己懂的事、賺自己能賺的錢＂，到今天仍然是最務(wù)實的建議。