樓市見底了嗎？國際投行都在看這個指數！

樓市走到哪一步了？房價到底見底沒有？什么時候能買？

這些問題，沒人能拍胸脯給答案。

但有一點可以確定：越來越多的國際頂級金融機構，開始用同一個數據系統來判斷中國房地產的拐點。

最近，摩根大通發布了一份關于中國房地產的重磅報告，標題很耐人尋味：《由“急劇”轉為“溫和”下跌》，而支撐這個判斷的核心數據來源，正是冰山指數。

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摩根大通：冰山指數揭示的五大關鍵信號

在這份報告中，摩根大通專門召開了一場與冰山指數專家的電話會議，并提煉出五大核心判斷：

1、二手房價接近拐點

冰山40城成交均價指數自峰值累計下跌41%，已回落至2016年水平。摩根大通認為，2026年將是房價由“急劇下跌”轉向“溫和調整”的關鍵節點，未來下跌空間可能不足10%。

2、成交量改善，市場信心恢復

冰山20城實時二手數據顯示，2026年春節后成交量比2025年同期高出13.7%。購房者變得更加果斷，市場負面情緒明顯減少。

3、掛牌量下降，恐慌拋售結束

25個城市的掛牌量自2025年11月起持續下降，春節后的掛牌回升屬于正常季節性波動，遠低于去年同期的恐慌性增長。一線城市議價空間收窄，拋售壓力明顯減輕。

4、上海率先回暖

自2026年1月以來，上海房價保持穩定，3月中旬開始回暖。300萬元以下房源成交占比約60%，屬于“低估值修復”。

5、全國展望：溫和下跌至四季度

專家預計全國房價每月下跌約0.5%，至2026年第四季度觸底，距離底部可能不足10%。上海樂觀情景下2026年企穩，悲觀情景下跌約3%；北京、深圳預計下跌3%–6%。

摩根大通明確寫道：冰山指數專家觀點較為建設性，2026年是市場由‘急劇下跌’向‘溫和調整’轉變的關鍵節點。

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摩根士丹利：同樣以數據為錨，得出了更謹慎的判斷

無獨有偶，摩根士丹利在同期發布的報告《漫長的季節——房地產的慢著陸》中，雖然整體判斷更為謹慎，但同樣高度依賴數據建模與市場真實指標。

其核心結論包括：

1、房價或再調整15%，明年下半年初步企穩；

2、房地產對經濟的拖累仍在，但逐步收斂；

3、二手房市場將主導未來結構。

值得一提的是，摩根士丹利在分析房價走勢、庫存去化、城市分化等關鍵判斷中，也多次引用冰山指數的房價與成交數據，作為支撐其模型的重要輸入。

兩家頂級投行，結論雖有差異，但在數據源上達成了一致：冰山指數，已經成為判斷中國樓市冷暖的風向標。

冰山指數之所以被摩根大通、摩根士丹利等機構反復引用，原因很簡單：

①實時性強：不同于統計局月度數據，冰山指數提供周度、甚至日度的二手成交與掛牌數據；

②覆蓋面廣：覆蓋40–70個核心城市，細分到總價段、區域、房源類型；

③指標精準：不只是均價，還包括議價率、掛牌量、成交轉化率、價格彈性等；

④反映真實市場：基于真實掛牌與成交行為，而非采樣或問卷。

簡單來說，冰山指數看的不是“政策怎么說”，而是“市場怎么做”。

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對東莞購房者的啟示

東莞，作為大灣區核心城市，雖然不在第一批回暖的一線城市之列，但根據冰山指數非核心城市數據顯示：

2026年春節后55天，非核心城市二手房成交量同比增長38.2%，遠高于核心城市的13.7%。

這意味著：

①市場情緒正在從一線向外溢；

②低估值城市正在修復；

③剛需與改善需求正在釋放。

樓市從來不是靠感覺走的。

當摩根大通、摩根士丹利這些全球最聰明的錢，都在用冰山指數做判斷時，你還需要問“這個數據準不準”嗎？

冰山指數，不是預測未來的水晶球，但它是讀懂當下最清晰的那面鏡子。

那現在買房，會不會買貴？

從冰山數據看，全國房價已從“急劇下跌”轉為“溫和下跌”，跌幅在收窄，底部在靠近。一線城市已經率先企穩，非核心城市成交量也在回暖。

換句話說，現在進場，你未必能抄到那個絕對的底，但可以確定的是，現在買入，一定不會站在山頂上，至少也是買在了低位。

過去四年的恐慌式下跌，正在成為歷史。如果你還在等“再跌一波”，反而可能錯過一個相對安全的窗口期。

如果你想親自驗證某個小區、某套房源的成交價，不用再四處打聽、也不用被“帶節奏”。

你的買房決策，值得更真實的數據支撐。

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