深圳后海，需要招商璽

來源：市場資訊

（來源：苗頭）

大約四五年前，我不知天高地厚，建議一位朋友留著他的成都豪宅別賣。那時，朋友的豪宅做得極好，看不到將來會有別的項目超過它的可能。

2025年底，我臨時起意去成都踩盤。在看了成都招商璽等三四個超級豪宅之后，我掏出電話打給這位朋友：

要不你還是把房子賣了吧……

那天，成都招商璽的品質(zhì)、工藝、審美都令我十分震驚。項目入口橫向超過70米、縱向約5.51-9.5米的隱奢大門和葡萄牙進口沙漠風石材，獨創(chuàng)的“揉石成緞”工藝，整盤以克制的細節(jié)傳遞品味，給我留下了深刻的印象。

（成都招商璽實景圖）

從成都回來沒幾天，深圳第3座招商璽系新品入市，后海招商璽第一批次房源低調(diào)開盤。雖然沒來得及展示產(chǎn)品力，嗅覺靈敏的買家已進場“掃貨”，40套頂豪當天“一搶而空”。

今年4月29日出臺的深圳樓市新政解除了南山區(qū)、福田區(qū)以及寶安區(qū)新安街道的“住宅限購”，恰逢人工智能（AI）在加速向產(chǎn)業(yè)鏈上游傳導，深圳迎來了千億市值公司大潮，這些創(chuàng)科企業(yè)的實控人身價因此暴增，以后海招商璽為代表的深圳灣豪宅紛紛加推，迎接這來勢洶涌的購買力。

苗頭獲悉，后海招商璽將于近期加推2棟建筑面積約188、237、247平方米的108套房源。消息一經(jīng)傳出，項目臨時展廳又見人潮。

兩個“唯一”

這3年，真正有實力在深圳等核心一線城市拿優(yōu)質(zhì)地塊的，基本上只剩下央國企了。它們守得住這個曾經(jīng)高歌猛進的行業(yè)的門檻，也拉得起行業(yè)高水平發(fā)展的天花板。我經(jīng)常跑去外地踩盤，過程中最大的驚喜與收獲，莫過于看到招商蛇口等房企在上海、北京、成都、南京、合肥等核心城市大超預期的產(chǎn)品落地力與兌付力。

最值得說道的，當然是招商璽。

目前為止，項目名內(nèi)嵌房企名稱，業(yè)界公認“叫好又叫座”的超級豪宅，只有招商璽。

（成都招商璽實景圖）

還是以成都招商璽為例。這個項目備案價約5萬-7萬/平方米 ，戶型起步便是245平方米 ，比周邊在售新房每平方米高約2.2萬元，比附近二手房每平方米高約2.4萬元，比周邊土拍樓面價每平方米高約2.3萬元。2025年10月，成都招商璽首開即斬獲10.7億“熱績”，進入2026年“小陽春”，項目再迎銷售高峰，據(jù)成都房聯(lián)4月數(shù)據(jù)，成都招商璽榮膺高新區(qū)建面200平方米以上住宅成交套數(shù)、面積、金額“三冠王”；進入5月，項目銷售依舊勢如破竹。

在招商已開發(fā)的所有產(chǎn)品系當中，獲準寫上“SINCE 1872”的，也只有招商璽。

（獲準將“SINCE 1872”寫進LOGO的，只有招商璽。圖為成都招商璽實景）

招商對以“璽”字命名的項目的偏愛，深圳市場并不陌生。

2014年，招商第一座“璽”在深圳海上世界問世。此后，雙璽成為核心城市的對標項目，從深圳到上海，到北京、合肥、成都……每一個核心城市的頂豪市場，都留下了招商璽的傳奇。

招商璽，是璽系的登峰造極之作。后海招商璽，是百年招商在全國開發(fā)的第5座“招商璽”。

如果不知道在中國核心一二線城市怎么做超級豪宅，那么去合肥、成都、北京、深圳看看吧，那里的4座招商璽，就是答案。

2024年12月，關(guān)注深圳土拍市場的朋友紛紛猜測，招商要對這個位于深圳大本營源點的項目下重手了。

與那些從土拍市場購得的地價動輒幾十上百億的項目不同，后海招商璽項目拿地成本并不高，這為項目團隊“放開手腳”做產(chǎn)品提供了極大的空間，他們把對超級豪宅的所有想象，都裝進了這塊土地。

我的一位喜歡收藏豪宅和字畫的開發(fā)商老板，去年底以客戶身份參加后海招商璽首批房源的開盤選房。目前為止，他已經(jīng)是包括后海招商璽在內(nèi)的3座招商璽的一名業(yè)主。

超級“底盤”

如果說招商璽是招商最頂奢的產(chǎn)品系，那么后海招商璽就是招商“回歸”大本營的超級標桿。

招商璽系自誕生起，便恪守一條鐵律：非一線城市核心地段不取，非城市至高能級板塊不落子。這是璽系穿越周期的擇址觀，也是其能在全國核心城市持續(xù)“封神”的底層邏輯。

當招商璽系再度回歸深圳大本營，招商沒有選擇那些寬泛的所謂“熱點板塊”，而是錨定了深圳城市能級的頂點：

后海。

后海，絕非普通的豪宅聚居區(qū)，而是官方定位的粵港澳大灣區(qū)國際總部商務區(qū)、全球金融科技創(chuàng)新高地、深港融合產(chǎn)業(yè)樞紐。

（深圳后海實景圖）

這片占地約2.26平方公里的土地，是深圳六大總部基地中唯一以金融為核心的戰(zhàn)略要地，匯聚了中國航天、中海油等央企總部，以及騰訊、阿里、字節(jié)等科創(chuàng)巨頭，單位面積產(chǎn)值與企業(yè)總部密度冠絕全國，堪稱 “深圳的經(jīng)濟心臟”。在這里，產(chǎn)業(yè)高度、資本密度、人才層級，共同定義了深圳的頂級價值底色。

（深圳后海商務風貌區(qū)示意圖）

而后海招商璽正落址于后海大道的超級中軸之上。這條中軸，是深圳四十年城市發(fā)展的價值脊梁。這里既是總部經(jīng)濟高地，又是深圳少有的人文厚土、國際生活原點。

與其它同樣豪宅林立的地方不太一樣，這個區(qū)域既有深圳最優(yōu)質(zhì)的九年義務制學校，如育才二小、育才三中，也有世界頂尖的國際學校——貝塞思國際學校在中國設立的第一所學校，就在蛇口，簡稱“蛇貝”。

（“蛇貝”實景圖）

這里更是深圳居住密度最高、生活氛圍最濃、教育資源最優(yōu)的核心區(qū)。多年來新盤斷供、青黃不接。“老錢”想升級，“新貴”想定居，改善家庭想置換，這片充滿情感與故事的土地卻長期 “一房難求”。由于土地稀缺，后海核心居住區(qū)已連續(xù)12年無新增住宅用地供應，整個片區(qū)宅地近乎開發(fā)殆盡，寸土寸金。

后海招商璽的出現(xiàn)，可謂“久旱逢甘雨”。它因此成為深圳超級豪宅市場“供應驅(qū)動成交”的最佳范式。

招商的朋友說，因為是璽系產(chǎn)品時隔12年重回深圳總部，后海招商璽在醞釀階段即備受關(guān)注，投入力度遠超過往項目。

總部設在深圳的3家央企地產(chǎn)巨頭都在加快和加大對這座超級城市的拿地和研發(fā)力度，而且都已生成自己的頂豪IP，但是將這個IP做成產(chǎn)品信仰的，我看目前只有招商璽。

什么叫“產(chǎn)品信仰”？就是產(chǎn)品做到極致之后形成的定價權(quán)和話語權(quán)的說一不二。好比保時捷跑車，無論定價多少，忠實玩家的動作都很統(tǒng)一：

買買買。

招商采取了“總師制”管理制度。無論所在城市的房價水平、項目套數(shù)、配建成本有多大差異，都奉行統(tǒng)一的標準，不妥協(xié)。2025年招商撤銷所有區(qū)域平臺，城市公司直接由集團管理與調(diào)度，這是招商璽敢對客戶承諾的一大制度保證——它化解了同屬一個產(chǎn)品系卻因為具體城市具體操盤團隊不同而導致產(chǎn)品落地時出現(xiàn)偏差的難題。

這是后海招商璽可以托付的一大制度“底盤”。

后海招商璽誕生在一片高度成熟的居住區(qū)，在尺度有限、邊界復雜的先天條件下，該如何做，才能讓項目“大超預期”，從而建立起項目的競爭優(yōu)勢？

設計團隊想到了抬高社區(qū)、向豎向空間要資源的解法。

項目采用“浮島甲板”設計，整體抬高12米，最終形成一個超級社區(qū)底盤+浮島綠化甲板的立體空間系統(tǒng)。這意味著一層、二層乃至地下四層車庫，每一層都承擔著真實、尊貴的生活功能。

（后海招商璽抬板式設計豎向剖面圖）

這一個超級“底盤”，是后海招商璽入列深圳灣豪宅“四大天王”并且迅速去化的關(guān)鍵性托舉。當行業(yè)回歸居住本質(zhì)，我們提倡的產(chǎn)品思維，絕不是簡單的贈送了多少使用面積或堆了多少材質(zhì)，而是讓架空層、會所、連廊通道、地庫等配套系統(tǒng)不再只是一時的震撼，而是經(jīng)得起時間審視的長期主義場景。

豪宅新解法

有人說，后海招商璽這塊土地如果開發(fā)成改善型精品住宅，也不愁賣。

這是一種“求穩(wěn)”的解法。但在當下深圳市場，“求穩(wěn)”，往往埋伏最大的風險。深圳一些位置不錯的舊改項目為了“求穩(wěn)”，不敢投入，不敢突破，銷售去化如今已陷入困境。

深圳市場已經(jīng)變了。產(chǎn)品和價格“符合預期”的房子會越賣越難賣，“超出預期”的房子可以勉強維持銷售“流速”，而產(chǎn)品有“爆點”、價格有空間的“大超預期”的房子，才有機會爆賣。

招商不想錯過這個“做品牌”的最好機會。事實證明，正因為后海招商璽敢“賭”，敢“大超預期”地投入，敢自我突破對產(chǎn)品進行迭代，才有“叫好又叫座”的市場表現(xiàn)。

作為招商“璽”系產(chǎn)品的3.0版本，后海招商璽是懂客戶的，它知道如何分配價值的判斷。

招商深耕深圳將近半個世紀，后海招商璽客研團隊又針對3000多戶頂豪客戶的深度訪談，根據(jù)客戶的需求來選擇把最重要的空間留給誰，以客戶的痛點反向推導設計決策，這是后海招商璽諸多“大神級”設計的靈感來源。

項目一層地面層入口做到了無柱跨度最大達28米，7根高約7.5米的古典藝術(shù)廊柱呈陣列式的布局，寬尺度的酒店式落客區(qū)能滿足兩輛豪車并行，兩側(cè)的開放式街區(qū)是一個完整且連續(xù)的公共界面，徹底重塑了項目底盤的儀式感與開放度。

（后海招商璽主入口示意）

后海招商璽一反多數(shù)同類項目的架空層被用作地庫的延伸的做法，創(chuàng)造性地做了深圳極為少見的約3000平方米浮島花園，以及約2500平方米的主題會所。

深圳每年有10個月是高溫天氣，這就需要高頻使用的空間必須具備遮蔽、連接與可停留性。后海招商璽的室外景觀因此更多地體現(xiàn)觀賞性，隨處散落的是非洲象腿樹、東南亞多頭篦齒蘇鐵等進口植被，國際藝術(shù)品原件、水景點綴其間，然后通過風雨連廊連接到會所。

（后海招商璽園林局部效果圖）

會所功能設計也是遵循這個原則。后海招商璽把注意力從表象的功能呈現(xiàn)輕輕移開，根據(jù)真實的使用場景做了符合客戶需求的價值分配，改善型半場網(wǎng)球練習場、私屬模擬高爾夫球場、多年未見的恒溫泳池都回到了C位——這純粹是為了滿足業(yè)主日常運動和放松的需要。它配置專業(yè)廚房+行政酒廊+雪茄吧，也是為了讓12人私宴廳能被真實使用，會所設置的棋牌室，也是前期調(diào)研印證屬于高檔業(yè)主會所高頻使用的典型場景。

（后海招商璽會所效果圖）

（后海招商璽恒溫泳池效果圖）

后海招商璽還挖了四層的地下車庫，這進一步烘托“中央車站”、雙酒店落客區(qū)，以及頂部全精裝3.8米星鉆穹頂?shù)臍w家氛圍，額外打造的2個工位洗車房和6個候車位，更讓人油然而生溫馨感。

“稀缺”遇上“稀缺”

超級豪宅的產(chǎn)品投入，不僅體現(xiàn)在看得見的建筑地標與奢華場景里，在看不見的地方，超級豪宅更以長期主義的匠心，把健康、靜謐與生活溫度，“藏”在每一處細節(jié)。

苗頭認為，后海招商璽是最能體現(xiàn)深圳特色的一個超級豪宅，也是深圳區(qū)域內(nèi)第一個系統(tǒng)化兌現(xiàn)“好房子”體系的項目。

（后海招商璽室內(nèi)空間設計效果圖）

它是7大維度、28個模塊、386項技術(shù)細節(jié)的結(jié)晶。比如深度睡眠模塊，后海招商璽的樓板厚度做到了130-220毫米，是普通住宅的接近2倍，它的靜音墻體、降噪門窗，以及毫米波雷達，都是這一模塊的極致體現(xiàn)，整體住宅達到“金級寧靜住宅”認證標準，這對白天快節(jié)奏、高強度，夜晚難入眠的朋友來講，是一大福音。

為了讓室內(nèi)恒久健康舒適，后海招商璽配備了“大金”的三管制空調(diào)，可實現(xiàn)溫度濕度獨立控制。具備除濕功能的新風體系和深圳首個套房衛(wèi)浴電地暖，可以解決深圳高頻發(fā)生的“回南天”，室內(nèi)空氣返潮時的黏膩感。

還有很多看似微小，每天卻都在影響住戶居住體驗的細節(jié)，后海招商璽也“關(guān)懷備至”，比如316醫(yī)用級別的不銹鋼水管、活水系統(tǒng)、零冷水系統(tǒng)等等，堪稱“毫米級”呵護。

（后海招商璽對住戶“體貼入微”）

不得不說，這樣一個集超級底盤、超級會所、審美革命、頂級工藝、人本細節(jié)于一身的后海招商璽已經(jīng)做到了“斷層級領(lǐng)先”，它的首開“爆賣”，它的供不應求，恰恰說明深圳對超級豪宅的需求，沒有上限。

更值得期待的是，后海招商璽二批次建筑面積約188/237/247平方米的大平層即將加推，而且還是直面深圳灣海景的旗艦級“樓王”——在寸土寸金的后海核心，海景本就是不可再生的稀缺資源，而“樓王”更是孤品中的孤品。

中國科技創(chuàng)新重鎮(zhèn)是深圳，深圳科技創(chuàng)新核心在南山。AI產(chǎn)業(yè)鏈正在持續(xù)催生一大批生于Z世代（90后、00后）、出身于頂尖學府、身家數(shù)以億計、生活重心在南山的科技企業(yè)實控人。他們以顛覆性技術(shù)與創(chuàng)新商業(yè)模式重塑產(chǎn)業(yè)格局的同時，也成為深圳灣豪宅的消費主力。

這批客戶的審美偏好不同以往。他們更需要空間的秩序感、靜謐感和那種自然而然的溫潤氣質(zhì)。

后海招商璽正好都踩準了他們的審美點。它的有弧度的設計，珍貴的奢石，自然的園林，還有“揉石成鍛”、“整石收邊”、“石材榫卯”等高超工藝，使得整個項目的自然的比例、柱式的比例、開窗的比例、進退的比例，都給人以絲綢般柔潤和如沐春風般的愜意。

一邊是AI新貴與老錢富豪的“渴盼”，一邊是招商璽系傳奇的“封神”，當“稀缺”遇上“稀缺”，當熱度疊加熱度，“搶房”，早已不是預判，而是一種必然。