灣區樓事｜中海廣府萬宸的“沉默”心理戰

觀點網 幾番入市傳聞接連落空，中海廣府萬宸再度拿捏市場情緒。

去年12月22日，中海發布了全新產品代系“萬方安和”，位于廣州海珠區的廣府萬宸項目，正是其在全國落地的首座頂豪萬系產品。

在當下卷地段、卷產品、卷圈層的時代，中海廣府萬宸項目作為集團全新產品”萬系“的開篇之作，自然萬眾矚目。該項目由集團副總裁、華南區域總劉顯勇牽頭負責，其亦是業內公認的“投資+營銷”雙賽道操盤手。

早在今年4月30日，中海廣府萬宸項目便已取得預售證，按照豪宅“取證即開、7天內速開“的慣例，疊加五一樓市置業熱潮，市場一致認定項目將趁勢入市，卻未料預期落空；近日，業內再度傳出項目或于5月16日-17日周末首開消息，最終傳言再度沉寂。

兩次開盤預測踩空，中海廣府萬宸不僅吊足了市場胃口，同時更讓所有人好奇，該項目究竟會開出怎樣的價格盲盒，而其的產品力，又能否”配得起“這高端定位？

開篇之作

中海廣府萬宸，在市場口碑可以說呈現極致兩極分化，追捧者高度看好，而看淡者直言短板突出。

2025年，中海（不含中海宏洋）全年在內地15座城市及香港合計增新35宗地塊，總地價1186.9億元，權益地價924.2億元。在這新增項目中，廣州僅占有一席，即中海廣府萬宸項目用地——廣州大道南788號二期地塊。

去年10月9日，中海成功擊退保利發展，以9.2億元摘得該地塊，溢價率約6.97%。地塊占地面積1.6萬平方米，計容建面6.02萬平方米，住宅容積率2.9，純住宅樓面價約3.39萬元/平方米。

事實上，該地塊所處地段優越，位于廣州海珠新中軸，北望廣州塔、南望海珠湖，靠近8號線鷺江與客村站，但由于地段土地資源有限，占地面積較小，項目僅規劃了3棟樓樓宇，共計154套房源，且周邊為城改面貌，這也成為項目輿論爭議的核心矛盾點。

先來看項目設計，作為首座頂豪萬系產品，如何突出項目的“高貴”，自然要從園林和圈層入手。

為了提高居住的舒適度，項目戶型高度統一，主打建面約165平方米大四房主力戶型，圈層純粹，樓間距約55–62米，樓棟抬升約14米，配嶺南立體游園、無界泳池、雙會所，保留百年古樹，直接對標紐約華爾道夫全球級奢華酒店。

可盡管產品設計拉滿，市場質疑聲也從未停歇。一方面，相較于大型住區，公共活動空間略顯局促，部分客戶會認為不夠“私密高端”，外加臨近廣州大道南，車流量大，居家靜謐感需依靠優質隔音玻璃才能保障。

另一方面，項目緊挨著鳳和村康樂、鷺江片區城中村，目前正處于城市更新狀態，整體改造落地至少仍需五年以上周期。這也意味著，業主透過窗戶看到的，不僅僅象征圈層身價的廣州塔，更伴隨著老城原生的市井煙火。

不過，在一切的質疑聲面前，價格是關鍵的”調節劑“，而中海的定價策略，也成為決定項目去化的核心關鍵。

2026年4月30日，項目取得預售證，首開1、2棟，共102套房源，備案價7.4-8.6萬元/平方米。按銷售透露的首批認籌98折，疊加簽約再減2%的優惠計算，實際成交價約7.07-8.2萬元/平方米，總價1165萬-1353萬元。

據安居客APP顯示，目前，中海廣府萬宸所屬廣州大道南板塊新房成交均價為7.25萬元/平方米，所在的海珠區整體新房均價為7.01萬元/平方米。

同時，市場亦喜歡將其與臨近的一期地塊項目——保利四季和頌相比較。該項目同樣是小體量盤，占地面積1.3萬平方米，共3棟樓宇，186戶。項目地塊由保利于2022年以13.57億元摘得，樓面價4.84萬元/平方米。

據中介反饋，保利四季和頌項目2023年5月入市，當初備案均價8.5萬元/平方米，實際 單價為7.5–8.2萬元/平方米，如今主要貨量剩余140平方米，“最后6套房源全部一口價840萬元，申請車位贈送”，而目前二手掛牌同戶型房源，報價在710萬元/套左右。

同板塊競品的市場表現，讓不少人替上車門檻更高的中海廣府萬宸捏一把汗。但客觀來看，該項目的北塔南湖景觀視野與圈層純粹確實要更優。

高端之爭

2026年，是中海高端之爭的一年，將資源全面向頂豪產品傾斜。

或許用數據表達更直觀，今年1-4月，中海累計合約物業銷售金額約757.11億元，按年上升13.7%；累計銷售面積約261.92萬平方米，按年下跌10.6%，銷售均價同比上漲27%。

同時，截至2026年4月30日，已認購物業銷售約116.08億元，預期將在后續數月轉化為合約物業銷售。而這“量減價升”數據背后，反映的正是中海的高端改善路線。

據觀點新媒體不完全統計，2025年中海拿下的35宗地塊中，轉化為高端純改善性項目的，占比超40%，例如廣州中海·廣府萬宸、上海中海·云錦華庭、中海·東斯文里、深圳中海·安緹雅苑、中海·安瀾北京等。

具體來看項目，深圳第三座“安系”產品——深超總安緹雅苑。該項目是中海于去年12月8日，歷經101輪激戰，最終以31.86億元摘得，樓面價7.74萬元/平方米，目前也僅規劃了4 棟22層純板樓，共152套純大平層，建面區間200-290平方米，預計三季度入市。

而上海更是中海的主要競爭市場，亦是2025年砸下最多資源的區域，投資金額從2024年68.6億元增至390億元，全年共摘得6宗地塊。

其中，2025年10月20日以44.65億元拿下的“徐匯區WS5單元188N-I-21地塊”已轉化為中海·云錦華庭，今年4月獲批，容積率1.5，純頂豪，共規劃64套洋房＋20套聯排＋4套疊拼，洋房總價6500萬元起。

再者，位于老靜安區的中海·東斯文里同樣是打造頂豪社區，2025年項目所在地塊成交價為53.63億元，樓面價高達9.04萬元/平方米，規劃建造“150米超高層大平層+石庫門風貌別墅”。

然而，中海的全國高端計劃并非一帆風順，部分項目也面臨蓄客、去化難題，為廣府萬宸的市場表現敲響警鐘。

例如，位于深圳龍華的中海云頌玖章，該項目是容積率約2.8的低密純居社區，起步建面約107平方米，擁有戶戶朝南的山景視野，但據中介透露，項目自2月初開放云端展廳，蓄客3個月，凍資客戶數量未達預期，原計劃4月開盤推遲。

而市場原因歸根為定價過高。目前龍華區改善內卷嚴重，華潤置地、招商蛇口等競品以價換量分流客源，而該項目定價7萬-7.2萬元/平方米，高出片區均價15%。而土地成本也束縛了調價空間，2025年7月拿地時，樓面價已達到了3.88萬元/平方米，溢價40.74%。

無獨有偶，上海環宇玖章項目的去化亦備受爭議。據樓市自媒體報道，該項目2025年末首開當日，2個多小時售罄90套房源，認購率234%；二期亦于今年3月入市，兩期合計可售套數237套。

然而，截至5月19日，據上海網上房地產顯示，該項目可售總套數148套，已售總套數89套，已登記總套數19套，疊加已登記鎖定的房源，整體房源去化率約為45.57%。

回歸廣州中海廣府萬宸本身，這個萬系首作究竟能否打破爭議、占據海珠頂豪一席之位，最終還要看市場與定價的雙向博弈。

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