完蛋！新州將要全面開征土地稅！悉尼買房，太殘酷了！

01

悉尼買房殘酷真相：?jiǎn)涡阶迦菬o房可買，雙薪夫妻只剩這18個(gè)區(qū)

最新模型顯示，領(lǐng)取平均工資的單身人士已無力負(fù)擔(dān)悉尼任何一個(gè)區(qū)的典型獨(dú)立屋，就連雙薪家庭的選擇也被壓縮到西區(qū)和Central Coast寥寥幾地。

根據(jù)Canstar的測(cè)算，在最近一次加息后，一名年薪10.695萬澳元、生活開支適中且備有20%首付的單身貸款人士，購(gòu)買力僅為65.3625萬澳元。

這一預(yù)算比大悉尼地區(qū)最便宜的區(qū)——Central Coast的Halekulani——的獨(dú)立屋中位價(jià)（79.5萬澳元）還要低近14萬澳元。統(tǒng)計(jì)局（ABS）將Central Coast納入大悉尼范疇。

一對(duì)聯(lián)合收入為平均工資1.5倍（即16.0425萬澳元）的夫婦，在有20%首付的情況下，購(gòu)房預(yù)算為88.1萬澳元。

然而，符合這一價(jià)位的中位價(jià)房屋全悉尼僅剩18個(gè)區(qū)，其中16個(gè)位于Central Coast。

模型進(jìn)一步顯示，若這對(duì)夫婦育有兩個(gè)孩子，購(gòu)房預(yù)算將驟降至72.925萬澳元，已低于悉尼任何一個(gè)區(qū)的房屋中位價(jià)。

相比之下，家庭總收入達(dá)到平均年薪兩倍（即21.39萬澳元）的家庭選擇稍多，憑20%首付可動(dòng)用130.725萬澳元資金；若育有兩孩，則降至115.55萬澳元。

然而，即便如此，這筆錢依然無法在悉尼大多數(shù)區(qū)買到中位價(jià)房屋，連 Parramatta、Marrickville 和 Caringbah 等傳統(tǒng)平價(jià)地區(qū)都已遙不可及。

目前仍在可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)的，包括 Fairfield（中位價(jià)130萬澳元）和 Merrylands West（高出5,000澳元）。此外，Box Hill、Silverdale、Seven Hills 和 Guildford West 的房?jī)r(jià)也略低于130萬澳元。

本周公布的聯(lián)邦預(yù)算案削減了房地產(chǎn)投資者的稅務(wù)優(yōu)惠，并推出新的供應(yīng)措施，旨在提高自住房擁有率。

部分專家對(duì)此持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，認(rèn)為這些舉措或?qū)⒂兄谑状沃脴I(yè)者參與競(jìng)爭(zhēng)，但也警告住房成本可能持續(xù)高企。聯(lián)邦政府目前還設(shè)有兩項(xiàng)低首付計(jì)劃。

Canstar數(shù)據(jù)洞察總監(jiān) Sally Tindall 指出，悉尼偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁——Central Coast 的 Gorokan 過去12個(gè)月上漲14.7%，Penrith 的 Werrington 上漲12.2%——這表明越來越多買家因價(jià)格原因被迫離開靠近市中心的地區(qū)。

她直言：“對(duì)某些人來說，啟動(dòng)B計(jì)劃的時(shí)候到了，這可能意味著為了踏上房產(chǎn)階梯而搬到更遠(yuǎn)的地方。”

Sally Tindall 還表示，連續(xù)三次加息已經(jīng)抵消了今年悉尼房市走軟可能給購(gòu)房者帶來的任何利好。

“有些人可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下滑的報(bào)道而備受鼓舞，但我建議在開香檳慶祝之前先咨詢銀行，因?yàn)槟憧赡軙?huì)發(fā)現(xiàn)自己的貸款能力大幅縮水，連這些新價(jià)格都負(fù)擔(dān)不起。”

對(duì)于預(yù)算為65.3625萬澳元、希望購(gòu)買公寓的單薪平均工資收入者來說，可選擇的區(qū)包括 Parramatta、North Parramatta、Northmead、Westmead、Bankstown、Penrith、Roselands、Rosehill、Blacktown 和 Fairfield。

買家代理 Michelle May 表示，購(gòu)房者在地理位置上做出妥協(xié)已持續(xù)“相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間”。

“例如，我們看到許多原本想留在內(nèi)西區(qū)的人，已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向了 St George 地區(qū)。”

她還指出，由于供需失衡，盡管有預(yù)測(cè)稱今年悉尼房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌，但她的許多客戶仍感到迫切需要盡快入市。

Michelle May 提到，那些能夠獲得父母或其他家人資助的購(gòu)房者正在積極利用這一資源。

“我想說，與我們合作的首次置業(yè)者中，至少有80%得到了家人的幫助，無論是擔(dān)保還是直接的現(xiàn)金贈(zèng)予。”

她表示，改善型買家也在借助“父母銀行”。

“也許一對(duì)夫婦正準(zhǔn)備迎接他們的第一個(gè)孩子，需要更大的空間。他們經(jīng)常會(huì)說，‘爸媽贊助了$5萬’，諸如此類。”

還有一些買家則在探索多代同堂的居住方式。

專注于西悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)的 Starr Partners 首席執(zhí)行官 Doug Driscoll 表示，今年明顯感受到跨區(qū)買家增多。

他指出，針對(duì) Airds 等落后地區(qū)的再開發(fā)改變了人們對(duì)西區(qū)的看法。Airds 的房屋中位價(jià)在過去12個(gè)月內(nèi)上漲20.6%，達(dá)到90.325萬澳元。

基礎(chǔ)設(shè)施的大量投入，加之 Parramatta 及周邊地區(qū)蓬勃發(fā)展的餐飲業(yè)，也讓那些遠(yuǎn)離內(nèi)城區(qū)的人感到驚喜。

“多年沒去過 Parramatta 以西的人會(huì)對(duì)我說，‘哇，這里其實(shí)很漂亮’，這對(duì)他們來說是一個(gè)全新的發(fā)現(xiàn)，”Doug Driscoll 說。

他坦言，盡管房?jī)r(jià)較低，但對(duì)那些工作和社交圈更靠近市中心的潛在買家來說，是否落戶西區(qū)仍是一個(gè)“棘手的權(quán)衡”。

Jaky Junidul 和妻子 Trina Lutfa 目前在 Rockdale 租房，曾考慮就近購(gòu)房，方便他們?cè)?Matraville 物流行業(yè)的工作。

“當(dāng)我們查看房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)才意識(shí)到，如果真的想要一棟房子，在這個(gè)地區(qū)根本沒有任何選擇能符合我們的預(yù)算和負(fù)擔(dān)能力，”34歲的 Jaky Junidul 說。

他們也考慮過公寓，但被高昂的物業(yè)費(fèi)勸退了。

最終，他們?cè)?Campbelltown 附近 Stockland 旗下的 Figtree Hill 規(guī)劃社區(qū)購(gòu)買了一套房地套餐（House-and-land package）。

房子目前仍在建造中，預(yù)計(jì)明年年初完工。

“雖然要等上一段時(shí)間才能入住，但這是一個(gè)全新的規(guī)劃社區(qū)，房子也是新房，符合我們的要求，而且房地套餐的價(jià)格是固定的。”

Doug Driscoll 預(yù)計(jì)，隨著房市低迷期結(jié)束，為了負(fù)擔(dān)能力而向西遷移的悉尼人數(shù)將呈“指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)”。

“無論這個(gè)市場(chǎng)面臨什么沖擊，它似乎都保持著韌性，”他說，“就算發(fā)生核災(zāi)難，悉尼房?jī)r(jià)估計(jì)也能挺得住。”

02

新州擬全面開征土地稅！

根據(jù)一項(xiàng)旨在改變緊急服務(wù)資金籌措方式的提案，澳洲人口最多州份的房產(chǎn)所有者每年可能需要支付高達(dá)600澳元的征款。

新州是澳洲大陸唯一通過向財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)客戶征稅來為緊急服務(wù)籌資的州。

這項(xiàng)征款被指推高保費(fèi)，讓許多人無力負(fù)擔(dān)保險(xiǎn)。

如今，新州財(cái)政部出爐的一份文件提出多項(xiàng)建議，擬以一項(xiàng)廣泛征收的地稅取代這一爭(zhēng)議措施。

政府表示，新制度將更加公平、可持續(xù)且透明，并有望讓保險(xiǎn)變得更加可負(fù)擔(dān)。

“我們目前的系統(tǒng)陳舊過時(shí)，懲罰了工薪家庭，”新州財(cái)長(zhǎng) Daniel Mookhey 周日對(duì)記者表示。

他指出，有房貸的人和有車的人別無選擇，只能繳納這筆費(fèi)用，但一些最大的企業(yè)土地持有者卻可以通過自保方式，逃避對(duì)緊急服務(wù)的任何分擔(dān)。

他強(qiáng)調(diào)，無論生活成本壓力出現(xiàn)在何處，政府都必須予以應(yīng)對(duì)。

Mookhey 承認(rèn)，任何改革都需獲得跨黨派支持才能推進(jìn)，但州反對(duì)黨目前尚未表態(tài)支持，盡管聯(lián)盟黨執(zhí)政期間也曾嘗試改革該征款，最終以失敗告終。

值得注意的是，政府尚未公布任何征款改革的具體細(xì)節(jié)。

回顧2023年州大選，工黨曾承諾廢除前自由黨政府引入的年度地稅。

該地稅最初是為替代參與計(jì)劃的首置業(yè)者印花稅而設(shè)立。工黨當(dāng)時(shí)將其定性為對(duì)房屋征收的“永久稅”，并在上臺(tái)后兌現(xiàn)承諾將其廢除。

然而，此次財(cái)政部文件卻提出了五種不同方案，擬根據(jù)住宅、商業(yè)、工業(yè)、公共及農(nóng)場(chǎng)物業(yè)的價(jià)值實(shí)行分級(jí)地稅。

每種方案都要求所有房產(chǎn)所有者承擔(dān)最低限度的繳費(fèi)，盡管文件也承認(rèn)，土地價(jià)值較低者通常負(fù)擔(dān)能力較弱。

具體來看，處于最低住宅檔位（土地價(jià)值不超過302,100澳元）的業(yè)主，每年需繳納158至189澳元；而最高檔位（土地價(jià)值超過141萬澳元）的房產(chǎn)所有者，則將面臨每年509至573澳元的征款。

“拋開州長(zhǎng) Chris Minns 和 Daniel Mookhey 關(guān)于不對(duì)住家征收永久稅的誓言不談，我們一直擔(dān)心目前支付保險(xiǎn)的人在任何新制度下會(huì)變得更糟，”新州影子財(cái)長(zhǎng) Scott Farlow 在一份聲明中表示。

事實(shí)上，前 Berejiklian 政府早在2017年就曾嘗試用基于土地價(jià)值的費(fèi)用取代該征款。

但因擔(dān)憂部分納稅人將蒙受損失，政府最終被迫尷尬地撤回了該政策。

03

維州聯(lián)邦聯(lián)手加速住房建設(shè) 在交通便利區(qū)有更多選擇

聯(lián)邦工黨和維州工黨攜手幫助年輕人擁有自己的住房。

維州艾倫工黨政府堅(jiān)決支持聯(lián)邦政府的預(yù)算案，該預(yù)算案為維州人和所有澳洲人釋放了機(jī)遇，艾班尼斯政府已要求各州建造更多住房，一如既往，維州走在了前列，而自由黨人卻在阻路。

維州規(guī)劃廳長(zhǎng)基爾肯尼（Sonya Kilkenny）已在Kew的Leo's Supermarke舊址快速審批了194套新住房。該項(xiàng)目將建成四棟3至18層不等的建筑，包含10%的經(jīng)濟(jì)適用房，還將包括商鋪、辦公空間、超市及升級(jí)的公共空間。未來居民將靠近48路和109路電車及200路和207路公交。

這也是反對(duì)黨首威爾遜（Jess Wilson ）曾反對(duì)建設(shè)的項(xiàng)目。

現(xiàn)在，該項(xiàng)目通過工黨的開發(fā)促進(jìn)計(jì)劃快速獲批，該計(jì)劃已在全維州快速審批了超過11,000套住房，僅今年就超過3,000套。

政府認(rèn)為，長(zhǎng)期以來，墨爾本內(nèi)城區(qū)擁有維州最好的公共交通和服務(wù)資源，卻一直回避新建住房，在截至2024年的30年里，像墨爾頓這樣的外郊區(qū)議會(huì)住房增長(zhǎng)了433%，但Boroondara區(qū)僅增長(zhǎng)了24%。現(xiàn)在，Boroondara議會(huì)在新領(lǐng)導(dǎo)層下已轉(zhuǎn)變了方向，而自由黨人永遠(yuǎn)不會(huì)改變。

另外，墨爾本市和Yarra市擁有維州最多的交通選擇，但CBD以外仍有太多土地被鎖住，無法用于建設(shè)新住房，艾倫工黨政府正在努力釋放這些土地并簡(jiǎn)化規(guī)劃流程，并已與各議會(huì)合作，確定了首批優(yōu)先建設(shè)內(nèi)城區(qū)住房的地塊。

這些地塊包括Macaulay、Fitzroy和Collingwood、Richmond、Alphington地塊。

新的規(guī)劃控制措施將制定明確規(guī)則，并加快符合特定標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目審批。首批變革預(yù)計(jì)將釋放約30,000套住房。

這些都是Train and Tram Zone 計(jì)劃的一部分，該計(jì)劃到2051年將在靠近公共交通、就業(yè)和服務(wù)的地區(qū)釋放超過300,000套住房。而自由黨人想要廢除規(guī)劃改革，回到舊體制，制造沒有孩子的郊區(qū)，讓年輕維州人、家庭和勞動(dòng)者都住不起。

維州州長(zhǎng)艾倫（Jacinta Allan）說，像威爾遜這樣的自由黨人把年輕維州人鎖在了丘區(qū)之外，如果讓自由黨人說了算，年輕人要么買CBD高層公寓，要么買郊外房子，中間地帶根本沒有選擇。

規(guī)劃廳長(zhǎng)基爾肯尼（Sonya Kilkenny）表示，威爾遜反對(duì)在自家門口建房，而年輕維州人卻為買房苦苦掙扎，在公共交通附近建設(shè)更多住房能夠減輕外郊區(qū)壓力，為維州人提供更多選擇。

04

澳洲一地出臺(tái)最嚴(yán)追債計(jì)劃：拖欠市政費(fèi)超三年，你的房產(chǎn)將面臨強(qiáng)制拍賣！

阿德萊德北郊一個(gè)議會(huì)祭出嚴(yán)厲追債手段——拖欠市政費(fèi)超過三年的房主，房產(chǎn)將被扣押并送上拍賣臺(tái)。

文件顯示，Playford Council將依據(jù)這項(xiàng)鐵腕債務(wù)追討計(jì)劃，開始出售陷入財(cái)務(wù)困境房主的物業(yè)。

根據(jù)規(guī)定，該議會(huì)轄區(qū)內(nèi)的納稅人一旦欠款超過三年，房產(chǎn)就可能被議會(huì)強(qiáng)制拍賣，以追回未付債務(wù)。

議會(huì)方面表示，將致力于幫助經(jīng)濟(jì)困難的居民，但若市政費(fèi)拖欠超過三年，議會(huì)“可能會(huì)出售土地”。

文件稱：“如果納稅人賬戶逾期超過三年，議會(huì)可能委托收賬機(jī)構(gòu)，通過出售房產(chǎn)追回欠繳市政費(fèi)。這些程序只能在拍賣開始前，通過全額支付欠款及相關(guān)費(fèi)用來終止。”

議會(huì)還指出，對(duì)于會(huì)損害長(zhǎng)期財(cái)務(wù)計(jì)劃、影響整體穩(wěn)定性和可持續(xù)性的短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，議會(huì)的承受力較低。

作為最后手段，議會(huì)將指示律師向欠款納稅人發(fā)函，告知其出售房產(chǎn)的意圖。

若一個(gè)月內(nèi)未獲回應(yīng)，議會(huì)將向納稅人及其抵押權(quán)人發(fā)出正式通知，要求全額償還債務(wù)。

再過一個(gè)月后，如仍無聯(lián)系、未全額付款或未達(dá)成“令人滿意的安排”，議會(huì)將正式委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掛牌出售。

值得注意的是，根據(jù)議會(huì)的困難政策，陷入經(jīng)濟(jì)困境的納稅人在房產(chǎn)被出售前，可申請(qǐng)多項(xiàng)援助方案。

議會(huì)表示，該政策強(qiáng)化了幫助經(jīng)濟(jì)困難納稅人和債務(wù)人的承諾，旨在以公平且財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)的方式追回市政費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用，承認(rèn)納稅人在遭遇困難時(shí)應(yīng)獲得適當(dāng)援助，并應(yīng)被以尊重、公平和公正的方式對(duì)待。

議會(huì)還稱，該政策的實(shí)施使經(jīng)濟(jì)困難的納稅人能夠與議會(huì)合作，在雙方都能接受的時(shí)間范圍內(nèi)減少債務(wù)和壓力，并盡可能避免采取法律行動(dòng)。

《廣告人報(bào)》已聯(lián)系市長(zhǎng) Glenn Docherty 尋求置評(píng)。

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