600億授信、雙平臺啟航：首創(chuàng)集團(tuán)長租房憑什么讓八家金融機構(gòu)“集體力挺”？

5月9日，北京郎園Vintage。首創(chuàng)集團(tuán)長租房品牌發(fā)布會現(xiàn)場，主持人提到一個細(xì)節(jié)：發(fā)布會前一天，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師趙暉專程調(diào)研了首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)。

一位深度參與中國住房政策頂層設(shè)計的專家，為一場企業(yè)活動提前實地走訪，本身就釋放了強烈信號：首創(chuàng)集團(tuán)正在做的事情，早已超越單個企業(yè)的商業(yè)布局，進(jìn)入了政策制定者的核心觀察視野。

當(dāng)天，首創(chuàng)集團(tuán)同步揭牌長租住房與物業(yè)服務(wù)雙平臺，獲得4家銀行600億元專項授信，并正式公布長租業(yè)務(wù)目標(biāo)：兩年內(nèi)突破3萬間，“十五五”末達(dá)到5萬間，劍指北京市場第一品牌。

這一連串動作的背后，是首創(chuàng)集團(tuán)城市發(fā)展板塊從“開發(fā)驅(qū)動”到“運營驅(qū)動”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是中國住房租賃市場走向成熟規(guī)范的縮影，更是超大型城市治理體系中一個值得深度觀察的行業(yè)樣本。

四個維度的共振：長租行業(yè)的歷史性窗口

這場發(fā)布會之所以值得關(guān)注，是因為它不是一家企業(yè)的孤立選擇，而是整個行業(yè)深刻變革的集中體現(xiàn)。

首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理徐鍇開門見山地點出了行業(yè)的范式級變化：“今天的不動產(chǎn)領(lǐng)域正處在一個非常關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點。過去十年，行業(yè)依賴的是增量開發(fā)、快速滾動；但今天整個不動產(chǎn)邏輯回到一個更本質(zhì)的事情上，它能不能長期穩(wěn)定創(chuàng)造價值。我們不再只關(guān)注它漲不漲、漲多快，而是更關(guān)注穩(wěn)定的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力?！?/p>

這正是首創(chuàng)集團(tuán)選擇在這個節(jié)點將長租戰(zhàn)略推向平臺化、規(guī)模化的底層邏輯。他用四個維度的結(jié)構(gòu)性變化，清晰勾勒出長租行業(yè)正在迎來的歷史性機遇。

需求端：從過渡選擇到長期生活方式。徐鍇提到一組數(shù)據(jù)，30歲以上租客占比已超50%，核心城市更是達(dá)到55%以上。這個數(shù)據(jù)徹底打破了“租房只是年輕人過渡選擇”的刻板假設(shè)，越來越多的白領(lǐng)、社會中堅力量，正在將租房作為一種長期、穩(wěn)定的生活方式。

更具長遠(yuǎn)意義的是代際變化：中指控股CEO兼總裁、中指研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，00后接受租房的比例，比35歲以上人群高出8個百分點。這是一旦形成就不可逆的代際轉(zhuǎn)移，意味著租房文化將在未來十年持續(xù)深化。

消費意愿的升級同樣深刻：57.4%的客戶愿意將三分之一以上的收入投入租房，他們愿意為更好的居住品質(zhì)、更完善的服務(wù)配套、更舒適的社區(qū)環(huán)境買單。更重要的是，這種趨勢還在加速，84%的租客表示，未來三年愿意支付更高的租金。

今天的租住需求，已經(jīng)徹底從“有沒有得住”，轉(zhuǎn)向“住得好不好、健不健康、有沒有品質(zhì)和尊嚴(yán)”。

供給端：90%的結(jié)構(gòu)性缺口。把視角放回北京，徐鍇算了一筆清晰的賬：新市民和青年群體規(guī)模保守估計超520萬人，至少需要200萬套對應(yīng)的租住需求。

但對應(yīng)到供給端，到2025年底集中式長租住房供應(yīng)不超過20萬套，機構(gòu)化租賃占比不到20%。

這意味著，90%的租賃需求仍由分散小業(yè)主滿足。這些分散供給在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、居住品質(zhì)、長期穩(wěn)定性上存在天然不足，與租客日益提升的居住需求形成巨大的結(jié)構(gòu)性錯配。

90%的缺口，既是城市發(fā)展必須解決的民生問題，也是巨大的商業(yè)機會。但這個機會并非誰都能抓住，長租行業(yè)的門檻，遠(yuǎn)比看起來高得多。

資本端：賺穩(wěn)定現(xiàn)金流的錢。當(dāng)整個不動產(chǎn)行業(yè)的估值邏輯從“賺資產(chǎn)增值的錢”轉(zhuǎn)向“賺穩(wěn)定現(xiàn)金流的錢”，長租恰恰是最符合這個新邏輯的賽道之一。

兩個最新數(shù)據(jù)最有說服力：

去年全國租賃住房大宗交易規(guī)模突破150億，主要集中在核心城市；

今年五一前發(fā)行的昌平保障房REITs，公眾投資人認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)1200倍，上市首日上漲25%。

戴德梁行北區(qū)董事兼總經(jīng)理胡峰一語中的：“保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，意味著投融管退全鏈條中最關(guān)鍵的退出環(huán)節(jié)被徹底打通，整個商業(yè)模式的閉環(huán)更加清晰?！?/p>

資本終于算清了長租的賬。這不是賺快錢的投機，而是值得長期布局的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

政策端：真金白銀的系統(tǒng)性支持。“從中央到地方，一系列政策密集落地，我們進(jìn)入保租房的項目，在土地、金融、審批、稅收等方面都得到了更明確、更有力的支持，政策力度空前?！毙戾|的判斷得到了趙暉的呼應(yīng)，“2024年住建部和金融管理局出臺的金融支持政策很重要，但還不夠，核心破局點在土地政策：保租房不能靠市場招拍掛，要在土地端給予實質(zhì)性優(yōu)惠?！?/p>

從中央到地方的政策組合拳正在形成，這是行業(yè)發(fā)展最堅實的保障。

需求升級、供給缺口巨大、資本算清了賬、政策真金白銀支持，四個維度的變化同時發(fā)生，形成強大共振，長租的風(fēng)口真的來了。

空間－服務(wù)－治理：“十好模式”的三重境界

風(fēng)口之上，誰能真正立足？首創(chuàng)城發(fā)給出了一套系統(tǒng)化的答案。

截至目前，首創(chuàng)和園已布局北京、上海、天津、青島等重點城市，在管項目22個。其中：

體量最大的繁星社區(qū)擁有超6500套房源，是北京最大的單體保租房項目；

五一前投入運營的和嘉公寓主打藍(lán)領(lǐng)公寓市場，剛一推出就大受歡迎。

圍繞首創(chuàng)和園核心品牌，星航社區(qū)、平谷人才之家社區(qū)、星城社區(qū)、房山大學(xué)城社區(qū)店、悅都匯社區(qū)等項目已陸續(xù)入市。至此，首創(chuàng)和園完成了從“一張床”到“一間房”再到“一套房”的全譜系布局，不同崗位、不同居住需求的城市奮斗者，都能在這里找到安心的歸宿。

首創(chuàng)的“十好社區(qū)”體系成為其運營內(nèi)核。這“十好”并非簡單的指標(biāo)并列，而是被系統(tǒng)拆解為三個層次，恰好對應(yīng)長租行業(yè)的三重境界：

第一層，基本功：好區(qū)位、好定位、好設(shè)計、好配套、好建造。

這源于首創(chuàng)城發(fā)多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，懂得什么樣的位置能節(jié)省通勤時間、什么樣的戶型住得舒適、什么樣的配套能解決生活痛點。這是行業(yè)入場券。

第二層，真正的護(hù)城河：好服務(wù)、好運維、好理念。

首創(chuàng)城發(fā)自建數(shù)字化運維系統(tǒng)，從看房、簽約、繳費、報修到退租，全流程線上一鍵完成。租戶訴求及時響應(yīng)、長期實現(xiàn)高租戶滿意度。

這一層是重資產(chǎn)、慢功夫，需要自建團(tuán)隊、長期投入，絕非靠挖幾個職業(yè)經(jīng)理人就能復(fù)制。很多企業(yè)做長租，要么過度依賴第三方運維系統(tǒng)導(dǎo)致核心能力旁落，要么將服務(wù)簡化為基礎(chǔ)物業(yè)保潔。首創(chuàng)城發(fā)選擇了最難但最扎實的路徑——將核心競爭力牢牢掌握在自己手里。

第三層，創(chuàng)造性的價值維度：好社群、好治理。

首創(chuàng)城發(fā)創(chuàng)造性提出“五方共治”模式——運營方、物業(yè)公司、屬地社區(qū)、派出所、租戶代表，五方建立月度溝通機制，共同協(xié)商社區(qū)事務(wù)。全年落地400余場社群活動，打造主理人計劃、和園講堂等特色I(xiàn)P。

這一層的價值早已超越商業(yè)范疇。長租社區(qū)，尤其是超大規(guī)模社區(qū)，本質(zhì)上是城市基層治理的單元。當(dāng)幾千人在一個社區(qū)有序生活，它對城市治理的價值，遠(yuǎn)超過租金收入本身。

趙暉實地調(diào)研后給出極高評價：“這是我在中國看到最好的面向城市年輕家庭的保租房項目，超過了我在日本住的公租房的服務(wù)管理和居住質(zhì)量。”

雙平臺與600億：戰(zhàn)略落地的兩只手

發(fā)布會上，兩個實質(zhì)性動作成為首創(chuàng)集團(tuán)長租戰(zhàn)略落地的關(guān)鍵抓手，一內(nèi)一外構(gòu)建起完整的戰(zhàn)略支撐體系。

第一個動作：雙平臺揭牌，搭建戰(zhàn)略組織架構(gòu)。

首創(chuàng)長租住房（北京）控股有限公司與首創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)（北京）有限公司同步正式揭牌。其中，長租平臺注冊資本金30億元，作為統(tǒng)一的投資、建設(shè)、運營主體，統(tǒng)籌資源整合、項目拓展與資產(chǎn)管理；物業(yè)服務(wù)集團(tuán)則以專業(yè)物業(yè)運營為支撐，構(gòu)建從入住到退租的全鏈條租住服務(wù)閉環(huán)。

為何要做平臺化運作？首創(chuàng)集團(tuán)副總經(jīng)理鄧文斌在論壇上給出答案：他將首創(chuàng)的轉(zhuǎn)型方向概括為“大運營”戰(zhàn)略，而大運營有三根支柱：

第一根是園區(qū)運營，打造了首創(chuàng)郎園系列城市更新標(biāo)桿；

第二根是商區(qū)運營，打造了首創(chuàng)奧萊系列，規(guī)模排名全國前三，此前已成功發(fā)行以奧萊資產(chǎn)為底層的REITs；

第三個就是社區(qū)運營，即首創(chuàng)和園系列長租產(chǎn)品。

鄧文斌指出，好地段的長租產(chǎn)品是典型的HALO資產(chǎn)——重資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流、長周期、低可替代性。這類資產(chǎn)特別適合國企運作，依托國企的品牌信用、融資成本優(yōu)勢和資源獲取能力，長租自然成為首創(chuàng)集團(tuán)大運營轉(zhuǎn)型的第三根支柱。

將長租業(yè)務(wù)平臺化運作，意味著它不再只是地產(chǎn)板塊的一個業(yè)務(wù)分支，而是上升到集團(tuán)戰(zhàn)略層面，擁有獨立的資本運作、資源整合和戰(zhàn)略決策能力。這是從“做項目”到“做平臺”的關(guān)鍵質(zhì)變。

第二個動作：集中簽約，筑牢戰(zhàn)略資金保障。

首創(chuàng)集團(tuán)與國壽投資、中信證券、中信金融資產(chǎn)、建信住房租賃私募基金、北京銀行、農(nóng)發(fā)行北京分行、中行北京分行、交行北京分行共8家金融機構(gòu)集中簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

其中4家銀行合計提供600億元長租房專項授信。加上此前累計獲得的200多億元長期低成本資金，整個長租業(yè)務(wù)可用資金池規(guī)模已達(dá)800億元級別。

值得注意的是，這并非簡單的銀行授信。8家機構(gòu)涵蓋銀行、保險資管、券商、私募基金，意味著首創(chuàng)已打通從債權(quán)到股權(quán)、從開發(fā)貸到資產(chǎn)證券化的全鏈條金融支持體系。

600億元授信的信號意義遠(yuǎn)大于資金本身。它意味著金融機構(gòu)真正認(rèn)可了首創(chuàng)集團(tuán)長租業(yè)務(wù)的商業(yè)模式，愿意用真金白銀為其背書。對于整個行業(yè)而言，這更是一個積極信號：當(dāng)頭部國企的長租模式得到金融體系的系統(tǒng)性支持，行業(yè)才能真正走上規(guī)?；?、健康發(fā)展的軌道。

三張王牌：5萬間目標(biāo)的底氣與路徑

那么，首創(chuàng)集團(tuán)憑什么贏得行業(yè)與市場的雙重認(rèn)可？答案藏在三張難以復(fù)制的核心王牌里——正是這三重壁壘，支撐著首創(chuàng)集團(tuán)從當(dāng)前1.3萬間的運營規(guī)模，向“十五五”期末5萬間的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

第一張王牌，是與城市共生的身份優(yōu)勢。

作為扎根北京的市屬國企，首創(chuàng)集團(tuán)早已深度嵌入城市運行的肌理之中：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，它參與修建高速、地鐵，保障城市供水與環(huán)衛(wèi)服務(wù)；文化領(lǐng)域，首創(chuàng)郎園系列成為城市更新的文化地標(biāo)；體育領(lǐng)域，中國網(wǎng)球公開賽的運營經(jīng)驗沉淀了大型活動的服務(wù)能力；商業(yè)領(lǐng)域，首創(chuàng)奧萊則構(gòu)建了成熟的零售生態(tài)。

這種與城市血脈相連的共生關(guān)系，不僅賦予首創(chuàng)品牌天然的信任背書，更鍛造了其跨領(lǐng)域資源整合的能力，以及對北京城市發(fā)展需求、居民生活痛點的深刻理解，這是任何市場化企業(yè)都無法復(fù)刻的底層基因。

第二張王牌，是核心區(qū)位的土地儲備優(yōu)勢。

首創(chuàng)集團(tuán)手握萬畝優(yōu)質(zhì)土地儲備，且多布局于大興、朝陽等北京核心城區(qū)與重點發(fā)展片區(qū)。更具決定性的是政策紅利：國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障性租賃住房，省去了市場化招拍掛流程，立項效率得以提升。

這意味著首創(chuàng)集團(tuán)能在土地成本端建立絕對優(yōu)勢，這恰恰是長租行業(yè)盈利模式的關(guān)鍵變量。

第三張王牌，是低成本長期資金的保障優(yōu)勢。

長租行業(yè)的核心痛點之一，便是“短錢長投”的期限錯配：高成本資金往往倒逼企業(yè)追求短期資產(chǎn)增值回報，難以沉下心打磨運營品質(zhì)。而首創(chuàng)集團(tuán)憑借國企信用背書，恰好擁有行業(yè)最稀缺的“耐心資本”。穩(wěn)定的低資金成本，讓首創(chuàng)集團(tuán)得以擺脫“賺快錢”的路徑依賴，真正聚焦于長期運營能力的建設(shè)。

三張王牌構(gòu)成了首創(chuàng)集團(tuán)長租業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的底層支撐，而真金白銀的投入則為5萬間目標(biāo)筑牢了現(xiàn)實基礎(chǔ)：新組建的長租業(yè)務(wù)平臺注冊資本金達(dá)30億元，“十五五”期間計劃總投資規(guī)模預(yù)計將超過200億元。

“先建能力，再上規(guī)模。能力沒建好，絕不急于鋪攤子?！编囄谋蟮倪@句話，道破了首創(chuàng)集團(tuán)在行業(yè)風(fēng)口前的戰(zhàn)略定力——規(guī)模擴(kuò)張的前提，是運營能力的同步迭代，而這正是其“十好社區(qū)”體系所要解決的核心命題。

破局與未來

三張王牌構(gòu)筑了首創(chuàng)集團(tuán)的核心壁壘，雙平臺運作搭建了規(guī)模化擴(kuò)張的基礎(chǔ)架構(gòu)，金融機構(gòu)的戰(zhàn)略支持提供了長期穩(wěn)定的資金保障，“十好社區(qū)”則定義了行業(yè)運營的新標(biāo)尺——首創(chuàng)集團(tuán)給出了自己的答案，但這是否能成為整個行業(yè)的解法？

在活動的圓桌討論環(huán)節(jié)，與會嘉賓一致認(rèn)為，要讓長租行業(yè)真正走向黃金時代，仍有更深層的行業(yè)命題需要解答。

趙暉的發(fā)言直指行業(yè)發(fā)展的核心矛盾。他以國際視野對標(biāo)：紐約租賃人口占比達(dá)66%，東京23區(qū)超50%，而北京保障性租賃住房加公租房的占比僅為7%。

“日本公租房體系中，工薪階層申請基本可入住，租金遠(yuǎn)低于市場水平?！壁w暉直言，“2024年住建部與金融管理局出臺的金融支持政策固然重要，但仍不夠，核心破局點在土地政策：保租房不能依賴市場化招拍掛，必須在土地端給予實質(zhì)性優(yōu)惠。這正是日本經(jīng)驗的核心啟示?！?/p>

對于行業(yè)未來，嘉賓們從不同維度勾勒出清晰路徑。

黃瑜提出三大趨勢：產(chǎn)品服務(wù)精細(xì)化、運營管理數(shù)字化、資本運作金融化。她特別強調(diào)：“一塊土地使用權(quán)70年，建設(shè)僅需5年，剩余65年均為存量運營階段——這個市場空間遠(yuǎn)超想象?！?/p>

雅詩閣中國北區(qū)總經(jīng)理張偉超從運營商視角重申：“運營能力就是核心資產(chǎn)。租客搜索區(qū)域均價后，議價空間全在服務(wù)——誰能真正打動用戶，誰就擁有定價權(quán)。”

胡峰則對金融創(chuàng)新持樂觀態(tài)度，盡管集體土地租賃住房發(fā)行REITs仍存在產(chǎn)權(quán)過戶、期限匹配、評估方法等卡點，但他堅信：“這些問題都可通過機制創(chuàng)新解決，我們對打通‘投融管退’全鏈條閉環(huán)充滿期待?！?/p>

發(fā)布會尾聲，趙暉的一句話耐人尋味：“期盼已久、姍姍來遲的長租房，終于登上了歷史舞臺?！?/p>

這句話背后，是中國長租行業(yè)十年跌宕的縮影：從早期野蠻生長、爆雷頻頻的資本狂潮，到退潮后的冷靜反思，再到如今國企擔(dān)當(dāng)、模式重構(gòu)的行業(yè)校準(zhǔn)，這一賽道終于找對了方向。

首創(chuàng)集團(tuán)的實踐至少印證了一個基本邏輯：長租從來不是“賺快錢”的投機生意，而是值得長期深耕的民生事業(yè)；它不僅是企業(yè)的商業(yè)選擇，更是超大城市治理體系中不可或缺的一環(huán)。

5萬間長租房，改變的不只是數(shù)萬人的居住條件，更是一座城市對奮斗者的態(tài)度。當(dāng)快遞小哥、網(wǎng)約車司機、剛畢業(yè)的大學(xué)生、初創(chuàng)團(tuán)隊的創(chuàng)業(yè)者，踏入北京無需再周旋于黑中介、無需頻繁搬家、無需始終帶著“過客感”，這座城市才真正擁有了溫度與包容性。

首創(chuàng)集團(tuán)乃至更多企業(yè)的行動，最終要回答的是一個更大的時代之問：超大型城市應(yīng)該如何安放每一個年輕人的夢想？這個答案，不僅關(guān)乎一家企業(yè)的戰(zhàn)略成敗，更關(guān)乎這座城市的未來底色。

讓每一個奮斗者都能安居，這才是一座城市最動人的承諾。