兩年賣了58%！能建城發西安項目去化慘淡

能建長譽府銷售表現不佳，核心原因可歸結為區域熱度不足、定價偏高、性價比一般以及品牌影響力有限。

石青玲 中房報記者 苗野 | 西安報道

時隔近兩年，能建城發西安地塊再次傳來了新消息。

4月底，西安浐灞國際港自然資源和規劃局發布了《關于西北科創中心項目149地塊（一期）規劃方案批前公示》，這塊地總建筑面積11.84萬平方米，規劃6棟21—26F住宅、4棟商業及相關配套設施，建筑高度80米。

這宗地塊正是能建城發的項目用地。此次公示也意味著，能建城發在西安的第二個住宅項目即將動工。

能建城發進入西安的時間并不久。2024年3月，海南葛洲壩實業有限公司&中國能源建設集團西北建設投資有限公司組成的聯合體摘得西安市浐灞國際港4宗商住用地，包含2宗商服用地、2宗住宅用地，西北科創中心項目149地塊正是上述2宗住宅用地之一。

這是能建城發首次落子西安，也是唯一一次在西安拿地。

上述4宗地塊中，2宗商服用地已于2024年9月開工，建成后將成為中國能建西北科創中心總部，由兩座高層辦公樓和服務裙房組成，計劃于2027年6月完工。

首宗住宅用地——西北科創中心項目156地塊（推廣名：能建長譽府）也已于2024年9月推出，不過在過去近20個月的銷售周期中，能建長譽府的去化表現并不如意，項目總規劃1203戶，至今僅去化636套。

針對項目銷售情況，記者致電能建城發西安公司公開電話，并未接通。

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能建城發進入西安的時間并不算太理想。

2024年之前，在全國多地樓市調整之際，西安樓市卻量價齊升。據中指研究院統計，2023年，西安全年新建商品房成交均價14712元/平方米，同比上漲6.7%；成交1710.76萬平方米，同比上漲15.31%。

然而，市場波譎云詭，從來不會只漲不跌。國家統計局數據顯示，2024年5月，西安新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，結束了連漲，并在當年9月開啟了連續下跌。成交量也同步下滑，據克而瑞陜西統計，2024年9月，西安商品住宅成交56.46萬平方米，環比下滑5%，同比下滑34%。

就在此時，能建城發推出了上述地塊中的首宗住宅用地——西北科創中心項目156地塊（推廣名：能建長譽府）。

2024年9月，能建長譽府首次價格公示，首推3棟20F~26F的高層，共計256套房源，面積約106平方米~180平方米，均價約1.83萬元/平方米~1.96萬元/平方米，毛坯總價約183萬元~370萬元。

根據當時的線上登記結果，項目意向登記申請家庭333個，核驗通過294個，無需搖號，自行銷售。在進入調整期的市場中，這一結果并不算太差，當年的2次推盤亦是如此。

據西安市住建局網簽數據整理。

一切從2025年開始發生變化。隨著市場持續調整，能建長譽府的去化逐步開始下滑。記者據西安市住建局網站數據統計，從2025年至2026年5月12日，能建長譽府加推5次，共計634套房源，已網簽244套，去化率僅有38.49%。

拉長時間來看，能建長譽府從開盤之初至2026年5月12日，整盤去化率為58.6%。其中，2025年9月推出的134套房源，去化率低至25.37%；2025年4月推出的208套房源，去化率也僅有26.9%。

項目的去化問題可見一斑。

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如果說市場變化讓能建城發措手不及，那么地塊位置則暴露了這家企業的在投資策略上的短板。

一條灞河將西安浐灞國際港分成兩個板塊，右岸是浐灞三角洲板塊，左岸是浐灞自貿中心板塊。隔開的，還有兩個板塊截然不同的命運。

位于右岸的西安浐灞三角洲板塊，如今已是西安豪宅聚集地，招商西安灣、華潤璽宸上院、自然界河山……這些臨河的高端項目深受豪宅客群追捧，而左岸的西安浐灞自貿中心板塊，則稍顯遜色，能建長譽府正位于此。

從配套來看，這個板塊交通、商業、學校等公共配套均已落地：地鐵3號線已開通，砂之船奧萊常年人潮涌動，交大附中浐灞右岸學校、浐灞實驗小學已開學，已基本滿足生活需求。

“配套齊全但教育濃度較弱。頭部品牌房企進駐少，市場聲量不足，客戶導入能力偏弱?！睂τ谠摪鍓K的發展，一位長期觀察西安樓市的機構副總經理點評認為。

此外，西安浐灞自貿中心板塊的客群客群也被世園板塊、港務奧體板塊、團結片區等熱點板塊截留。

往西北看，該板板塊距離西安浐灞國際港奧體核心板塊僅有6公里。借助十四屆全運會的東風，西安浐灞國際港奧體核心板塊拔地而起，公共配套迅速落位，尤其是教育方面，鐵一陸港、高新陸港等名校的落地對家長充滿了誘惑，也讓這里成為西安樓市的“明星板塊”。

往西看，距離不足8公里的西安團結片區正虎視眈眈，它同樣也在分流著浐灞國際港的需求。作為西安五大重點城市更新片區之一，團結片區自2025年開始成為西安樓市的新熱點板塊。2025年，該板塊成交量約24.85萬平方米，成交規模同比增長119%，在全市成交十強板塊中位居第五，反映了市場的認可。

夾在這兩大強勢板塊之間，西安浐灞自貿中心板塊進退兩難。來自克而瑞|普睿智庫豫陜區域的數據顯示，2024年9月~2026年4月，該板塊共計供應2584套房源，去化率僅有52.6%。

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在這樣一個板塊上，能建長譽府想要做的是：低價拿地、高價賣房。

“能建長譽府銷售表現不佳，核心原因可歸結為區域熱度不足、定價偏高、性價比一般以及品牌影響力有限。”另外一位不愿具名的機構分析師表示。

從拿地成本來看，能建城發拿下的這2宗住宅地塊，樓面地價不足6500元/平方米。與周邊項目的地價相比并不算高。2022年，陜建地產在同一板塊拿地，樓面地價為7074~7664元/平方米；2021年，三迪地產也在該板塊競得1宗住宅用地，樓面價高達15755元/平方米。

雖然地價堪稱“抄底”，但項目的售價卻并不低。從歷次公示價格來看，項目最低價格為1.8萬元/平方米，最高時突破2萬元/平方米。

為了支撐高溢價，項目在產品打造上下足了功夫。

在戶型設計上，項目通過奇偶錯層的露臺設計，打造了板塊首個第四代住宅，且做到了高贈送。例如，建筑面積約106平方米的戶型不僅做到三室兩廳兩衛，還擁有約5.4米寬的橫廳和露臺；約130平方米的戶型則配置了端廳和約16~21平米的超大露臺，得房率達到98%。

在社區配套上，能建長譽府配備了約1400平米的下沉式會所，目前已實景呈現；此外，小區還打造了風雨連廊，方便業主歸家。

可惜并沒有打動購房者。面對去化難題，能建長譽府開始降價。項目一位置業顧問表示：“項目目前在售106平方米、130平方、143平方米、176平方米四個戶型，單價1.5萬元~1.55萬元/平方米，項目已經封頂，部分于2026年9月底交付，部分于2027年4月交付?！?/p>

相較于備案價，每平已降4000元。與此同時，與其一路之隔的陜建·錦泓府價格一度降至1.28萬元/平方米。
當競品價格更具吸引力時，能建長譽府的降價還“香”嗎？