事關房東、租客、二房東……一文說清房屋租賃責任如何劃分！

來源：最高人民法院

對于在城市打拼的年輕人而言

租房，往往是生活的開篇

一個能遮風擋雨的小窩

安放著大大小小的夢想

然而，現實中常常伴隨著意想不到的波折

漏水無人維修、二房東轉租跑路……

租房生活一不小心就變成了“煩心事”

怎樣才能避免“租”來的煩惱？

近日，山西省陽泉市中級人民法院審理了一起因房屋漏水引發的鄰里糾紛案。樓下住戶王某認為家中頂燈因樓上漏水受損，將樓上房東曹某與租客馮某一并訴至法院，要求共同賠償。三方各執一詞，案件歷經二審。

法院經審理認為，現有證據無法證實租客在使用過程中存在過錯，最終經調解，由房屋所有權人即房東承擔全部賠償責任，租客無需賠付。

一起小小的漏水糾紛，折射出租賃關系中最核心的問題：房東與租客之間，責任到底如何劃分？日常生活中如何規避“租賃坑”？

一、先分清：誰該修？誰該賠？

（一）出租人：租賃物的“第一責任人”

出租人對房屋及設施負有基本的維修、保養義務，保證租賃物能夠正常使用。租賃物自身老化、瑕疵、非人為原因損壞，原則上由出租人負責維修；

承租人提出合理維修請求后，出租人應在限期內處理；

出租人未在合理期限內履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；因維修影響正常居住使用的，可以要求減免租金或延長租期。

簡單說，租賃物自身損壞，大多由出租人負責。

（二）承租人：合理使用，不擔“冤枉責”

承租人的核心義務，是按照約定或租賃物性質正常使用租賃物。即按合同用途使用，不擅自改變房屋結構、不違規使用設施設備；因自身使用不當、疏忽大意、擅自改造造成損壞的，應當承擔賠償責任；正常使用產生的自然損耗，如墻面輕微泛黃、家具正常磨損等，無需賠償。

簡單說，只要正常使用、未違規損壞，就不用為損耗買單。

二、再深究：字里行間的“文字游戲”

（一）合同中的“預制菜”，小心藏著“添加劑”

在租房時，房東或中介常以“統一模板”“行業慣例”“大家都這么簽”為由，讓承租人簽下預先擬好的合同。承租人往往圖省事大筆一揮，等到退租時，對方卻翻出條款要求按新品原價賠償裝修或家具，甚至賠得比買新的還貴，這才驚覺吃了“啞巴虧”。

根據民法典第四百九十六條，這類預先擬定、沒跟承租人商量的條款，叫“格式條款”。提供方負有“提示說明義務”——凡是加重承租人責任、限制承租人主要權利的條款（如“任何損壞按原價賠償”），必須用加粗、標紅等方式讓承租人明確知曉。若提供方未盡到提示說明義務，且導致承租人沒有注意或理解該條款的，承租人可主張該條款不成為合同內容。

另外，即便合同提供方履行了提示說明義務，也不代表該條款就一定有效。

如果條款內容本身不合理地免除出租人責任、加重承租人的責任或排除承租人的主要權利，俗稱“霸王條款”，法律上自始無效。

（二）約定不清，極易變成“使用糊涂賬”

在租房過程中，不少房東與租客僅簡單約定即簽約，對房屋內設施的使用范圍、使用方式、維護責任等內容含糊帶過，看似省事，實則埋下糾紛隱患。

民法典第七百零九條規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，應當根據租賃物的性質使用。只要承租人在“物品性質”允許的范圍內使用，法律則認定承租人沒有違約。

但現實難點在于：在沒有約定清楚的前提下，“正常使用”和“過度使用”的界限是模糊的。雖然法律給出了“按租賃物性質使用”的底線規則，但具體到每一處房屋設施、每一種生活場景，雙方的理解可能完全不同，極易產生爭議。所以，最好在簽約時就明確約定屋內設施的使用范圍、使用方式及禁止行為等。如果無約定，則需要結合房屋的性質、日常使用習慣、損耗程度等因素來綜合判斷。

三、須警惕：租房中的“隱形”風險

生活中，很多租客都以為是在和房東本人簽約，但對方可能只是“中間商”，俗稱二房東。哪天二房東卷款跑路，才發現——真房東不認賬，假房東找不到。

首先，了解二房東轉租中的法律關系：

出租人——即原房東

承租人——即二房東（與原房東有租賃合同）

次承租人——即實際住房的租客（與二房東有租賃合同）

其次，二房東轉租可能帶來四大風險：

1.無權轉租：根據民法典，承租人轉租須經出租人同意。未經同意，出租人可解除合同，但有個前提：出租人必須在知道或應當知道轉租后的6個月內提出反對。超過6個月未表態，視為默認同意，不能再以“無權轉租”為由解除合同。

2.租約終止：承租人與出租人的租約到期或解除，次承租人的居住權隨之喪失，超出租期的轉租部分對出租人不具有法律約束力，但出租人與承租人另有約定的除外。

3.拖欠租金：承租人無正當理由不向出租人支付租金或延遲支付的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此時，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金（但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外），次承租人直接向出租人支付的部分，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出部分，次承租人可以向承租人追償。

4.違規改造：隔斷房、群租房等隨時可能被行政部門處罰。

四、不被動：承租人，這些權利你說了算

（一）優先購買權：房子可以賣，但不能偷偷賣

民法典第七百二十六條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

行使條件：出租人確有出賣房屋的行為；“同等條件”以出租人與第三人約定的價格和支付方式為主要標準。

權利順位：房屋按份共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。

特別注意：出租人將房屋賣給近親屬的，承租人無優先購買權。出租人通知后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為放棄。

（二）優先承租權：租約到期，有“續租優先權”

民法典第七百三十四條規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

房屋承租人在行使優先承租權時，需滿足以下條件：

1.租賃物必須是房屋。其他動產如汽車、機械等，優先承租權視實際情況依合同及司法解釋認定；

2.出租人愿意繼續出租且房屋能夠繼續出租。如果出租人明確說不租了，或者房屋被查封、拍賣，優先承租權無從談起。

3.承租人需及時明確提出續租申請，不可消極等待；

4.須符合“同等條件”，包含租金、租期、支付方式、押金、用途等。即在別人出同樣條件時，承租人有優先權。

五、早預防：從源頭避免租房糾紛

（一）簽約前：多問一句，多看兩眼

簽約前做足“功課”。查看房東的身份證和不動產權證（房產證），確認對方是真正的房屋所有權人；如果是二房東，務必要求其出示與原房東的租賃合同，確認其中是否有“允許轉租”的明確約定。同時，仔細檢查房屋的實際情況——下水道堵不堵、空調制冷制熱是否正常、墻面有無滲水痕跡等。一旦發現問題，最好當場拍照留存，并在合同中備注清楚。

（二）簽約時：白紙黑字，勝過口頭承諾

凡是重要事項，一定要寫進合同：維修責任如何劃分、押金退還的具體條件和期限、提前退租的違約責任、家具家電的清單及新舊程度。對于合同中的格式條款，尤其是加粗、標紅的部分，要逐條看清楚，不明白的就問，不接受的就談，別因為“大家都這么簽”而妥協。

（三）租住中：留好證據，有備無患

入住時，對房屋的每個角落、每件家具家電進行拍照或錄像，形成一份“入住狀態檔案”，雙方確認后留存。租住期間，凡是向房東或中介提出的維修請求，盡量使用微信文字、短信或郵件等可留存證據的方式進行，并保留好溝通記錄。遇到緊急維修需要自己先行處理的，務必保留好發票或收據，以便后續向房東主張費用。

（四）退租時：當面交接，書面確認

退租時，盡量與房東共同到場，對房屋及設施進行當面檢查和交接。對于正常使用產生的自然損耗，據理力爭，不要輕易答應賠償要求。雙方達成一致后，最好簽訂書面的“退租確認書”或“交接單”，明確押金退還金額及時間，避免事后翻舊賬。

租房，租的是一處安身的空間

更是一份安心的生活。

簽約前、租住中、退租時

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來源 天平陽光客戶端