19世紀(jì)巴黎的租金與房地產(chǎn)界

來(lái)源：澎湃新聞

1848-1852年，巴黎的房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了19世紀(jì)最為嚴(yán)重、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退。在一些資產(chǎn)階級(jí)聚居區(qū)，經(jīng)濟(jì)衰退的影響最為嚴(yán)重，空置率高達(dá)六分之一，房租下降了一半，而房地產(chǎn)價(jià)格則受到嚴(yán)厲打擊（房地產(chǎn)成交量寥寥可數(shù)）。第二帝國(guó)逆轉(zhuǎn)了整個(gè)局面，并成為19世紀(jì)的一個(gè)黃金時(shí)代，這一時(shí)期的巴黎土地價(jià)格不斷升值，投資環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，收益回報(bào)率回暖。這也是城市地產(chǎn)所有權(quán)在社會(huì)意義和定位上發(fā)生劇烈轉(zhuǎn)變的一個(gè)時(shí)代。人們?cè)絹?lái)越把巴黎的房地產(chǎn)理解為純粹的金融財(cái)產(chǎn)，視之為一種虛擬資本形式，其交換價(jià)值被整合到資本的整體流通過(guò)程中，并對(duì)使用價(jià)值發(fā)揮完全決定作用。左拉本人意識(shí)到，這是充滿(mǎn)巨大差異的時(shí)代。與巴爾扎克在《貝姨》中描寫(xiě)的小本經(jīng)營(yíng)相比，甚至與《賽查·皮羅托盛衰記》和《高老頭》所描寫(xiě)的更具有規(guī)模的剝削行為相比，薩卡爾的大規(guī)模投機(jī)有著天壤之別。

當(dāng)然，巴黎房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)歷史久遠(yuǎn)，但這是一段并不光彩的歷史。當(dāng)路易·菲利普的首相弗朗索瓦·基佐（Fran?ois Guizot）發(fā)出“富裕起來(lái)吧”這一著名的號(hào)召時(shí)，巴黎的資產(chǎn)階級(jí)以瘋狂的投機(jī)行為作為響應(yīng)，這陣熱潮一直延續(xù)到19世紀(jì)40年代。正是在這一時(shí)期，投機(jī)性公寓樓房的設(shè)計(jì)成為第二帝國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)做法，并成為解決高密度城市居住條件的一個(gè)有效方法。資產(chǎn)階級(jí)采取了這樣的轉(zhuǎn)向，部分是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是極少數(shù)對(duì)他們開(kāi)放的一個(gè)安全投資形式。這種投資之所以能夠收到回報(bào)，原因很簡(jiǎn)單——巴黎的住房供應(yīng)落后于人口增長(zhǎng)，因此資產(chǎn)階級(jí)便可以利用稀缺的土地而獲利（這也使得禿鷹先生這一剝削地主的虛構(gòu)形象成為19世紀(jì)40年代的眾矢之的，并在1848年成為大革命的一個(gè)主要攻擊目標(biāo)）。巴黎的住宅數(shù)目從1817年的26801棟上升到1851年的30770棟，而人口數(shù)目從713966上升到1053897。19世紀(jì)20年代，工人住宅的回報(bào)率為7%，并一直維持這個(gè)水平，這種高收益帶來(lái)的后果則是，在那些衛(wèi)生條件很差的地區(qū)，房屋維修不善，住房條件擁擠不堪。這種情形在歐仁·蘇的小說(shuō)以及巴爾扎克的《貝姨》中都有形象的描繪。在資產(chǎn)階級(jí)聚居區(qū)，由于房客越來(lái)越少，要求越來(lái)越嚴(yán)苛，投資回報(bào)率接近5%（很少低于這一水平）。不過(guò)，與3%的國(guó)債利率相比，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)非常可觀。

杜米埃經(jīng)常批評(píng)地主和擁有房產(chǎn)者。此圖中，地主們串通一氣，準(zhǔn)備在下一個(gè)收租日到來(lái)時(shí)提高房租

巧取豪奪的地主經(jīng)常被大眾冠以禿鷹先生的綽號(hào)。在杜米埃（1852）的畫(huà)中，地主得意洋洋地看著外面的拆除工程。因?yàn)槊坎鹨粭澐孔樱涂梢园逊孔馍险{(diào)200法郎

19世紀(jì)50年代早期，巴黎許多住宅衛(wèi)生狀況惡劣，搖搖欲墜

多馬爾（Duamard）的深入研究使我們能夠一睹隨后發(fā)生的變革的輪廓。盡管投資巴黎房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)階級(jí)各階層積累財(cái)富的優(yōu)選手段，然而，到了19世紀(jì)40年代，巴黎房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被小店主和手工業(yè)者所統(tǒng)治（占據(jù)了一半份額），而自由職業(yè)者和商人只有另外1/3的份額。到了1880年，這種情況發(fā)生了完全轉(zhuǎn)變。小店主和手工業(yè)者下降到了13.6%，而自由職業(yè)者則下降到8.1%，他們完全被一個(gè)自稱(chēng)為地主的新興階層所取代（占據(jù)53.9%的份額）。只有商業(yè)階層的份額（特別是在公司這一新范疇加入之后）保持原來(lái)的水平。小店主只有在周邊地區(qū)才具有顯著影響，在1870年占有1/4的銷(xiāo)售額，而到1880年則降為18.1%。盡管商業(yè)、公司和自由職業(yè)擁有不均衡的市中心房產(chǎn)比例，但這些領(lǐng)域的從業(yè)人員并不像地主那樣擁有絕對(duì)統(tǒng)治地位，因此，中下層階級(jí)和小資產(chǎn)階級(jí)逐漸被排擠在地產(chǎn)所有權(quán)之外（尤其是中心地帶），并被地主與商人階層構(gòu)成的上層資產(chǎn)階級(jí)所取代。這樣的變化與商業(yè)、金融和制造業(yè)結(jié)構(gòu)所發(fā)生的重大變化是一致的，手工業(yè)者、小規(guī)模生產(chǎn)商和小店主開(kāi)始服從于大規(guī)模商業(yè)和金融業(yè)的霸權(quán)統(tǒng)治。還有證據(jù)顯示，所有社會(huì)階層越來(lái)越表示出從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)的意愿。

1840-1880年房地產(chǎn)在個(gè)人財(cái)產(chǎn)中所扮演的角色

房產(chǎn)所有權(quán)制度就這樣開(kāi)始了，并一直維持著高度分散的狀態(tài)。1846年，多馬爾估算一個(gè)普通業(yè)主只擁有兩套房產(chǎn)，盡管個(gè)別房產(chǎn)規(guī)模很大，但大多數(shù)并非如此。各地區(qū)之間存在著差異，并且這些差異仍將繼續(xù)存在。蓋拉德指出，如果說(shuō)1850年的房產(chǎn)業(yè)有什么發(fā)展模式的話，那就是，“不斷進(jìn)步”的大規(guī)模房產(chǎn)業(yè)主階層主要分布在右岸和中央地區(qū)，而不是左岸和邊緣地區(qū)。多馬爾發(fā)現(xiàn)，在右岸的一些中央?yún)^(qū)域存在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的集中趨勢(shì)，然而，這種趨勢(shì)只不過(guò)是1850年或者更早時(shí)候就已經(jīng)存在的模式的延續(xù)。的確，先前對(duì)巴黎空間的利用模式曾經(jīng)在隨后的空間重組中發(fā)揮了關(guān)鍵性作用。左岸（大規(guī)模業(yè)主貴族和手工業(yè)者、小店主混合而成的階層）的房產(chǎn)所有權(quán)在形式和風(fēng)格上一直強(qiáng)烈地對(duì)抗奧斯曼的工程，其結(jié)果到今天依然可以看出。在右岸中心地帶聚集的大規(guī)模商業(yè)階層不僅歡迎社會(huì)變革，而且在七月王朝的統(tǒng)治下主動(dòng)推進(jìn)和策劃變革。

巴黎房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，可以分為三類(lèi)：新建工程對(duì)房地產(chǎn)稅收的貢獻(xiàn)（注意1855年后地價(jià)稅的暴漲，1866年后的暴跌）；1848-1866年住宅價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)（但需注意的是，被合并的社區(qū)的地價(jià)卻低得多）；1852年后空置率的巨降以及土地價(jià)格的上漲（根據(jù)Daumard，1965；Gallard，1977）

七月王朝期間，巴黎的城市地產(chǎn)階層構(gòu)成了一股強(qiáng)大的政治力量，在政治傾向上屬于奧爾良派。他們的社會(huì)態(tài)度和力量在1850年的巴黎景觀上留下了不可磨滅的印記。除非迫于個(gè)人收入的壓力，或一時(shí)興起，或?yàn)榱俗分鹕鐣?huì)地位，他們一般并不參與改良行動(dòng)。他們的資本投入主要是為了獲得穩(wěn)定收益，或者對(duì)于小店主來(lái)說(shuō)，則是為了實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值，而不是通過(guò)投資現(xiàn)有環(huán)境的建設(shè)實(shí)現(xiàn)資本的生產(chǎn)性流通。與定制建筑相對(duì)的建筑投機(jī)仍然受到一定的限制，具有任意性，規(guī)模也不大，并主要發(fā)生在巴黎周邊地區(qū)（這意味著，當(dāng)時(shí)的城市圍繞紹塞-昂坦街及以外地區(qū)向西北方向擴(kuò)張）。由于住宅區(qū)不足以滿(mǎn)足大眾的需求，因而出現(xiàn)了一些棚戶(hù)貧民窟，例如臭名昭著的小波蘭。待出售的住房?jī)r(jià)格昂貴，而且狀況不佳。業(yè)主們一般拒絕政府的公共改良工程，一方面是因?yàn)樗麄儶M隘的空間視野，迷戀于小規(guī)模財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，一方面是因?yàn)榉稚⒌臉I(yè)主之間利益的不均衡分配，難以達(dá)成改善的共識(shí)，還有一方面則是因?yàn)樗麄儞?dān)心會(huì)出現(xiàn)高額稅收和收入降低的情況。在需求不斷增加的同時(shí)，巴黎的基礎(chǔ)設(shè)施卻在惡化，這樣的情況十分明顯。然而這種狀況并沒(méi)有得到多大改善，其主要原因只是因?yàn)榈禺a(chǎn)擁有者的態(tài)度和權(quán)力。巴黎要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化則必須改善這樣的狀況。

馬維爾拍攝的這張照片（可能攝于19世紀(jì)50年代中期）記錄了不計(jì)其數(shù)的貧民窟的生活狀況。這些貧民窟大量涌現(xiàn)于巴黎郊區(qū)，也有不少分布在市中心拆遷時(shí)候所留下的開(kāi)發(fā)空地上

奧斯曼來(lái)到巴黎時(shí)，他所面對(duì)的環(huán)境在幾個(gè)方面是有利的。皇帝與公開(kāi)采取奧爾良派政治傾向的階級(jí)沒(méi)有什么特別的關(guān)系，而且?jiàn)W爾良派在政治上已經(jīng)被迫采取防守態(tài)勢(shì)。民眾對(duì)巧取豪奪、漠不關(guān)心的地主的經(jīng)年積怨——人們諷刺他們是禿鷹先生——終于在1848年的工人運(yùn)動(dòng)中爆發(fā)出來(lái)。即便在六月起義和1849年“秩序黨”選舉大獲全勝之后，社會(huì)民主式社會(huì)主義對(duì)地主制度（他們有時(shí)會(huì)搖著蒲魯東的旗號(hào)高喊“財(cái)產(chǎn)就是盜竊”）的對(duì)立態(tài)度也是顯而易見(jiàn)的，尤其是在巴黎。除了這些政治紛爭(zhēng)之外，巴黎房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期萎靡不振則無(wú)異于火上澆油。因此，實(shí)力極大削弱的地主階層對(duì)任何能夠保障他們的權(quán)力并復(fù)蘇市場(chǎng)的措施，都心甘情愿地表示接受。

帝國(guó)在兩方面都采取了行動(dòng)。它無(wú)情地鎮(zhèn)壓左翼，為巴黎房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。到了1855年，住房空置率已經(jīng)降到歷史最低水平，房產(chǎn)價(jià)格也急劇上漲。手里掌握大量詳細(xì)情報(bào)的路易·拉扎爾（Louis Lazare）卻抱怨，收益回報(bào)率只有12%或僅比此多一點(diǎn)。多馬爾對(duì)市中心特定區(qū)域新大道沿街的住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行了細(xì)致的重構(gòu)，做出了詳細(xì)分析，分析表明，整個(gè)第二帝國(guó)時(shí)期，收益率已經(jīng)出現(xiàn)了鮮明的回轉(zhuǎn)。

由此來(lái)看，毋庸置疑，舊住宅的利潤(rùn)回報(bào)率并不會(huì)更低。房東可以隨意地向房客開(kāi)出條件。簡(jiǎn)言之，巴黎房地產(chǎn)行業(yè)受到保護(hù)，不受股票市場(chǎng)常見(jiàn)的價(jià)格波動(dòng)的影響，因而成為安全而具有高收益的投資市場(chǎng)。

巴黎房地產(chǎn)市場(chǎng)為巴黎房地產(chǎn)業(yè)主與帝國(guó)之間的政治親善奠定了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。帝國(guó)成立之初對(duì)巴黎房地產(chǎn)業(yè)主并不承擔(dān)義務(wù)，但是，在巴黎，對(duì)立情緒在1857年就已經(jīng)非常強(qiáng)烈，帝國(guó)因而越來(lái)越將房地產(chǎn)業(yè)主階級(jí)視為其后盾。可是，奧斯曼與地產(chǎn)界的關(guān)系卻常常磕磕碰碰，最好的時(shí)候也只能算是若即若離。這也有助于解釋為什么地產(chǎn)界對(duì)帝國(guó)的支持不如預(yù)期的那么熱情。首先，奧斯曼的城市空間概念與（分散各地的）房地產(chǎn)業(yè)主的典型狹隘視野有天壤之別。奧斯曼雖然總體上支持私有財(cái)產(chǎn)制度，但對(duì)具體個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)卻并不關(guān)心。他對(duì)一切反對(duì)聲音置之不理，這引起了人們的憤慨。除此之外，要讓分散各地的所有房地產(chǎn)業(yè)主都能平等獲利，那是非常困難的。蓋拉德指出，到了帝國(guó)末期，許多房地產(chǎn)業(yè)主抱怨他們受到了冷落，沒(méi)能享受到公共工程建設(shè)這場(chǎng)投機(jī)盛宴。奧斯曼也不得不與地產(chǎn)界的財(cái)政保守主義做斗爭(zhēng)，這些房地產(chǎn)業(yè)主不愿意以生產(chǎn)性的方式投資城市空間改造工程，也不贊成具有這樣目的的公共行為。如果要對(duì)巴黎進(jìn)行改造，就必須調(diào)動(dòng)資本，不僅把它投入買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，而且要投資于推倒、重建以及根據(jù)集體原則（對(duì)于主張私有制的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，集體原則是一個(gè)生疏的概念）對(duì)城市空間的長(zhǎng)期管理。

拆遷影響了每個(gè)人的生活。杜米埃的這幅畫(huà)（1852）中，一名工人正在催促一對(duì)資產(chǎn)階級(jí)夫婦趕緊起床，因?yàn)辁Q嘴鋤就要挖到他們家了

簡(jiǎn)單說(shuō)，奧斯曼所推行的，正是資本主義形式的土地私有財(cái)產(chǎn)，并在執(zhí)行這一政策的過(guò)程中與頑固的傳統(tǒng)態(tài)度及實(shí)踐產(chǎn)生了正面沖突。奧斯曼早就預(yù)料到他會(huì)遭遇頑強(qiáng)抵抗。他在兩個(gè)主要方面減弱了土地?fù)碛姓邔?duì)市容更新工程的消極影響。計(jì)劃委員會(huì)被縮編，實(shí)際上只剩下他一個(gè)成員；通過(guò)指派而非選舉產(chǎn)生的市議會(huì)，很輕易就被奧斯曼收編。盡管如此，奧斯曼覺(jué)得，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)，有必要消除地主對(duì)高額稅收的恐懼，便設(shè)計(jì)出債務(wù)融資的一些創(chuàng)造性方法，這種方法靠的是擴(kuò)大稅收基礎(chǔ)，而不是提高稅率。此外，他還獲得了兩項(xiàng)權(quán)力，即“為保障公眾利益”征收土地并對(duì)“有害健康”行為的懲罰權(quán)，這兩項(xiàng)權(quán)力都是由第二共和國(guó)的社會(huì)立法機(jī)構(gòu)授予他的。他準(zhǔn)備用立法者想象不到的方式來(lái)行使這兩項(xiàng)大權(quán)。無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)看，地主階層的士氣都遭受了打擊，奧斯曼迅速出手，直擊問(wèn)題核心，幾乎沒(méi)有遇到任何抵抗。

房地產(chǎn)業(yè)主隨后通過(guò)司法部門(mén)與國(guó)家議會(huì)（兩個(gè)由他們支配的機(jī)構(gòu)）成功地發(fā)動(dòng)了反擊。1858年，房地產(chǎn)業(yè)主再次取得房產(chǎn)改良價(jià)值的獲益權(quán)，而這項(xiàng)權(quán)力奧斯曼之前一直為巴黎市政府（包括大量金融利益）保留著。針對(duì)被占土地的訴訟，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)主有利的補(bǔ)償裁決越來(lái)越多，通過(guò)一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的法令與法律判決，房地產(chǎn)業(yè)主在19世紀(jì)60年代初扭轉(zhuǎn)了局勢(shì)，使奧斯曼開(kāi)始處于劣勢(shì)。奧斯曼后來(lái)宣稱(chēng)，這場(chǎng)“私有主義對(duì)公共利益”的勝利，以及房地產(chǎn)補(bǔ)償成本的上升，再加上判決造成的收益損失，成為19世紀(jì)60年代困擾巴黎財(cái)政的根本問(wèn)題。多馬爾的數(shù)據(jù)明確地顯示，1858年后房地產(chǎn)業(yè)主所獲得的補(bǔ)償金遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)值。左拉《貪欲的角逐》中的薩卡爾便是靠此營(yíng)生的。因此，如果說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)主鞏固了與帝國(guó)的同盟，這部分上是以犧牲奧斯曼為代價(jià)的。盡管說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)主在奧斯曼的垮臺(tái)中發(fā)揮了直接作用，這有些言過(guò)其實(shí)，但是，奧斯曼下臺(tái)時(shí)，許多房地產(chǎn)業(yè)主對(duì)他的積怨已經(jīng)很深，因此并沒(méi)有對(duì)他的倒臺(tái)表示任何不滿(mǎn)。

不過(guò)，其中還有更深層的過(guò)程在發(fā)揮作用，值得我們深入研究。這些進(jìn)程說(shuō)明，沖突并不只來(lái)自在房地產(chǎn)使用過(guò)程中，部分的和純粹的資本主義實(shí)踐之間的碰撞，也來(lái)自嶄露頭角的資本主義理性形式所固有的矛盾關(guān)系。奧斯曼開(kāi)始試圖解決這些矛盾關(guān)系，但最終卻被這些矛盾關(guān)系所解決。不過(guò)這并不有損于他的天才。他的天才表現(xiàn)在，他洞察到要對(duì)巴黎進(jìn)行改造和現(xiàn)代化，就必須把房地產(chǎn)所有權(quán)的新舉措調(diào)動(dòng)起來(lái)。

建筑環(huán)境中的資本流通

第二帝國(guó)時(shí)期，要調(diào)動(dòng)流動(dòng)資本來(lái)改造巴黎的建筑環(huán)境，實(shí)在是一件宏偉壯麗的工程。阿爾布瓦克斯（Halbwachs）寫(xiě)道：“資本就像空氣一般涌入真空。”但是進(jìn)入巴黎的主要是某一種類(lèi)型的資本，也就是通過(guò)新的融資體系調(diào)動(dòng)起來(lái)的聯(lián)合資本家的資本。

奧斯曼做了兩手準(zhǔn)備。當(dāng)他不能找到有意愿或有足夠資源的開(kāi)發(fā)公司來(lái)承擔(dān)他腦子里的龐大工程時(shí)，就動(dòng)用國(guó)家力量，調(diào)集金融資源承擔(dān)起工程重任。這樣，巴黎就能夠從自身的投資中獲取改良工程帶來(lái)的價(jià)值收益，并成為——正如一些批評(píng)者所說(shuō)——最大的投機(jī)者。私有土地所有者目瞪口呆地站在一側(cè)，看著本屬于他們的合法利益流入市政府的金庫(kù)里。正是由于這個(gè)原因，他們成功地組織了1858年的法律反攻。

但是，奧斯曼的第二個(gè)策略，也是他所青睞的策略，更加行之有效，也更有號(hào)召力。奧斯曼認(rèn)為，“最好讓競(jìng)爭(zhēng)來(lái)刺激投機(jī)”，以“認(rèn)清人們的真正需求并滿(mǎn)足他們”。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，奧斯曼與巴黎市及金融、房地產(chǎn)業(yè)主的小團(tuán)體（建筑商、開(kāi)發(fā)商、建筑師等）組成聯(lián)盟，聚集在“聯(lián)合”和“金融”資本的名下。

而這就是奧斯曼心目中壟斷競(jìng)爭(zhēng)的最佳組織形式，而且也只能是這種形式，這是因?yàn)椋屠枋兄荒芡ㄟ^(guò)捐贈(zèng)土地而非金錢(qián)來(lái)補(bǔ)助工程。左拉說(shuō)道，通過(guò)這種方式，“就像人們投機(jī)股票一樣，新街道成為投機(jī)目標(biāo)”。土地本身以及土地上的建筑，都變成了一種虛構(gòu)的資本形式。然而，為了獲取利益，各公司的規(guī)模必須足夠大，這樣才能協(xié)調(diào)他們的外部效應(yīng)（例如，占據(jù)房地產(chǎn)黃金地段，其價(jià)值會(huì)隨著周邊土地的開(kāi)發(fā)而不斷升值），并且能夠靜候（有時(shí)需要好幾年）土地升值的最終實(shí)現(xiàn)。

1835-1880年巴黎新建工程所增加的房地產(chǎn)稅基（實(shí)線）與拆除工程所損失的稅基（虛線）之比較（Daumard，1965）

巴黎更新計(jì)劃把大量?jī)?yōu)惠條件交到了少數(shù)資本家手中，這些資本家擁有獲取政府資源的特權(quán)（包括從新成立的地產(chǎn)信貸獲取資金），而他們背后則是一大批金融家（如佩雷爾家族），其生意遍及各行各業(yè)，包括保險(xiǎn)、建筑和建筑管理公司。這正是聯(lián)合或金融資本在土地開(kāi)發(fā)上面的運(yùn)用，它是從帝國(guó)的特定結(jié)構(gòu)中誕生的一種創(chuàng)新形式，與傳統(tǒng)的土地所有權(quán)及土地利用形式完全不同。

不過(guò)，這種資本組合形式在操作本質(zhì)上限制了金融家，使得他們只能滿(mǎn)足富裕階級(jí)或大規(guī)模商業(yè)住房及商業(yè)用地需求。這些資本主要活躍在巴黎的中央與西部，在點(diǎn)綴奧斯曼新建大道的資產(chǎn)階級(jí)主體聚居區(qū)形成過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。然而，這些資本對(duì)土地所有權(quán)的長(zhǎng)期影響（與短期買(mǎi)賣(mài)不同，以佩雷爾家族為例，短期買(mǎi)賣(mài)逐漸成為他們的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式）相對(duì)較弱，1880年各公司在市中心的土地占有比例還不到6%。盡管如此，這種制度引起了傳統(tǒng)房產(chǎn)界的嫉妒、恐懼和憤怒。雖然在某種程度上私有房產(chǎn)主、小規(guī)模建筑商、建筑師等利益集團(tuán)也公開(kāi)參與了巴黎更新計(jì)劃，但他們發(fā)現(xiàn)，他們的參與越來(lái)越困難。

中低收入階層的住房供應(yīng)完全處在這個(gè)開(kāi)發(fā)體系的范圍之外。借助一些“相對(duì)貧窮的”小規(guī)模業(yè)主的中介作用，巴黎形成了一套截然不同的土地和住房開(kāi)發(fā)體系。這一階層“從土地征收政策受惠的時(shí)間很晚，地產(chǎn)信貸的貸款給他們的灌溉也并不充足”，但是，他們還是獲得了大量投機(jī)機(jī)會(huì)，從事住房建設(shè)，特別是在巴黎的北部與東部的邊緣地帶。這些地區(qū)構(gòu)成了真正的城市邊界，這里的土地價(jià)格低廉，使得擁有中等儲(chǔ)蓄的人（律師、商人、小店主、手工業(yè)者乃至工人）也可以從事投機(jī)活動(dòng)，將人口增長(zhǎng)與低收入住房需求的增加轉(zhuǎn)變成他們獲取小額個(gè)人收益的機(jī)會(huì)。在第二帝國(guó)時(shí)期，這些開(kāi)發(fā)商之中有一部分建立起了大型實(shí)業(yè)，主要分布在巴黎周邊的行政區(qū)，完全處于市中心土地開(kāi)發(fā)體系之外。

無(wú)疑，巴黎市中心的更新工程為他們樹(shù)立了榜樣，激勵(lì)他們通過(guò)投資建筑環(huán)境這一獨(dú)特模式來(lái)積累資本。他們對(duì)1860年市郊地區(qū)并入巴黎總體上表示歡迎，寄希望于城市兼并引起的土地價(jià)值提升，使他們能夠享有土地征收政策的豐厚收益，擁有獲得信貸資源的特權(quán)。但是，他們的希望落空了。當(dāng)這些利益未能兌現(xiàn)時(shí)，他們感覺(jué)受了騙，轉(zhuǎn)而變成奧斯曼政治政策的主要批判者，一直到19世紀(jì)60年代末為止。

1850-1870年運(yùn)入巴黎的建筑材料的體積。需要注意的是，在1860年后，采石場(chǎng)石料與已加工石料數(shù)量已趨于平穩(wěn)，但磚塊數(shù)量（與投機(jī)建造劣質(zhì)住宅有關(guān)）在整個(gè)19世紀(jì)60年代卻持續(xù)增加

總體上，在工程初始時(shí)期，房屋的拆除數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新建單元，然而，此后的住房建設(shè)增長(zhǎng)迅猛，這使得巴黎的住房存量極大增加，其增長(zhǎng)率甚至超過(guò)了人口增長(zhǎng)速度，這是19世紀(jì)第一次出現(xiàn)這樣的情況。19世紀(jì)60年代，巴黎住房單元增長(zhǎng)率為27%，而人口增長(zhǎng)率只有11%。然而，這種驚人的整體表現(xiàn)之下也同樣潛藏著不同的分歧道路。蓋拉德指出，巴黎分成了兩種不同的開(kāi)發(fā)與建設(shè)模式，“每種模式有其地理范圍、顧客群體以及發(fā)展節(jié)奏”。位于巴黎外圍地區(qū)（美麗城、巴提紐爾［Batignoles］及類(lèi)似地區(qū)）以磚瓦結(jié)構(gòu)為主的小規(guī)模低收入住房從19世紀(jì)50年代就已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)了，而到了60年代，由于先前的移民潮正面臨成家立業(yè)的壓力，再加上市中心人口外遷，住房建設(shè)出現(xiàn)了爆炸性增長(zhǎng)。運(yùn)入巴黎的磚塊數(shù)量（這是此類(lèi)活動(dòng)的最佳指標(biāo)）持續(xù)增加，一直到1870年為止。這類(lèi)投機(jī)活動(dòng)服務(wù)于大眾人口，卻從收入已經(jīng)微薄的工人身上獲利。相比之下，用來(lái)裝飾奧斯曼新建大道外觀的石塊的數(shù)量，則緊隨土地征用面積及貸款額度上下波動(dòng)。直到1854年，第一次建筑高潮才漸漸平緩下來(lái)，此后的資金競(jìng)爭(zhēng)（主要來(lái)自鐵路建設(shè)）與高利率鉗制了增長(zhǎng)，直到1859年，而1864年與1867-1868年的金融問(wèn)題則導(dǎo)致了建筑活動(dòng)的急劇縮減。

值得注意的是，19世紀(jì)60年代，隨著高收入住房需求達(dá)到飽和點(diǎn)，建筑業(yè)的增長(zhǎng)速度逐步放緩。以滿(mǎn)足工人階級(jí)需求為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向的巴黎房產(chǎn)市場(chǎng)主體開(kāi)始改變運(yùn)營(yíng)模式，走向與奧斯曼贊助的城市更新工程完全不同的方向。雖然奧斯曼給予工程特別的關(guān)注，確實(shí)能夠代表與傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)截然不同的創(chuàng)新形式，但是，其光彩奪目的表面吸引了過(guò)多的矚目。然而，有趣的是，在建筑環(huán)境的生產(chǎn)過(guò)程中，資本流通越來(lái)越自由，其影響范圍甚至延伸到巴黎周邊地區(qū)的小規(guī)模城市開(kāi)發(fā)商。從這個(gè)視角來(lái)看，不管是在行政還是空間組織上，奧斯曼將城郊建設(shè)整合到城市開(kāi)發(fā)的架構(gòu)中，這一做法發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，使得前一時(shí)期萎靡不振的建筑業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)了土地開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的成長(zhǎng)。而對(duì)于這一體系，工人階級(jí)似乎并沒(méi)有提出有效的解決辦法。工人階級(jí)曾經(jīng)嘗試通過(guò)合作社展開(kāi)業(yè)務(wù)，但收效甚微，最后徹底失敗。在這個(gè)意義上，巴黎發(fā)展進(jìn)程中的分歧得以匯聚一起，而那個(gè)共同的力量，就是資本的流通。

租金與土地的分類(lèi)利用

大開(kāi)發(fā)商與小開(kāi)發(fā)商之間還有一個(gè)共同點(diǎn)——他們?cè)絹?lái)越尋求從增值的土地與房地產(chǎn)中獲利，而不是投資租金，把租金作為一項(xiàng)穩(wěn)定的收入來(lái)源。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與最終所有者的分離，對(duì)地租與房地產(chǎn)價(jià)格的水平與模式產(chǎn)生了重大影響，使得巴黎內(nèi)部形成一種不同的土地使用理念。現(xiàn)在我們看到的就是第二帝國(guó)時(shí)期的另一項(xiàng)重大轉(zhuǎn)變——土地和房地產(chǎn)租金與價(jià)格的運(yùn)轉(zhuǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)型，開(kāi)始按照鮮明的資本主義邏輯對(duì)土地利用形式進(jìn)行分配。

巴黎的土地與房地產(chǎn)價(jià)值在第二帝國(guó)時(shí)期增長(zhǎng)了兩倍以上。土地價(jià)值的增長(zhǎng)細(xì)節(jié)難以重構(gòu)，并且表現(xiàn)出復(fù)雜的地理模式和時(shí)間變化節(jié)奏，很難輕易地描述出來(lái)。巴黎內(nèi)城街道的土地價(jià)格可能只有新建大道沿線土地的一半，而巴黎區(qū)與區(qū)之間的土地價(jià)格差異更為顯著。正是因?yàn)橥恋貎r(jià)值存在著這樣巨大的等級(jí)差異，大規(guī)模開(kāi)發(fā)商才有成功運(yùn)作的機(jī)會(huì)，因?yàn)樾碌缆废到y(tǒng)為收取上漲的場(chǎng)所租金創(chuàng)造了絕佳的機(jī)會(huì)。例如，佩雷爾兄弟在馬爾塞爾布大道中點(diǎn)位置支付了每平方米435法郎的價(jià)格，以開(kāi)辟新的道路，貫通他們先前以50法郎買(mǎi)下的蒙索公園附近土地（約1公里距離），并進(jìn)一步連通更遠(yuǎn)的一片土地，這片土地是他們更早前以不到10法郎買(mǎi)下的。更新工程所到之處，土地價(jià)格急劇飆升。塞瓦斯托波爾大道沿線的土地價(jià)格在1850年為每平方米25法郎，而在1857年則飆漲到每平方米1000法郎。在1867年萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)之后，左岸某些地區(qū)的土地價(jià)值兩年內(nèi)竟增長(zhǎng)10倍。

鑒于這種投資地點(diǎn)的差異與時(shí)間變化，巴黎土地市場(chǎng)中投機(jī)如此活躍，也就不足為怪了。但是，隨著投機(jī)的繼續(xù)擴(kuò)大，巴黎錯(cuò)綜復(fù)雜的租金地況圖上，那種驟升驟降的局部地貌逐漸呈現(xiàn)平緩趨勢(shì)，取而代之的是一幅更有系統(tǒng)性的土地價(jià)值地貌圖。通過(guò)這種方式，新建道路系統(tǒng)中所隱含的系統(tǒng)化空間，逐漸轉(zhuǎn)化為更有系統(tǒng)性的土地價(jià)值與土地利用的組織形式。不能維系租金收入的土地利用方式逐漸被淘汰，由能維系租金收入的土地使用模式所取代。

正如我們所預(yù)料的，隨后所出現(xiàn)的土地利用模式顯示，從中心到邊緣，存在明顯的梯度變化（1870年的時(shí)候，巴黎周邊土地入手價(jià)仍在每平方米15-30法郎之間），在資產(chǎn)階級(jí)聚居的西部與工人階級(jí)聚居的東部也存在巨大差異，兩個(gè)聚居區(qū)由高租金的商業(yè)中心隔開(kāi)，展現(xiàn)出右岸的勃勃生機(jī)，與左岸死氣沉沉的景象形成反差。在這種土地價(jià)值的地域性結(jié)構(gòu)下，巨大的價(jià)格落差仍然存在，但這些差異逐漸表現(xiàn)為利用形式上的不同。例如，地價(jià)從市政府周邊的每平方米1000法郎降到圣-丹尼斯街（Rue Saint-Denis）的600法郎，再降到工人階級(jí)聚居的東部遠(yuǎn)郊的150到250法郎之間。不過(guò)，按照現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，在新建大道沿線關(guān)鍵交叉路口或新興商業(yè)建筑群的黃金地段，與后街及居民區(qū)的低價(jià)地段之間，仍然存在傳統(tǒng)的差異。

在土地投機(jī)的推動(dòng)下，租金對(duì)土地利用形式分類(lèi)的影響越來(lái)越明顯，尤其是我們?cè)诳紤]地產(chǎn)價(jià)值的地理和時(shí)間變化因素時(shí)更是如此。從1852到1870年，巴黎房地產(chǎn)總價(jià)值從25億法郎增加到60億法郎，而其中原有房地產(chǎn)的增值占據(jù)了其中的15億，巴黎房地產(chǎn)業(yè)的繁榮程度由此可見(jiàn)一斑。同一時(shí)期，巴黎老城區(qū)住房的平均價(jià)格增長(zhǎng)了3倍。此外，還有許多錯(cuò)綜復(fù)雜的變化情況值得我們注意。不過(guò)，從房地產(chǎn)價(jià)值的整體上升以及不斷增大的房地產(chǎn)租金和價(jià)值的地域差距之中，我們可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的一些一般過(guò)程。

奧斯曼把這種現(xiàn)象視為供需問(wèn)題。他認(rèn)為，如果他沒(méi)有開(kāi)放巴黎周邊地區(qū)新土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，住房租金上漲的速度一定會(huì)更快。奧斯曼的批評(píng)者則回應(yīng)道，拆除工程限制了供應(yīng)，市貌更新工程則導(dǎo)致大批移民的涌入，進(jìn)而刺激了需求。盡管雙方說(shuō)法都有一定的道理，但實(shí)際情況要更加復(fù)雜一些。首先，隨著建筑業(yè)效率的改善，建設(shè)成本降低。同時(shí)，正如我們先前探討的一樣，相對(duì)人口而言，住房建筑還存在大量剩余，尤其是在19世紀(jì)60年代。盡管土地成本的上升對(duì)開(kāi)發(fā)商和建筑商來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的收入來(lái)源，然而這并不足以解釋租金和房地產(chǎn)價(jià)值的上升。一個(gè)更有說(shuō)服力的解釋是蓋拉德提出的巴黎大多數(shù)住房市場(chǎng)的“資產(chǎn)階級(jí)化”（或者鄉(xiāng)紳化）理論。

奧斯曼的政策與信貸條件偏向優(yōu)惠高價(jià)值的住房建設(shè)。建筑成本的下跌，加上節(jié)省空間使用的室內(nèi)設(shè)計(jì)，使得收入增加的中產(chǎn)階級(jí)能夠負(fù)擔(dān)得起這種住房。巴黎現(xiàn)存住房的價(jià)值因而不斷上漲。不過(guò)，高價(jià)值住房的過(guò)度生產(chǎn)現(xiàn)象也十分明顯，甚至相對(duì)有效需求的增加來(lái)說(shuō)也是如此。例如，佩雷爾兄弟發(fā)現(xiàn)，在19世紀(jì)60年代，要處理掉馬爾塞爾布大道上的所有房產(chǎn)并非易事，更多的麻煩將會(huì)接踵而至。然而，一旦這種“增長(zhǎng)機(jī)器”的邏輯開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)，就很難停下來(lái)。這個(gè)邏輯中的一部分內(nèi)容，就是通過(guò)越來(lái)越明顯的空間隔離來(lái)保護(hù)所創(chuàng)造的房地產(chǎn)價(jià)值和住戶(hù)利益。

因此，第二帝國(guó)不僅見(jiàn)證了市中心更新工程之后的逐步鄉(xiāng)紳化，還見(jiàn)證了不斷向西部擴(kuò)張的資產(chǎn)階級(jí)專(zhuān)屬聚居區(qū)的迅速建成。我們可以將此與服務(wù)底層階級(jí)的“次貧”住房供應(yīng)體系相對(duì)照。這些底層階級(jí)沒(méi)有獲取高價(jià)值建筑的特權(quán)。成本的下降遠(yuǎn)不足以抵消地價(jià)的上升，因?yàn)楣と思彝サ淖》織l件已經(jīng)很狹促，他們擠在一間斗室之中，很難再節(jié)省出更多的空間。除此之外，我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)，19世紀(jì)60年代的家庭形態(tài)總體上源自19世紀(jì)50年代的獨(dú)身移民潮，這改變了住宅需求的本質(zhì)。市中心的拆除工程與鄉(xiāng)紳化進(jìn)程限制了低收入供給，迫使低收入需求轉(zhuǎn)向其他空間（例如左岸的寄宿寓所，其房租因此而迅猛高漲）或巴黎周邊的新建住宅地區(qū)。盡管巴黎周邊地區(qū)的建筑業(yè)欣欣向榮，但并沒(méi)有出現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)象。在工人階級(jí)住房市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)值上升，這可以通過(guò)兩個(gè)原因得到解釋——一是建筑過(guò)程的投機(jī)本質(zhì)，二是絕大部分工人可支配收入比例上升，也不得不加大住房花銷(xiāo)。還有一個(gè)原因是不斷擴(kuò)大的空間隔離，這一現(xiàn)象是自發(fā)形成的，因?yàn)樵谕恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程越來(lái)越傾向于低收入住房投機(jī)的區(qū)域，很難吸引到資產(chǎn)階級(jí)地產(chǎn)主或住客。這種以階級(jí)為導(dǎo)向的二元住宅供應(yīng)體系導(dǎo)致了東西差距（西區(qū)的房地產(chǎn)平均價(jià)格遠(yuǎn)高于東區(qū)任何地方）的加固。

投機(jī)過(guò)程也必然導(dǎo)致不同類(lèi)型使用者之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。金融與商業(yè)用途提高了證券交易所與紹塞-昂坦街中間地帶的租金，排除了其他一切用途，這樣便為西北中心的發(fā)展注入了強(qiáng)大活力，而這一點(diǎn)是其他地方所沒(méi)有的。左岸的房地產(chǎn)發(fā)展缺乏這樣的商業(yè)中心，卻吸收了比例失衡的教育與宗教機(jī)構(gòu)，因此展現(xiàn)出一種截然不同的發(fā)展動(dòng)力。盡管無(wú)房的城市中心工人和不斷增長(zhǎng)的學(xué)生數(shù)目造成的需求壓力使得租金上漲（奧德翁劇院［Odéon］附近的一間裝修房的價(jià)格從1860年時(shí)的大約500法郎上升到了1864年的800法郎以上），但是城市更新工程卻緩步不前。由于在土地使用上缺乏來(lái)自金融、商業(yè)和工業(yè)界的激烈競(jìng)爭(zhēng)，加上土地所有權(quán)的特殊屬性，投機(jī)活動(dòng)受到了限制。工業(yè)也必須應(yīng)對(duì)變化不定的房地產(chǎn)價(jià)值，牢牢把握高租金的市中區(qū)，但也不得不付出代價(jià)，大幅重組勞動(dòng)過(guò)程或者放棄獲取資源的優(yōu)勢(shì)，這樣才能使人們?cè)敢庵Ц陡咦饨鸹蚴怪尚小Ｒ虼耍c市中心市場(chǎng)聯(lián)系密切的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，逐漸聚集在內(nèi)城東北部，置身于手工業(yè)工人的聚居區(qū)之中。這里的租金雖然比周邊地區(qū)高出許多，卻比內(nèi)城西北部的商業(yè)與金融地區(qū)或西部的資產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)低很多。不然的話，工業(yè)就必須在周邊地區(qū)尋找更廉價(jià)的土地，或者是具備特殊價(jià)值、值得支付高租金的土地（例如交通系統(tǒng)內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)）。

在新興信貸體系的刺激下，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的重組以更純粹的資本主義方式展開(kāi)（當(dāng)然，在一些中心地帶，如左岸，也受到了傳統(tǒng)力量的頑強(qiáng)抵抗），并且產(chǎn)生了重大影響。這種重組越來(lái)越多地將巴黎內(nèi)部空間的組織與不同使用者為爭(zhēng)奪空間控制權(quán)而展開(kāi)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)系起來(lái)。工業(yè)、商業(yè)、政府與居民使用形式展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，而不同工業(yè)類(lèi)型與不同質(zhì)量的住房也爭(zhēng)相競(jìng)逐。資本流通得到釋放，自由參與建筑環(huán)境的重組及其空間關(guān)系的構(gòu)造，若按這種方式來(lái)看，1870年巴黎的空間分隔與1850年相比規(guī)模大出許多，這乃是意料之中的。土地與房地產(chǎn)投機(jī)驅(qū)動(dòng)下的土地利用競(jìng)爭(zhēng)的新態(tài)勢(shì)，迫使使用者做出各種各樣的調(diào)整。工人人口中有很大一部分被迫分散到周邊地區(qū)（距離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)），或者在市中區(qū)附近的高租金地區(qū)合租一房，居住環(huán)境擁擠不堪。同樣，工業(yè)也面臨兩個(gè)選擇——要么改變勞動(dòng)過(guò)程，要么遷往市郊。

通過(guò)重建巴黎吸收剩余勞動(dòng)力和資本產(chǎn)生了各種負(fù)面效應(yīng)。例如，越來(lái)越多的人失去住所，空間隔離規(guī)模加劇，工作地點(diǎn)距離太遠(yuǎn)、租金持續(xù)上漲、住房條件過(guò)于擁擠，因此當(dāng)時(shí)許多人認(rèn)為這項(xiàng)工程完全是大傷元?dú)獾淖龇ā２贿^(guò)，當(dāng)時(shí)許多人如路易·拉扎爾的錯(cuò)誤之處在于，他們將所有這些病態(tài)后果歸咎于奧斯曼的邪惡才智。當(dāng)然，在這一點(diǎn)上，批評(píng)者也遵循了法國(guó)人的傳統(tǒng)做法（這一傳統(tǒng)至今仍未消失），將所有病態(tài)表現(xiàn)歸咎于政治和政策的缺陷，他們認(rèn)為一個(gè)萬(wàn)分強(qiáng)大的國(guó)家理應(yīng)有不可挑剔的政策與政治。但是，這個(gè)國(guó)家到底有多么強(qiáng)大，奧斯曼有多么強(qiáng)大，這需要我們仔細(xì)考量。

（本文摘自大衛(wèi)·哈維著《巴黎：資本主義之都》，丁林棚譯，上海人民出版社，2026年4月。澎湃新聞經(jīng)授權(quán)發(fā)布，原文注釋從略，現(xiàn)標(biāo)題為編者所擬。）