小區(qū)業(yè)委會怎么監(jiān)督物業(yè)？既要防“不作為”，又要防“亂來”

小區(qū)業(yè)主委員會這工作不好干。干得少了，業(yè)主說你是“擺設(shè)”，對物業(yè)公司形不成監(jiān)督；干得多了，又說你“亂作為”，替業(yè)主大會瞎做主。怎么把握好這個度，一直是業(yè)主關(guān)注的重點。

簡單來說，防止“不作為”，就是要讓業(yè)委會真正對物業(yè)公司起到監(jiān)督和支持的作用；而避免“亂作為”，則是要搞清楚業(yè)委會只是業(yè)主大會的召集者和執(zhí)行者，不能反過來代替全體業(yè)主做決定。

能選出業(yè)委會的小區(qū)，肯定不是一個人說了算的，而是大家因為公共資產(chǎn)綁在了一起。所以，管好這筆“家底”是業(yè)委會最核心的職責(zé)。一方面要盯著物業(yè)公司怎么花錢、怎么服務(wù)；另一方面要替業(yè)主大會把集體財產(chǎn)處置的事情落實好，該開大會就開大會，該執(zhí)行決議就執(zhí)行決議。

現(xiàn)在物業(yè)收費主要有兩種方式：包干制和酬金制。

包干制，就是物業(yè)費收上來，盈虧都由物業(yè)公司自己兜著；酬金制，則是物業(yè)公司只拿固定的服務(wù)費，小區(qū)收支的盈虧由全體業(yè)主承擔(dān)。

聽起來很清楚，可實際操作中全變了味。

很多小區(qū)合同上寫的是“酬金制”，但業(yè)主大會和業(yè)委會根本插不上手，物業(yè)公司自己定標(biāo)準(zhǔn)、自己花錢，盈虧還是自己扛—這就成了“表面上的酬金制”。

反過來，合同上寫“包干制”的，物業(yè)公司一邊嚷嚷著“虧了虧了”，要求漲價，一邊又拿“包干”當(dāng)擋箭牌，拒絕業(yè)主查看賬目。這叫“表面上的包干制”。

這兩種情況造成一個共同結(jié)果：物業(yè)公司太強勢，業(yè)委會太弱勢甚至直接缺位。小區(qū)想換物業(yè)？往往鬧得不可開交，甚至暴力沖突。物業(yè)公司之間各占各的地盤，好的進(jìn)不來，差的趕不走。

很多新成立的業(yè)委會問得最多的一個問題是：“我們到底該干什么？”答案是八個字：摸清家底，抓住財權(quán)。

摸清家底，就是搞清楚小區(qū)哪些東西是全體業(yè)主共有的。比如去規(guī)劃國土部門查查紅線圖、竣工圖、面積分?jǐn)偙?，弄明白哪些公共面積和設(shè)施法律上屬于大家。心里有數(shù)，才能談得上管理。

摸清了之后，就要抓住財權(quán)。沒有財權(quán)，監(jiān)督就是空話。

有的物業(yè)公司反對業(yè)委會碰錢，說包干制下企業(yè)自己說了算；如果改成酬金制，他們又說那業(yè)委會得對盈虧負(fù)責(zé)，“權(quán)利和責(zé)任要對等”。不少業(yè)委會也被嚇住了，覺得酬金制責(zé)任太大，不如全交給專業(yè)的物業(yè)公司包干省事。

但實際情況是，無論包干還是酬金，業(yè)委會監(jiān)督的難度其實差不多。包干制下，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有沒有達(dá)標(biāo)，同樣需要業(yè)委會去盯著。這些年人工和物價都在漲，兩種模式下的小區(qū)服務(wù)質(zhì)量普遍下滑，矛盾越來越多，就說明了問題。

所以，哪怕小區(qū)實行包干制，也必須要求物業(yè)公司公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，接受質(zhì)量監(jiān)督，并且按季度公布財務(wù)狀況。沒有透明，監(jiān)督就是空中樓閣。

比如深圳有一個叫“深透社”的組織，專門幫助業(yè)委會。他們推出了五種物業(yè)服務(wù)合同模板，包干制兩種、酬金制三種，核心都是透明。

這五種模板，透明度從高到低不一樣：有的要求所有收支全透明，有的只要求公共收益透明（物業(yè)費不透明）；財務(wù)監(jiān)督的權(quán)限也不同，從看賬、考核質(zhì)量，到有否決權(quán)，再到直接掌握資金賬戶，一步一步來。

每個小區(qū)情況不同，發(fā)展階段不一樣，不能說哪種最好。但有一條必須堅持：透明服務(wù)，權(quán)責(zé)相符。

舉個例子，如果實行酬金制，物業(yè)公司絕對不能把收支平衡的責(zé)任甩給業(yè)委會。物業(yè)公司是專業(yè)服務(wù)商，最基本的能力就是做出質(zhì)價相符、收支平衡的預(yù)算，并且有能力執(zhí)行。要是以酬金制為借口推卸責(zé)任，那還要你物業(yè)干什么？

說來說去，業(yè)委會有沒有獨立賬戶、管不管錢，關(guān)鍵看雙方互信的程度。而現(xiàn)實中，能選出業(yè)委會的小區(qū)，往往是因為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不太滿意了。所以一開始，反而需要最嚴(yán)格的制度來制衡—透明共管，甚至給業(yè)委會一票否決權(quán)。

解決了這個問題，很多人擔(dān)心的“業(yè)委會委員兼職干得了嗎”“會不會耽誤事”“是不是在攬權(quán)”也就有了答案：委員可以不懂專業(yè)，可以時間不多，但要謹(jǐn)慎行事、尊重專業(yè)；收支平衡不平衡，關(guān)鍵看物業(yè)公司的能力，業(yè)委會要做的是支持；業(yè)委會是監(jiān)督，不是自己上陣干活，這樣也避免了“攬權(quán)”“牟利”的嫌疑。

說到底，一個真正能運作起來的業(yè)委會，一定是有號召力的業(yè)委會。能不能召集起業(yè)主大會、能不能真實地呈現(xiàn)大家的集體意志，這才是讓物業(yè)公司重視你、平等對待你的根本。有了這個基礎(chǔ)，其他都好說。