“穗八條”后海珠西首現“日光盤”

■新政后首個“日光盤”，超300套房兩分半鐘售罄。

海珠區南泰路地塊項目首推房源兩分半鐘售罄，顯示改善型住房需求正加速入市

“穗八條”新政落地僅十余天，廣州樓市便迎來了久違的“日光盤”。5月10日，“學鐵商”配套齊全的海珠區南泰路地塊項目，首推房源在短短兩分半鐘售罄。業內分析認為，一線城市陸續出現“日光盤”，顯示出改善型住房需求正加速入市，同時當前海珠西樓市仍然分化，高品質、強配套的項目成為市場突圍的關鍵。

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新政后首個“日光盤” 超300套房兩分半鐘售罄

“五一”黃金周后，廣州樓市的熱度仍在延續。5月10日，海珠區南泰路地塊項目樓盤保利海韻，僅僅兩分半鐘，首推的超300套房源宣告售罄，開盤當日整體銷售金額達18億元。“我們一家準備了4個籌，沒想到連一個都沒搶到。”有購房者坦然上周末的首次開盤未能搶到房，正等待加推。

這是廣州樓市在4月30日發布“穗八條”新政后，誕生的首個“日光盤”。該樓盤“五一”期間到訪量突破6000組，認籌已超720臺。面對“僧多粥少”的火爆局面，項目在開盤時已經進行“升籌”，原本5萬元的認籌金升至10萬元，依然有大量買家希望認籌入貨。

“之前看了兩年多房子，不是戶型不滿意，就是覺得時機不對，一直沒敢下手。”購房者李女士告訴記者，她目前居住在海珠西周邊樓齡超20年的大型小區，多年來一直有“賣舊買新”的改善意愿，“現在置換有補貼，房貸利率也降了，加上這個盤的戶型和配套都戳中了我們的需求，就果斷決定入手。”

“首開的110平方米四房戶型特別受歡迎，甚至比90多平方米的三房戶型需求更旺盛，后續加推的樓棟，我們會考慮增加四房戶型的供應量，但目前還未確定加推時間。”保利海韻營銷中心銷售人員說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受記者采訪時表示，南泰路地塊項目的熱銷具有鮮明的區域特征，“認購客戶中60%為地源客戶，項目周邊二手房價格約在3.5萬—5萬元/平方米，對于有‘賣舊買新’需求的購房者來說，置換后的上車門檻相對較低。即便不進行置換，當前較低的首付比例和房貸利率，加上項目主流戶型550萬—650萬元的總價，對于有一定經濟基礎的老市民來說，購買二套房的壓力不算太大。”

廣州中原研究發展部分析指出，“穗八條”從金融端、稅費端、購房門檻端多維度發力，釋放了積壓已久的改善型需求。“新政刺激下客戶信心顯著回升，更有部分客戶直接提高預算，選擇更大戶型產品。”

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改善需求釋放 一線城市陸續現“日光盤”

4月以來，隨著樓市新政接連出臺，房地產市場交易活躍度顯著攀升，多地再現“日光盤”行情。5月3日，深圳光明區龍湖觀萃苑開盤推出92套房源，40分鐘內全部售罄，單套房源認籌超10組。4月，上海30個新盤入市，翡雲悅府、中環麓島、前灘元境等高品質項目全盤售罄，其中前灘濱江核心板塊的前灘元境更創下30分鐘清盤紀錄。

有業內人士分析，本輪“日光”集中于一線及強二線城市核心板塊，主力為100平方米以上、總價500萬元起的高端改善型產品，多以低密屬性、優質學區、成熟配套為核心競爭力。

李宇嘉認為，當前房地產市場的競爭力已從單一的產品層面，轉向“整個社區的配套或片區界面提升”的綜合層面。“南泰路項目做到了‘學鐵商’齊全且優質——引入省市一級小學、距離地鐵500米范圍內、自帶大型商業，同時配置兩個社區公園，與商業、學校共同形成了一個功能完善的‘微城市單元’。這種全面的大社區新盤，在海珠西周邊十分少見，其差異化的供應策略，精準契合了片區居民的改善需求，這也是其能夠實現‘日光’的核心原因之一。”

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并非“大盤即熱銷” 市場分化依然明顯

海珠西作為廣州傳統的老牌居住區，但近年來新房供應多以“小型盤”為主，大部分項目只規劃兩至三棟樓，容積率也較高，往往缺乏成規模的園林、商業和教育配套。“海珠西核心區上一個大型樓盤還是廣紙新城時期的項目，再往前就是光大花園、翠城花園，如今這些樓盤都已接近20年樓齡，這些居民習慣‘大盤’，也希望改善到更新的大型社區。”房地產市場研究專家鄧浩志接受記者采訪時表示，“目前工業大道兩側在售項目有10多個，但大多是小型樓盤，南泰路項目的入市，正好填補了片區大型優質社區的空白，市場關注度自然居高不下。”

不過，南泰路項目出現“日光”，并不意味著海珠西片區所有大盤都能實現熱銷。記者走訪發現，同樣位于海珠西的中交天翠項目，雖也是規劃1400多戶的大型社區，但入市一年多來，去化量尚未達到200套，直到去年年底開放公共區域并調整價格后，人氣才有所好轉。

該項目被廣州大道南、環城高速及南洲路三條主干道環繞，7棟住宅均為46—48層超高層，噪音與居住環境成為購房者主要顧慮。記者在中交天翠項目現場看到，泳池、健身室等會所設施以及車庫已基本呈現，樣板房內也重點展示了噪音降噪措施，以應對主干道帶來的噪音影響。“樣板房內配備了測音設備，購房者可以實地感受降噪效果，我們也做了三重隔音處理，包括在路邊加裝隔音板、種植高大喬木，門窗采用中空三層夾膠玻璃。”項目銷售人員表示，噪音問題確實是不少購房者的主要顧慮，項目已采取多種措施加以改善。

有業內人士指出，當前購房者的置業觀念已更加理性，傾向于“眼見為實”，會對不同樓盤進行多維度對比，包括產品品質、配套設施、價格水平等。“單純‘做大’社區規模，并不足以吸引購房者，全維度的居住品質才是決勝市場的關鍵。”

鄧浩志則表示，海珠“日光盤”的影響力不僅限于海珠西，荔灣、越秀等周邊區域的購房客群也在密切關注該項目的市場表現。“這個項目的熱銷，將刺激更多改善客、分巢客釋放需求，進而帶動周邊二手房交易活躍，對整個廣州西片區的購買力具有較強的撬動作用。”鄧浩志分析稱，目前廣州西片區的南泰路、聚龍灣和廣船三個標桿板塊項目已成為整個廣州西市場的價格參考，“這些標桿板塊的銷售速度和價格走勢，直接影響著整個西片區的市場預期，也將引領片區樓市逐步實現良性發展。”

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新房競爭不再單純“卷產品” 轉向提升社區與片區綜合體驗

五月“日光盤”的出現，在業內看來，是廣州樓市企穩回升的關鍵信號，更為接下來的市場供給提供了明確啟示：房子回歸居住屬性后，只有真正提升生活體驗的項目，才能撬動購買力。

李宇嘉表示，房地產市場的產品競爭正在不斷升級，2024年至2025年，新房競爭力主要體現在技術堆砌和投入升級上，進入2026年，新房的競爭力已轉向整個社區的配套完善和片區界面提升。

“當前，優質項目的核心競爭力主要體現在四個方面：一是‘學鐵商’齊全且優質，例如引入省市一級小學、距離地鐵500米范圍內、自帶大型商業；二是功能完善的‘微城市單元’，配置社區公園，與商業、學校形成聯動，滿足多元化生活需求；三是提升居住舒適性，層高達到3米，容積率普遍降至3.0左右，且梯戶比合理，保障居住體驗；四是優化戶型設計，在90—100平方米的空間內打造相對舒適的三至四房，控制總價，滿足剛改群體。”李宇嘉說道。

他分析，當前新房產品的升級現象，主要得益于四大因素：一是供地回歸主城區，地價適當降低，為開發商提升產品品質預留了空間；二是采用凈地出讓模式，并以優質配套資源支持開發商拿地，推動項目品質提升；三是主城區城市更新提速，整備出更多較大規模的地塊，為打造大型優質社區創造了條件；四是《住宅項目規范》落地實施，從政策層面支持高品質住房供應，引導行業向高質量發展轉型。

廣州中原研究發展部認為，“穗八條”的落地是市場從“筑底”轉向“企穩”的關鍵節點。在政策暖風下，海珠、番禺、黃埔等熱點板塊熱度不減，預計5月至6月，廣州樓市將延續“小陽春”行情，成交有望持續釋放。

■采寫：新快報記者 何璐詩