局勢動蕩擋不住買房熱情？美法英買家涌入以色列，置業版圖首曝光

一項最新分析顯示，2026年第一季度，以色列外籍購房者中，近一半來自美國。以色列財政部經濟學家首次按買家護照簽發國梳理房地產交易，發現法國和英國買家的購房數量有所增加，他們更偏好價格較低的公寓。

根據以色列財政部首席經濟學家周三發布的月度報告，3月二手房和新房成交共7395套，其中包括政府補貼住房，較2025年3月下降8%，較前一個月上升3%。如果剔除折扣住房計劃中的政府補貼房源，3月公開市場共售出6778套住房，較2025年3月下降6%，較2月上升5%。

財政部表示，考慮到“雄獅怒吼”戰爭持續了整個月份，這一同比降幅相對溫和，但從歷史標準看，成交水平仍然偏低。承包商手中仍積壓大量未售新房。3月新房成交2789套，其中包括補貼住房，較去年同期下降11%。由于2月銷售尤其低迷，3月新房成交較2月上升11%。

如果剔除補貼房源，承包商3月在公開市場售出2172套住房，同比下降8%。從地區分布看，承包商在公開市場銷售降幅相對溫和，主要受到特拉維夫一個大型項目購房選擇權集中到期并被行使的影響。因此，該地區新房銷量較2025年3月躍升68%。內坦亞、貝爾謝巴、哈代拉和以色列中部則出現明顯下滑。

3月，“紙面購房”新房占比為61%，較前一個月上升2.5個百分點。內坦亞表現尤為突出，當地“紙面購房”大幅下降，同時將在6個月內交付的房源占比明顯上升。結合對二手房交易的分析，這些跡象表明，買家對帶有安全屋的公寓偏好正在增強，尤其是在該地區。

3月，在財政部首席經濟學家考察的5個地區中，承包商公開市場銷售中有25%附帶融資優惠。這一比例較2025年3月低25個百分點。彼時，以色列銀行對這類優惠的限制措施尚未生效。與2月相比，這一比例又下降了3個百分點。

只有以色列中部地區的融資優惠使用比例出現上升。對新房銷售實際現金流的分析顯示，承包商3月實際現金流為54億謝克爾。盡管潛在現金流下降了14%，這一數字仍較2025年3月實際增長9%。

財政部表示，這一增長可能部分來自去年、甚至更早達成交易的回款，尤其是在過去兩年里，許多承包商銷售都附帶融資優惠。如果剔除投入因素，承包商3月實際現金流僅為1.15億謝克爾，與前一個月相近。2025年3月，這一現金流為負4億謝克爾。

3月，投資者購房1309套，較2025年3月上升8%，較2月上升12%。財政部表示，這一增長受到特拉維夫項目選擇權被行使，以及通過房地產投資信托基金購買成片出租住房的影響。財政部首席經濟學家首次公布了按護照簽發國劃分的外籍居民購房分析。結果顯示，2026年第一季度，這一群體中49%的購房來自美國人，共238套。

與2025年第一季度相比，美國買家的購房數量和在外籍居民購房總量中的占比均有所下降。相比之下，法國和英國買家的購房數量在同期上升。數據還顯示，美國買家的購房分布更集中，而法國買家的分布更分散。

從美國買家的購房分布看，2026年第一季度，超過一半即52.5%的交易集中在耶路撒冷，共125套，較去年同期下降5%。美國人在貝特謝梅什的購房降幅最為明顯。相比之下，美國人在內坦亞的購房從去年第一季度的12套增至今年的27套。按美國人在以色列的購房數量計算，特拉維夫僅排在第五位。1月至3月，美國人在特拉維夫購買了10套住房，少于他們在基里亞特加特購買的11套。

耶路撒冷的外籍居民購房主要集中在高價位區間，第一季度成交中位價為510萬謝克爾。其中，美國人在耶路撒冷購買的住房中，約60%為新房，中位價為595萬謝克爾。在二手房市場，中位價也相對較高，為420萬謝克爾。相比之下，美國人在貝特謝梅什購買的住房價格顯示，他們所處的市場區間與當地以色列買家偏好的區間相近。

對持法國護照外籍居民的分析顯示，他們在以色列的購房分布不像美國護照持有人那樣集中。2026年第一季度，內坦亞是法國買家購房最多的城市，共35套；耶路撒冷和特拉維夫并列其后，各28套。

與去年同期相比，法國買家在內坦亞的購房明顯增加。不過，這一數字仍遠低于該市過去的水平。另一座歷來與法國買家聯系緊密的城市阿什杜德，第一季度僅成交5套，與去年同期持平。從價格看，與美國買家不同，法國買家更集中于更“大眾化”或價格適中的公寓，平均價格僅為280萬謝克爾。

在特拉維夫，法國買家今年購房的中位價為500萬謝克爾，也明顯低于美國買家在該市支付的價格。3月，二手房成交4606套，較2025年3月下降6%，與2月基本持平。根據向稅務局申報的數據，對二手房交易中安全屋配置情況的分析發現，3月全國范圍內帶安全屋的二手房成交占比大幅上升，達到全部二手房成交的65%，至少是自2024年初以來的最高水平。

其中，內坦亞和海法地區帶安全屋住房的成交增幅尤為明顯。3月，投資者售房僅890套，較2025年3月大幅下降42%。其中特拉維夫和海法降幅尤其明顯。這兩座城市帶安全屋公寓占比較低，分析認為，這很可能說明不帶安全屋的住房更難出售。

3月，首次置業者在公開市場購房4071套，其中包括補貼住房，較2025年3月下降2%，較2月上升5%。如果剔除政府補貼購房，這一群體成交3454套，較2025年3月上升2%，較2月上升9%。

改善型買家購房2015套，較2025年3月大幅下降23%，此前一個月已下降12%。與2月相比，這一群體購房又下降6%。從地區分布看，這一群體的明顯下滑幾乎覆蓋所有地區，其中海法和內坦亞降幅尤其大。