深圳樓市，換批人買房了

作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

誰(shuí)在撐起深圳樓市？新一輪造富浮出水面。

深圳造富潮

這幾天，深圳出現(xiàn)了一個(gè)很火的話題——深圳正在上演最大造富潮。

新聞隨之出現(xiàn)兩個(gè)熱詞條——深圳夫妻囤存儲(chǔ)芯片5個(gè)月狂漲320億、華強(qiáng)北小柜臺(tái)姐弟身價(jià)暴漲700億。

核心是德明利以及江波龍的創(chuàng)始人，因公司股價(jià)飆升身價(jià)也跟著暴漲。

而出現(xiàn)身價(jià)暴漲的背后，實(shí)際上是上市公司逆周期布局的一個(gè)結(jié)果，這兩家公司都在行業(yè)低迷的階段，提前布局大量便宜的儲(chǔ)存芯片。

而賺錢后，都紛紛開(kāi)始發(fā)大禮包。

去年德明利就進(jìn)行過(guò)現(xiàn)金紅利分派，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4元（含稅）。

今年公司一季度報(bào)告顯示，今年4月對(duì)公司291人的股權(quán)激勵(lì)數(shù)量調(diào)整為381.8萬(wàn)份，價(jià)格為80.59元/份，共約3.07億元，人均約105.34萬(wàn)元；

對(duì)包括公司董事、高級(jí)管理人員、中層管理人員、核心技術(shù)人員、核心業(yè)務(wù)人員等34人進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)調(diào)整，數(shù)量為300萬(wàn)份，價(jià)格為237.08元/份，共7.1124億元，人均約2091.88萬(wàn)元。

江波龍去年5月曾公告2023年對(duì)員工的股權(quán)激勵(lì)情況，對(duì)324人激勵(lì)1078.8319萬(wàn)股，其中其他中層管理人員和核心業(yè)務(wù)/技術(shù)人員共計(jì)292人獲授限制性股票數(shù)量9801341股，價(jià)格為36.23元/股，人均約121.61萬(wàn)元。

與此同時(shí)，AI爆發(fā)相關(guān)行業(yè)上游的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)過(guò)傳導(dǎo)密集誕生一大批超過(guò)千億市值的公司，比如佰維存儲(chǔ)、大普微、英維克等。

而這些公司都統(tǒng)一聚集在深圳。

說(shuō)明財(cái)富增長(zhǎng)風(fēng)口轉(zhuǎn)移到這些領(lǐng)域，公司戰(zhàn)略逆周期的布局，誕生了一大批財(cái)富群體。

這些年深圳的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向重心集中在機(jī)器人、低空經(jīng)濟(jì)、智能終端、網(wǎng)絡(luò)與通信、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、具身智能等。

2023年至今，深圳重點(diǎn)落地了諸多覆蓋AI、機(jī)器人、算力等核心產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的支持政策文件——

其中，有兩個(gè)非常矚目的目KPI——

《深圳市具身智能機(jī)器人技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2025—2027年）》達(dá)成“新增培育估值過(guò)百億企業(yè)10家以上、營(yíng)收超十億企業(yè)20家以上，實(shí)現(xiàn)十億級(jí)應(yīng)用場(chǎng)景落地50個(gè)以上，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到1000億元以上，具身智能機(jī)器人產(chǎn)業(yè)集群相關(guān)企業(yè)超過(guò)1200家”；

《深圳市推動(dòng)并購(gòu)重組高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2025—2027 年），要達(dá)成“境內(nèi)外上市公司總市值突破20萬(wàn)億元，培育形成千億級(jí)市值企業(yè)20家”。

如今佰維存儲(chǔ)、德明利、大普微、英維克、江波龍這些存儲(chǔ)芯片公司，市值都突破了千億，很難說(shuō)，這不是新一輪的財(cái)富風(fēng)口。

樓市買房新畫像

而財(cái)富的每次輪動(dòng)，都是樓市誕生一大批強(qiáng)有力支撐群體的新階段。

城市產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向，與城市的置業(yè)需求有著強(qiáng)關(guān)聯(lián)。

最明顯的是，杭州被戲稱為“互聯(lián)網(wǎng)及網(wǎng)紅之都”，業(yè)內(nèi)共識(shí)是大部分it從業(yè)者以及網(wǎng)紅從業(yè)者撐起了杭州的樓市。

過(guò)去深圳的風(fēng)口可能是房地產(chǎn)、出口貿(mào)易、金融、互聯(lián)網(wǎng)、豬周期、口罩周期等。

這批風(fēng)口誕生的財(cái)富群體中，跟隨這些行業(yè)領(lǐng)域的從業(yè)人員一定程度也吃到了行業(yè)爆發(fā)的紅利。

所以過(guò)去，如果在深圳的售樓處碰上來(lái)看房的人，只要隨便聊上兩句，問(wèn)問(wèn)他們從事的工作或者行業(yè)領(lǐng)域，都有可能碰到一個(gè)外貿(mào)進(jìn)出口行業(yè)的業(yè)務(wù)，碰到一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)大廠或者中小廠的前端程序員。

如今是AI、機(jī)器人、存儲(chǔ)、芯片。

根據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，2025年購(gòu)房者行業(yè)分布中，IT、移動(dòng)通訊行業(yè)以微弱優(yōu)勢(shì)反超金融、保險(xiǎn)、證券行業(yè)，成為買房交易的榜首。

而2023年IT、移動(dòng)通訊行業(yè)在購(gòu)房者行業(yè)分布中掉到第三位，要知道，2022年及2023年是互聯(lián)網(wǎng)降本增效最集中的時(shí)間段。

可以看到，購(gòu)房行業(yè)分布的變化與城市行業(yè)及產(chǎn)業(yè)的變化趨勢(shì)是吻合的。

到了2024年IT、移動(dòng)通訊行業(yè)排名回歸，2025年成為第一，而2024年以及2025年機(jī)器人、芯片、算力等爆發(fā)。

而芯片、存儲(chǔ)、AI、算力、機(jī)器人全都屬于IT、移動(dòng)通訊行業(yè)大行業(yè)范疇。

所以，IT、移動(dòng)通訊行業(yè)爬到購(gòu)房行業(yè)分布的top1，背后折射出的不僅是深圳科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)勢(shì)能的持續(xù)釋放，還是這些行業(yè)中的從業(yè)群體收入提升后，購(gòu)房需求同步提升的體現(xiàn)，最終顯示行業(yè)購(gòu)房群體出現(xiàn)逆增長(zhǎng)。

曾經(jīng)站在房地產(chǎn)、出口貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)、豬周期、口罩周期風(fēng)口的群體，該買的都已經(jīng)買了，不少買在了市場(chǎng)的價(jià)格高位，正經(jīng)歷著市場(chǎng)的調(diào)整陣痛，留下了買房的陰影，甚至有的還籠罩在“割肉喘口氣”的陰霾之下。

讓這一批帶著樓市傷疤的群體，再選擇坐上牌桌，多買幾套，是有點(diǎn)難的。

但站到新風(fēng)口的行業(yè)群體就不一樣了，正處于行業(yè)上升期，意氣風(fēng)發(fā)。

并且這個(gè)時(shí)候還是市場(chǎng)低位，深圳處于“好房子”產(chǎn)品更新迭代的階段，買房的感覺(jué)就不一樣了。

即使豪宅價(jià)格更貴，但各個(gè)項(xiàng)目之間的這兩年是跟隨市場(chǎng)變化在卷的，得房率、架空層、歸家動(dòng)線、車庫(kù)、會(huì)所、酒店化體驗(yàn)、園林泳池、物業(yè)服務(wù)、室內(nèi)裝修定制化等，都在進(jìn)化。

如果賣的是豪宅，或者價(jià)格上比同地段競(jìng)品高，就必須讓市場(chǎng)上的買家，感受到真正的豪宅體驗(yàn)感。

否則賣豪宅價(jià)格，市場(chǎng)很難買賬。

所以，在豪宅的新房?jī)r(jià)格上來(lái)了，即同期市場(chǎng)要求的品質(zhì)也跟著提升的情況下，實(shí)際價(jià)格抬升也就沒(méi)有數(shù)字上看著這么夸張了。

那么，帶著新籌碼的群體，自然更有信心一擲千金。

所以，去年下半年到今年一季度，深圳的眾多新房豪宅都賣得還不錯(cuò)，甚至這些豪宅的價(jià)格大幅超出以往同地段新房的價(jià)格，都賣得還不錯(cuò)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度深圳總價(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅累計(jì)成交168套，同比增長(zhǎng)154.55%，對(duì)比同期數(shù)據(jù)翻了兩倍多。

這是很多人難以想象的，更是市場(chǎng)眾多徘徊觀望的群體難以理解——面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力，各行各業(yè)處于經(jīng)營(yíng)困難的情況下，為何深圳的豪宅市場(chǎng)反而越好？

在捅破天花板的新房賣出八九成，接近日光的成績(jī)，市場(chǎng)的聲音中夾雜著“熱銷成績(jī)可能有水分，等半個(gè)月一個(gè)月看真實(shí)的備案就知道發(fā)的開(kāi)盤海報(bào)數(shù)據(jù)有沒(méi)有水分了”。

現(xiàn)在復(fù)盤真正的銷售數(shù)據(jù)，官方備案平臺(tái)可以看到，這些豪宅備案數(shù)據(jù)與開(kāi)盤銷售數(shù)據(jù)基本吻合，并且備案速度比過(guò)去更快。

那么，唯一能夠解釋的就是，深圳的這輪新興科技產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了財(cái)富輪動(dòng)，重新誕生了一批能夠扛得起深圳樓市的群體。

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