4月上市REITs僅23只收漲，商業不動產供給擴容成后市核心變量|公募REITs面面觀

財聯社5月13日訊（編輯 楊斌 實習生 張文駿）今年4月，在權益及債券市場走強的情況下，公募REITs收益走勢先揚后抑，整體延續了存量博弈下的弱勢表現，而商業不動產項目的供給預期正成為影響后市走向的核心變量。

數據顯示，2026年4月，中證REITs全收益指數月初反彈至1030點后震蕩回落，最終收于1011點，基本回吐月內漲幅；周度成交額先升后降，4月20日至26日單周成交額和周度換手率均為2026年2月以來新高。但拉長時間軸來看，4月整體交投氛圍仍處于2025年初以來的較低位置。全月來看，79只已上市REITs中，僅23只月線收漲、55只收跌，1只月線收平。

供給端方面，首批4只商業不動產REITs于4月24日集中獲批，預計合計募資規模約145.18億元，業內人士表示，供給擴容預期成為影響后市走向的核心變量。

4月交投活躍度低位徘徊，水利項目大漲7.5%

從月度整體走勢來看，4月份REITs市場交投氛圍依然偏弱，即便在4月20日至26日單周成交額達到32.80億元，周度換手率0.52%，創2026年2月以來新高，但依然處于2025年初以來的低位。

申萬宏源相關研報指出，中證REITs全收益走勢先揚后抑，下半月受Q1季報權重板塊產業園業績不及預期、商業不動產審核進度加快以及5月大規模解禁預期擾動，資金面趨于謹慎。4月大宗交易累計成交31億元，總量環比微降但仍處近半年高位，平均折價率0.45%，折價幅度環比有所擴大，反映出大資金在季報窗口期的調倉需求較為旺盛，但整體承接力度有限。

從估值角度來看，申萬宏源數據顯示，4月末產權類REITs派息率為4.68%，經營權類為8.58%，均較3月底提升。產權類REITs相對國債、中證紅利的息差分別走闊0.1和0.22個百分點，派息率已較紅利股息率溢價0.22個百分點。

隨著已上市REITs一季報的披露，市場對業績的差異化定價也逐步展開。華西證券在對一季報點評中分析稱，多條高速公路通行費收入同比大幅增長，業績亮眼帶來分派提升；數據中心、消費、租賃住房板塊可供分配金額整體穩定，韌性較好，部分項目經營穩中有升帶來可供分配大幅增長；而產業園區和能源設施板塊多只REITs可供分配金額下滑明顯，主要受經營承壓影響，短期內仍需謹慎。

華源證券在研報中指出，分板塊來看，不同資產類型在4月的表現出現顯著分化：數據中心和水利項目表現較好，平均漲幅分別為1.2%和7.5%；而園區板塊全月下跌2.9%，生態環保下跌2.8%，兩者跌幅居前。交通、市政、倉儲物流、保租房、能源、消費等板塊平均漲跌幅在-0.5%至-1.9%之間。

從漲跌項目數量來看，數據中心、水利項目均收漲，其中數據中心板塊南方萬國數據中心REIT漲幅為1.36%，南方潤澤科技數據中心REIT漲幅為1.13%，水利板塊銀華紹興原水水利REIT月內漲幅為7.54%；其余類型下跌項目數量占比均過半，其中園區、交通類REITs項目下跌數量占比均達75%及以上。

商業不動產REITs集中獲批，供給預期成為重要因素

在存量博弈的背景下，供給端迎來關鍵節點。4月23日，首批4只商業不動產REITs正式獲得證監會批復，分別為中金唯品會REIT、中信建投首農食品集團REIT、匯添富上海地產REIT和國泰海通砂之船REIT，預計合計募資規模約145.18億元，底層資產涵蓋奧特萊斯、購物中心和辦公樓等業態，4只產品的預測現金流分派率區間為4.75%至6.22%。

華源證券表示，中信建投首農食品集團商業不動產REIT、廣發新城吾悅REIT 未來兩年的預測分派率相對較高，短期來看項目收益或具有較厚的安全墊；國泰海通砂之船REIT 聯營/抽成收入占比在70%以上，或在消費復蘇周期中具備更強的業績彈性。對于寫字樓/城市綜合體業態而言，匯添富上海地產商業不動產REIT或為抵御宏觀經濟周期波動的穩健選擇。

首批商業不動產REITs落地后，供給端繼續加速推進。證監會官網顯示，4月28日，華夏華潤置地商業不動產REIT和中金開元旅業商業不動產REIT先后申報，其中華潤置地項目底層資產為成都萬象城，開元旅業項目進一步拓展到酒店類商業不動產領域。5月6日，紅土創新茂業商業不動產REIT獲受理，募集規模約11億元，2026年、2027年預計凈現金流分派率分別為5.3%和6.0%。

據媒體報道，瑞思研究院院長朱元偉表示，首批項目普遍在問詢反饋后主動下調估值3%至5%，這主要來自對經營參數采取更保守的假設，并配合更低的折現率以反映低息環境的市場趨勢，監管層的審慎導向既為投資者讓利，也為二級市場預留了安全邊際，同時為后續申報項目確立了參照標準。