降了2.04億！合肥一大型商業再次拍賣~

4月28日，合肥蘇寧廣場迎來了自2025年底破產以來最戲劇性但令人無奈的一幕：無人競拍。在第一次上架慘遭流拍后，這只曾經令整座城市翹首以盼的“超級黑馬”，如今雖然掛著腰斬價10.2億的標簽，卻依然像燙手山芋一樣無人敢接。然而僅僅一個月不到，法院即將把起拍價從10.2億打壓至8.17億元上下。從15.36億的拿地價暴跌到10.2億的起拍價，到現在一降再降卻依然無人應戰，合肥這個巨大的爛尾商業體到底犯了什么沖？

NO.1｜壹

大降2億，竟還沒有人搶？

在4月24日當天，盡管有超過1.6萬名網友隔著屏幕圍觀看熱鬧，但由于一個競拍報名者都沒有——即0人報名，蘇寧廣場這出“開年大戲”最終只能尷尬收場。作為一個規劃設計總建筑面積高達266902㎡（即超過26.7萬平米）、純商業體量約17.5萬平米的巨型Shopping Mall，這次的首拍交出的成績單無疑是一片唏噓。然而就在不久前的2026年5月初，北二環蘇寧廣場那灰撲撲未完工的水泥框架，冷冰冰地矗立在街口，與周邊繁華城市界面形成了極具割裂感的對比。

事實上，這座“爛尾地標”落得如今這步田地，并非沒有過救世主。 早在2025年最終破產前，項目所在地快20萬方的核心商圈，曾傳出過國家隊進場紓困的消息。由于合肥蘇寧悅城置業有限公司合計背負了高達約27.38億元的沉重債務總額，嚴重資不抵債，早就陷入了僵局。中國中信金融資產管理公司曾主動致函愿意提供“共益債”托底，國家隊中信與央企華潤兩大巨頭都曾伸出橄欖枝，擺出一副準備給這個爛攤子最后一搏的陣勢。

而且那時的背景更加令人心動：在浙江紹興，由中信投入9.8億共益債的相似項目，從2025年2月撥亂反正到全面復工，甚至規劃了在2026年五一黃金周閃亮開業，周期才花了一年半。在這種情況下，為什么連云商界巨頭都不敢動手？

NO.2｜貳

10.2億只是“敲門磚”，原來還要再砸30億？

表面上看，起拍價確實是攔腰斬的大降價，但深扒一下就會發現，這10.2億元其實僅僅是一筆昂貴的“入場費” 。因為安徽合肥市法院早在2025年4月就受理了項目主體的破產清算，同年12月30日根據高達27.83億元的債權總額，法院下達裁定宣告正式破產。

隨著華潤置地雖為這個空殼項目做過前期結構顧問咨詢采購，但在經過極度專業的測算后，其依然深思熟慮選擇不輕易介入。要知道，25-27萬平米體量的巨型在建工程，此前已歷經7年長跑兩次轉手，如果要讓其全面復工，競拍人哪怕低價拿走該土地的產權，還需在地塊內注入電梯、空調、玻璃幕墻、消防水電、內部公裝和幾十家主力店大商家的招商引流資金 – 這筆巨額定然還要再次砸入高達數十億級別。

截至2026年第一季度，合肥廬陽區的商業成交均價雖說能飆高到每平米38541元，但這僅僅是成交價格。2024年全國重點城市購物中心空置率平均已高達12.6%，二線城市更是達到了直13.7%，這就好像意味著國內凡是超過10萬平米的購物中心已經沒有幾家好過的。更何況，19.68億元評估價的南京奧體蘇寧廣場也在4月上架競拍，這已經不是孤例。

NO.3｜叁

溢價跌至腳踝價，到底能不能翻盤？

事實上，合肥這一地標雖然在合肥商業版圖上確實屬于頂尖的“硬骨頭”，但也因此淪為了絕對的燙手山芋。

早在2025年下半年，有關部門還曾披露合肥蘇寧悅城公司名下1782個地下產權車位因歷史遺留問題仍未完全確權，雖然還有零星出售價值，但卻因法律爭議無法估值。你想想看，買家拍了土地和樓棟架子后，還要自己找施工隊建、自己找設計師裝修、自己找商家入駐，甚至還要自己操盤養商十年。

本來群眾翹首期盼的“蘇寧&宜家王炸組合”不僅沒有激起北二環的商業雄風，反而因為從2018年拿地至今，受困和沉睡了大概八年的光景。市場上最能買賬的年輕人流動性大、容易被優質短視頻和線上直播搶走客群，就連原定帶來“黑科技VR體驗店”和24小時“蘇鮮生”的招商藍圖也早已過去時代。在“輕奢品質”大過濾的今天，不知道誰再來接下這大盤。如果再算上2025-2026一年比一年緊張的商辦土地成交比大幅下滑，誰敢去做那個傾家蕩產接盤的“白衣騎士”呢？

NO.4|肆

結語

如今，合肥蘇寧廣場的命運再度陷入水深火熱之中。不出意外的話，接下來的第二次、甚至第三次拍賣將懸空上架，起拍價注定跌破10.2億的冰線，一步步走低至8.17億的水平。一方面是高達近30億的各方債權債務，一方面是風吹雨淋7年的現場爛尾工地，這座位于合肥主城核心區的“巨無霸”何去何從？它還沉浸在融創負責住宅、蘇寧操刀商業的雙雙“不靠譜”痛苦中。面對2026及以后的下一個接盤周期，或許要有足夠的膽識雄厚、甚至能讓它徹底改造成付費博物館般的真英雄，才有可能將它從今天這根危樓上真正救贖。