美聯儲降息難救中國樓市，高盛預測2027年見底

多家國際投行近期密集釋放對中國房地產市場的積極信號，普遍看好一線城市修復前景。

樂觀判斷的背后，既有香港樓市率先復蘇的參照支撐，也與全球貨幣政策走向、內地樓市結構性變化密切相關，而美聯儲降息周期的傳導效應，更成為市場關注的重要變量，也是國際投行樂觀預期的重要支撐。

高盛發布報告，搶在一線城市復蘇之前布局，指出上海和深圳有望在今年底或2026年下半年觸底，預計兩地房價在2025年底至2028年底期間累計上漲約15%。

這一預測并非憑空得出，其核心邏輯在于，香港樓市已率先復蘇，而上海、深圳在人口、收入、住房可負擔性及供給等基本面指標上與香港相似，或將復制其修復路徑。

特朗普2025年1月二度入主白宮后，美聯儲的貨幣政策被徹底拖入政治旋渦，2025年9月議息會議開啟降息，連續三次各下調25個基點，至當年12月將聯邦基金利率目標區間壓至3.50%-3.75%，全年累計降幅75個基點。

進入2026年，1月、3月議息會議均維持利率不變，美聯儲在通脹黏性面前選擇觀望，未兌現市場期待的“鮑威爾揮別禮”。

沃什提出“縮表+降息并行”，既滿足政府降息刺激經濟的需求，又對沖通脹反彈風險，但即便如此，“激進放水”也難以落地。高盛、摩根士丹利等投行共識是，2026年美聯儲將再降息50個基點，將利率降至3.00%-3.25%。

貨幣政策的拉扯并未妨礙港元資產率先分享紅利。作為聯系匯率制下的國際金融中心，港元利率跟隨美聯儲調整，香港樓市率先走出扎實上行行情。

香港差餉物業估價署數據顯示，2026年2月份香港私人住宅售價指數為307.6點，較1月份上漲1.5%。市場情緒持續升溫，中原集團創辦人施永青將全年樓價預測從15%上調至接近20%，高盛也將2026年香港樓價升幅預測由5%大幅調高至12%。

港股、港樓齊唱多頭的氛圍下，“美聯儲降息能不能傳導到內地樓市”再次被推上風口。

高盛報告指出，自2025年4月以來，香港開發商股價平均上漲約65%，而內地開發商同期仍下跌約17%。

目前，優質國有房企平均市凈率僅0.5倍，對應2026到2027年約5%的凈資產收益率（ROE），與香港開發商估值相當，但ROE更高，市場可能過度悲觀。這一對比也解釋了國際投行的樂觀邏輯——內地核心城市樓市的估值優勢明顯，修復潛力尚未充分釋放。

摩根大通策略師巴拉特也表示，香港房地產市場復蘇正逐步外溢至中國主要城市，股市反彈帶來的財富效應也在提振住房需求。

國家統計局4月16日數據顯示，2026年一季度，全國新建商品房銷售面積1.95億平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%。

開發投資端壓力更突出，1—3月份全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，其中住宅投資13531億元，下降11.0%，與港樓的火熱形成鮮明對比。

但結構性暖意已在核心城市顯現，年初以來，百城二手住宅價格環比降幅收窄，1-2月累計下跌1.39%，新房價格累計上漲0.13%；3月上海、北京二手房成交量同比大增，上海成交3.1萬套創近五年新高，北京成交約2萬套創15個月新高，一線城市率先回暖的態勢明顯，三四線城市則繼續筑底，市場分化持續。

香港實行聯系匯率制，港元利率跟隨美聯儲調整，缺乏騰挪空間；而人民幣體系需兼顧增長、就業、幣值、銀行體系健康等多重目標，貨幣政策更具獨立性。

2026年4月，央行等額續作MLF并維持利率不變，至此MLF利率已連續11個月持平，主要因2025年四季度末商業銀行凈息差處于1.42%的歷史低位，進一步壓利率可能影響銀行體系穩定，央行的克制具有充分合理性。

宏觀面給貨幣政策留出了觀望余地。2026年一季度GDP增速達5.0%，落在全年“4.5%—5%”目標上沿，穩增長需求不高，貨幣政策處于觀察期。但樓市短板仍被重點關注，市場對年中前后政策發力抱有期待。

預計監管層可能通過引導5年期以上LPR較大幅度下行，結合財政貼息等方式，推動房貸利率下調，這是扭轉樓市預期的關鍵，其傳導效率遠高于美聯儲降息的“遠水救近火”。

瑞銀證券首席中國經濟學家宋宇此前指出，北京、上海等地限購放松及補貼政策方向明顯轉變，一線城市仍有進一步松綁空間。

結合高盛此前研報判斷，“2027年中國房價見底”的預測正逐漸顯現現實質感：在供應縮量背景下，新房可售庫存小幅下行，出清周期為24個月，疊加各地“以舊換新”、國企收儲改造保障房等政策，2027年前后存量房壓力有望明顯緩解。

從國際經驗來看，這一時間表也具有合理性。日本20世紀90年代樓市泡沫破裂后，跌幅九成集中在前五年；中國香港樓市2021年見頂后，用了約四年時間見到量價拐點，當前價格較歷史高點仍有25%的回撤。

同處大中華區的內地市場，調整周期可能稍長，但復蘇終點不會缺席。兩會《政府工作報告》明確今年要“著力穩定房地產市場”，《“十五五”規劃綱要》部署“推動房地產高質量發展”，政策發力節奏與高盛預測高度吻合。

對普通購房者而言，2026年需認清三大現實：一是別幻想美聯儲能“救”內地樓市，人民幣的獨立性決定了這種聯動難以實現；二是摒棄“早買早賺”的舊邏輯，“好房子”導向和保障房雙軌制已寫入“十五五”規劃；

三是租賃市場制度紅利正在釋放，《住房租賃條例》落地后，“租購同權”將在一二線城市逐步鋪開，臺灣地區推動的社會住宅政策也提供了類似參照，為年輕人提供了買房之外的體面選擇。剛需可等待政策落地，閑置資金可關注一二線核心地段優質資產，三四線城市則需更長時間蟄伏。

分析認為，隨著政策環境寬松、資本市場回暖和核心城市基本面增強，國際機構對中國房地產的判斷正從謹慎轉向結構性樂觀。一線城市能否率先企穩，將成為行業復蘇的重要風向標，而政策發力、估值修復與需求提振的疊加，將成為推動核心城市樓市復蘇的關鍵力量。