九江物業(yè)費(fèi)收繳率跌破50%，公職人員帶頭難解困局

物業(yè)費(fèi)收不上來，喊公職人員帶頭交，解決不了真正的問題。

江西九江號(hào)召公職人員帶頭交物業(yè)費(fèi)，最近關(guān)注度很高。收繳率連跌四年，全國物業(yè)500強(qiáng)平均只剩71%，中小公司普遍不到65%，有些甚至跌破50%。地方政府急了，想讓干部帶個(gè)頭，帶動(dòng)群眾跟著交。但物業(yè)費(fèi)這個(gè)困局，真不是誰帶頭就能解開的。

一、帶頭繳費(fèi)，可能獎(jiǎng)勵(lì)了搭便車的人

博弈論里有個(gè)囚徒困境：兩個(gè)人合作，雙方都賺；一個(gè)人耍賴、一個(gè)人老實(shí)，耍賴的占便宜。物業(yè)費(fèi)就是這么個(gè)局面。

一個(gè)小區(qū)100戶，每戶每年交3000塊，物業(yè)一共收30萬來維持運(yùn)轉(zhuǎn)。如果90戶交了、10戶賴著，物業(yè)還能撐。但要是帶頭的是公職人員，剩下的人可能想：干部都交了，物業(yè)暫時(shí)不會(huì)垮，我再拖拖也沒事。賴賬的底氣反而更足。

老實(shí)人吃虧，耍滑的人占便宜。交錢的覺得自己傻，賴賬的覺得自己精。每個(gè)人都算自己的賬，結(jié)果就是大家一起賴。打破這個(gè)局面，不能靠喊口號(hào)，得讓賴賬的人真正付出代價(jià)。

二、定價(jià)環(huán)節(jié)業(yè)主沒做主

很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，買房那天就定死了。開發(fā)商先選好物業(yè)，價(jià)格寫進(jìn)購房合同，業(yè)主簽字時(shí)根本沒商量余地。入住后發(fā)現(xiàn)服務(wù)配不上價(jià)格，很多人第一反應(yīng)就是拒繳。

定價(jià)時(shí)業(yè)主就沒發(fā)言權(quán)。正常市場(chǎng)不滿意可以換，但物業(yè)費(fèi)換不了，不賣房子就只能認(rèn)。有些老舊小區(qū)自己管自己，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)商量著定，收多少、花在哪，貼出來給大家看，收繳率反而高。因?yàn)閮r(jià)格是自己談的，交錢交得明白。

三、公職人員兩頭不是人

公職人員在這個(gè)事里很尷尬。單位要求帶頭交，鄰居覺得你跟物業(yè)是一伙的。

問題出在把兩種身份混在一起了。公職人員作為業(yè)主，交物業(yè)費(fèi)是簽合同的事；作為干部，參與基層治理是工作上的事。把私人合同義務(wù)和公共職責(zé)捆在一起，用干部身份給市場(chǎng)糾紛背書，結(jié)果私人交錢變成了做給大家看的動(dòng)作。干部交了，群眾未必跟著交；干部不交，群眾的拒繳理由更硬了。雙重身份不是優(yōu)勢(shì)，是兩頭承受壓力。

四、物業(yè)

很多人罵物業(yè)黑心，但看看行業(yè)賬本就知道沒那么簡單。人工成本是物業(yè)支出的大頭，保安保潔工資一直在漲，物業(yè)費(fèi)卻很難漲上去。利潤率很薄，成本稍微控不住就虧錢。

企業(yè)怎么活？要么壓縮服務(wù)，保潔頻次降低、維修響應(yīng)變慢；要么打公共收益的主意，電梯廣告、停車費(fèi)、快遞柜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，這些錢收了多少、花了多少，業(yè)主看不見，懷疑被物業(yè)挪用了，矛盾更深。這不是哪家物業(yè)道德壞，是整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)邏輯在逼企業(yè)走歪路。

五、業(yè)主一片散沙

沒有業(yè)委會(huì)，業(yè)主對(duì)物業(yè)就是一堆散人對(duì)一個(gè)組織，議價(jià)能力很弱。但業(yè)委會(huì)成立有多難？法律規(guī)定要雙過半，參與表決的業(yè)主里，房子面積過半的人同意，且戶數(shù)過半的人同意。

很多小區(qū)入住率低、租戶多、業(yè)主大多不住在這、互相不認(rèn)識(shí)，連投票的人都湊不齊。好不容易選出來，委員們白干活，沒工資、不懂行，還要被物業(yè)分化拉攏。干兩年身心俱疲，換屆更沒人愿意接。不少地方業(yè)委會(huì)成立率很低，成立后能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的更少。沒有業(yè)委會(huì)這個(gè)抓手，業(yè)主監(jiān)督就是一句空話。

六、社區(qū)的錢

一個(gè)小區(qū)不止物業(yè)費(fèi)一筆錢。買房時(shí)交的維修基金，公共區(qū)域的經(jīng)營收益，政府偶爾發(fā)的補(bǔ)貼，這些錢分散在不同賬戶里，各有各的規(guī)矩，誰也統(tǒng)籌不了。

物業(yè)費(fèi)不夠修電梯，維修基金申請(qǐng)程序復(fù)雜得要跑斷腿，公共收益被物業(yè)截留，補(bǔ)貼那點(diǎn)根本不夠。結(jié)果小區(qū)永遠(yuǎn)喊缺錢，但錢其實(shí)沒消失，只是散在各處，誰也攏不到一起。

七、打官司太貴

法律訴訟催繳，現(xiàn)實(shí)中很少用。為什么？物業(yè)起訴一戶欠費(fèi)業(yè)主，訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、花時(shí)間加起來，可能追回來的物業(yè)費(fèi)還不夠填這些成本。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，舉證更難。比如說保潔不到位，怎么證明？法院怎么判？

結(jié)果是雙方都放棄打官司，改用拖和鬧。物業(yè)斷水?dāng)嚯姶呃U違法，業(yè)主集體堵門抗議也違法，但執(zhí)法成本高，最后變成誰橫誰有理。

八、陌生的小區(qū)

傳統(tǒng)村落里，欠債不還的人會(huì)被人指指點(diǎn)點(diǎn)，社交壓力逼著你守規(guī)矩。現(xiàn)代高層小區(qū)呢？鄰居叫什么都不知道，拖欠物業(yè)費(fèi)不會(huì)丟臉，反而可能因?yàn)槭×藥浊K被人覺得會(huì)過日子。

沒人認(rèn)識(shí)，壞名聲傳不開，賴賬就沒有社交代價(jià)。要重建這種約束，可以考慮信息公開：把欠費(fèi)名單、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資金流向全貼出來，讓賴賬的人暴露在鄰居面前。

九、智慧物業(yè)平臺(tái)

很多城市推數(shù)字化治理，APP上能繳費(fèi)、報(bào)修、投票。聽起來很好，實(shí)際呢？六七十歲的老人不會(huì)操作，不少年輕人懶得弄，最后平臺(tái)成了物業(yè)單方面貼通知的工具。

還存在數(shù)據(jù)造假問題。平臺(tái)顯示本月保潔次數(shù)，實(shí)際多少次誰知道？技術(shù)沒解決信任問題，反而增加了新的門檻。會(huì)用手機(jī)的和不會(huì)用的，差距越拉越大。數(shù)字化不能代替面對(duì)面商量，它只是工具，不是解藥。

十、政府越兜底，社區(qū)自己越長不大

政府習(xí)慣用行政號(hào)召解決市場(chǎng)和社會(huì)糾紛，會(huì)出現(xiàn)國家管得太多、社會(huì)太弱的問題。業(yè)委會(huì)起不來、打官司走不通、合同沒人守，政府只能一次次兜底。今天讓干部帶頭繳費(fèi)，明天派人進(jìn)駐小區(qū)協(xié)調(diào)，后天直接接管物業(yè)。

但越兜底，社區(qū)自己解決問題的能力越退化。居民等著政府解決，政府疲于奔命，誰都沒想過：本該社區(qū)自己商量的事，為什么總要政府出手？

真正的出路不是更強(qiáng)的政府，而是讓業(yè)委會(huì)能選出來、物業(yè)合同能硬起來。政府當(dāng)裁判，而不是下場(chǎng)踢球。

物業(yè)費(fèi)收不上來，喊公職人員帶頭，只能暫時(shí)壓一壓，病根治不了。

真要治，得下狠手。理順業(yè)委會(huì)選舉機(jī)制、簡化維修基金使用程序、推動(dòng)物業(yè)費(fèi)協(xié)商定價(jià)、建立小額訴訟快速通道、強(qiáng)制公共收益審計(jì)公開。

基層治理沒有捷徑，很難用一個(gè)辦法解決所有問題。