欠1.9億元，建鄴萬達遭抵押！南京商業怎么了？

近日，阿里資產平臺掛出重磅招商公告，中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司，對南京萬達廣場投資有限公司1.9億元不良債權啟動招商，抵押物正是南京建鄴萬達廣場。

這座扎根河西17年的商業標桿正式步入抵押招商流程，引發南京商業圈廣泛關注。

涉及1.9億元不良債權 南京建鄴萬達被抵押

根據公告，該筆不良債權基準日未償本息合計19033.84 萬元，其中未償本金18761.3萬元、未償利息272.54 萬元，另含銀團服務費等相關費用2334.93 萬元，債權源自銀團貸款，可單戶或與其他資產組包處置。

債務人為南京萬達廣場投資有限公司。抵押物為南京市建鄴區江東中路98號南京建鄴萬達廣場商業物業，土地面積31472.6平方米，總建筑面積149053.03平方米，地上6層、地下2層，規劃用途為商業及車庫，目前由債務人正常出租運營。

該債權由東方資產江蘇分公司通過受讓取得，2026年4月，江蘇銀行南京分行與東方資產江蘇分公司已發布債權轉讓暨債務催收聯合公告，明確債權權利轉移及償付要求。

令人唏噓的是，該筆債權截至5月11日15時許，僅有38人圍觀，0個意向人。

扎根河西17年老牌商場 兩年前一辦公樓曾流拍

作為萬達集團布局南京的第二座萬達廣場，建鄴萬達廣場總投資超100億元，涵蓋購物中心、高端酒店、特色街區、寫字樓及公寓等多元業態，屬于重資產運營項目，前期投入大、回收周期長。

2009年，建鄴萬達正式開業，是當年南京市規模最大的商業地產項目，也是河西新城首個大型綜合商業體。其中27萬平方米的一站式購物中心引領區域消費升級，5萬平方米的白金五星級希爾頓酒店成為河西商務標桿，7萬平方米的萬達金街/西地商業街匯聚餐飲、休閑、娛樂業態，成為南京老牌網紅打卡地，紅極一時。

然而，近年來隨著南京商業格局的重構，河西商圈新增多個商業綜合體，行業競爭日趨激烈，再加上消費需求升級、線上消費分流等因素，建鄴萬達廣場的運營效益逐漸下滑。

此次公告中的債務人——南京萬達廣場投資有限公司，成立于2007年8月16日，注冊資本30000萬元，由大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）100%控股，是萬達集團在南京區域的重要投資平臺，核心業務涵蓋信息技術產業投資、自有場地租賃、柜臺租賃、物業管理等，主要負責建鄴萬達廣場的開發、運營與資產管理。

公開數據顯示，公司實繳資本僅5000萬元，參保人數為0，且存在多條被執行人信息，未履行執行總金額高達10492.01萬元，還存在152萬余元的稅務欠款，資金鏈壓力持續加劇。

危機的顯現始于2024年，當時建鄴萬達廣場內一棟約1萬平方米的辦公樓（2-6層）已被掛上法拍網，評估價1.57億元，起拍價僅8816萬元，最終因無人報名而流拍。此后，企業債務問題未能得到緩解，最終形成1.9億元的不良債權，被債權方啟動招商處置，建鄴萬達廣場作為核心抵押物，進入招商處置流程。

此次拍賣的核心目的是化解債權方的不良資產，緩解南京萬達廣場投資有限公司的債務壓力。從處置流程來看，是以債權招商的形式推進，抵押物涵蓋整個商業綜合體，后續若債權處置完成，新的債權方或接手方或將對項目進行重組、運營優化，甚至可能調整目前建鄴萬達的業態布局！

80多座萬達廣場已被賣 常州新北萬達“抵”給中建二局

值得一提的是，南京萬達廣場投資有限公司作為大連萬達商業管理集團的全資子公司，其經營狀況同樣反映出母公司的困境。

天眼查App顯示，近日，萬達商管新增2則被執行人信息，執行標的合計1.49億余元，執行法院為廣西壯族自治區南寧市中級人民法院、蘇州市姑蘇區人民法院。

萬達商管由大連萬達集團股份有限公司、王健林等共同持股。風險信息顯示，該公司現存9條被執行人信息，被執行總金額超3.4億元，此外，該公司所持多家公司股權已被凍結。

公開數據顯示，早在2024年中期，萬達商管的現金及等價物余額就僅剩下近104.8億元，而其一年內到期的債務卻高達約439億元。

為了應對巨大的債務壓力，萬達不得不持續出售資產，回籠資金。

近年來，萬達持續推進“輕資產”戰略，大規模出售萬達廣場。截至目前，萬達已累計出售超過80座萬達廣場，覆蓋北京、上海、廣州、成都、杭州等多個一、二線城市。

今年2月，常州新北萬達廣場投資有限公司完成變更，萬達商管退出，中國建筑第二工程局有限公司成為全資股東，連莉莉出任新法人及經理。通過以資抵債，萬達減少債務規模，中建實現應收賬款回籠，同時持有可產生穩定現金流的商業資產。

存量時代的陣痛 南京多個商業地標面臨法拍與經營大考

近年來，南京多個商業地產陷入經營危機，有的被迫閉店、有的被拍賣處置。

建鄴萬達廣場的困境更多源于萬達集團層面的資本運作與債務壓力；而一些老牌商場困境更多體現在自身經營策略的滯后，自身的“造血能力”的不足。歸根到底，都面臨著“靠優勢區位、歷史光環已無法維系市場地位”的局面。

作為南京百貨業的龍頭企業，中央商場近年來的經營狀況持續承壓。2024年營收22.98億元，歸母凈利潤虧損1.47億元；2025年營收21.37億，歸母凈利潤虧損3.93億元，虧損繼續擴大，資產負債率高達97.12%。

中央商場雖嘗試通過優化線上平臺、拓展直播銷售、推進“一店一策”精細化運營等方式轉型，但未能有效改善經營狀況。（）

南京新百作為另一老牌商業標桿，同樣面臨業態轉型的壓力。2024年實現營業總收入67億元。2025年，實現營業總收入63.61億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤虧損8.42億元，上年同期盈利2.3億元，幾乎吞噬了過往數年的盈利積累。南京新百雖通過業態調整、品牌升級試圖突圍，但仍未能完全擺脫傳統百貨的發展困境，甚至為此還與知名潮玩品牌產生了糾紛。（）

除了老牌百貨，南京部分商業綜合體也陷入被拍賣的困境。擱置18年的河西奧體蘇寧廣場，將于2026年5月14日起被南京市建鄴區人民法院啟動拍賣，起拍價達19.68億元，評估價28.11億元，昔日規劃中的河西CBD“第一高樓”，因企業資金短缺和合同糾紛，長期處于擱置狀態，最終淪為拍賣標的。

雨花客廳北區近日也登上司法拍賣平臺。阿里司法拍賣網站顯示，南京市雨花臺區軟件大道109號8幢一室、二室不動產將于6月26日拍賣。該資產評估價 11.49 億元，起拍價 8.04 億元，所有權人為南京豐盛大族科技股份有限公司，目前已被查封。

租賃清單顯示，共有 61 個商戶在租。從租金支付情況看，大部分商戶已付租，僅 8 家存在欠租，其中山姆會員超市欠款約 887萬元，為欠租最多的商戶。

不僅是單體商場的經營波折，放眼整個南京市場，商業供給的極速擴張也正讓競爭趨于白熱化。有分析指出，如果城市人均商業面積超過1.5平方米，就意味著城市的商業地產供應面積已明顯出現過剩現象。南京在人均購物中心面積和人均商業面積增量方面均走在全國前列。

無論是被資本逼到墻角的萬達和繽潤匯，還是面臨生存危機的老牌百貨，實際上是商業地產存量時代的一個極端縮影。

隨著以德基等為代表的新興商業體不斷升級消費場景，傳統百貨‘以商品為核心’的模式正加速被‘以體驗為核心’的新業態取代。如何化解債務危機、優化業態布局、適配消費升級，是后者亟待解決的問題。

星星蘇迅綜合自網易新聞、新浪財經、西祠房產、九派新聞、現代快報、阿里資產網、企查查、企業預警通等