最高院：出租耕地作非農用途的合同是否有效？損失費用誰來承擔？

作者：周軍律師.

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在農村土地租賃實務中，耕地出租糾紛頻發，其中出租方將耕地出租給承租方用于非農用途，合同效力及損失承擔問題，成為雙方爭議的核心。

那么，將耕地出租給他人用于非農用途的租賃合同是否有效？合同被認定無效后，產生的租金、搬遷等損失費用，應由誰來承擔？

最高人民法院案例庫入選案例《徐某某訴鄔某某租賃合同糾紛案》中明確：

出租耕地作非農用途的租賃合同，因違反《土地管理法》《農村土地經營權流轉管理辦法》中耕地保護的強制性規定，應依法認定為無效；合同無效后，損失費用的承擔，應綜合雙方過錯程度劃分責任：出租方明知耕地不能用于非農用途仍出租，承租方明知是耕地仍用于非農用途，雙方均有過錯，應根據過錯大小分擔損失，同時出租方應退還承租方剩余租期的租金。

本案焦點問題為，鄔某某將包含耕地的場地出租給徐某某用于堆放工程設備（非農用途），雙方簽訂的租賃合同是否有效；合同無效后，剩余租金及搬遷損失應由誰來承擔。

根據本案查明事實，鄔某某系某村村民，2020年4月，鄔某某與徐某某簽訂《場地租賃合同》，約定鄔某某將該村某廠的8畝空場地回填后，出租給徐某某用于堆放工程設備，租期5年。合同簽訂后，徐某某向鄔某某支付了前兩年租金20萬余元，并將租用的8畝土地中的4畝實際用于堆放建筑工程設備。2021年5月，土地管理部門通知鄔某某，其出租給徐某某堆放設備的4畝土地屬于耕地，鄔某某涉嫌非法占用耕地，責令其立即改正并恢復土地原狀。鄔某某遂要求徐某某搬離租賃場地，2021年7月，徐某某完全騰退場地后訴至法院，請求判令鄔某某退還2021年7月16日至2022年4月30日期間的租金82345.21元，并賠償其搬遷損失36800元。鄔某某抗辯，合同系雙方自愿簽訂，徐某某自身也有過錯，其無需退還租金、賠償損失。

根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》及《農村土地經營權流轉管理辦法》相關規定，十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國基本國策，耕地保護事關糧食安全和生態安全；土地經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，禁止耕地“非農化”，任何組織和個人不得擅自改變耕地用途；違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失，各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

周軍律師提醒，耕地出租不得改變農業用途，違法出租合同無效且需擔責。若因出租耕地作非農用途引發糾紛，應根據過錯程度承擔相應損失，遇到土地租賃合同效力、耕地保護、損失分擔等相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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