案例解析房地產(chǎn)企業(yè)重整交易涉稅政策適用

近期，上市公司華夏幸福發(fā)布的一則公告引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。公告顯示，河北省廊坊市中級(jí)人民法院已受理對(duì)該公司進(jìn)行預(yù)重整，并指定司法重整清算組擔(dān)任臨時(shí)管理人。臨時(shí)管理人決定采取公開方式招募意向重整投資人，旨在引入實(shí)力雄厚的重整投資人，通過增量資金和資源，協(xié)調(diào)推進(jìn)預(yù)重整及重整工作。作為房地產(chǎn)企業(yè)，華夏幸福在重整過程中同時(shí)涉及實(shí)物資產(chǎn)、股權(quán)以及債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，交易結(jié)構(gòu)和交易方式較為復(fù)雜。筆者提醒，企業(yè)需要審慎判定各交易是否產(chǎn)生納稅義務(wù)，確保計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確，稅務(wù)處理合規(guī)。

企業(yè)所得稅：關(guān)注債務(wù)重組所得的相關(guān)處理

債務(wù)重組是企業(yè)重整的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）規(guī)定，債務(wù)重組是指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的書面協(xié)議或者法院裁定書，就其債務(wù)人的債務(wù)作出讓步的事項(xiàng)，通常包括債務(wù)豁免、以資產(chǎn)清償債務(wù)、債轉(zhuǎn)股等方式，實(shí)踐中破產(chǎn)重整企業(yè)往往會(huì)采取組合方式清償債務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)B上市公司欠A公司貨款4.5億元。2025年8月，B公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，重整方案約定：B公司以某房地產(chǎn)項(xiàng)目（重整日公允價(jià)值為2.28億元，計(jì)稅基礎(chǔ)為1.95億元）抵償債權(quán)人A公司貨款；同時(shí)增發(fā)公允價(jià)值為2.1億元的普通股清償債務(wù)（股數(shù)2048萬股，增發(fā)價(jià)格為10.25元/股，面值1元/股），其余債務(wù)豁免。2025年，B公司除債務(wù)重組外的全年應(yīng)納稅所得額為4000萬元。

財(cái)稅〔2009〕59號(hào)文件將債務(wù)重組分為債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)（以下簡稱債轉(zhuǎn)股）和以非貨幣資產(chǎn)清償債務(wù)，政策適用及稅務(wù)處理不同，但對(duì)以組合方式清償債務(wù)的稅務(wù)處理未作細(xì)化規(guī)定。筆者認(rèn)為，無論適用一般性稅務(wù)處理還是特殊性稅務(wù)處理，組合方式清償債務(wù)都應(yīng)該先按償債資產(chǎn)的公允價(jià)值劃分以非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)以及債轉(zhuǎn)股的債務(wù)清償金額，再分別適用以非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)及債轉(zhuǎn)股的稅務(wù)處理規(guī)定。

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕59號(hào)文件規(guī)定，適用一般性稅務(wù)處理的債務(wù)重組，以非貨幣資產(chǎn)清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分解為轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值清償債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的所得或損失。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照支付的債務(wù)清償額低于債務(wù)的計(jì)稅基礎(chǔ)的差額，確認(rèn)債務(wù)重組所得；債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照收到的債務(wù)清償額低于債權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)的差額，確認(rèn)債務(wù)重組損失。案例中，B公司非貨幣性資產(chǎn)的債務(wù)清償金額為2.28÷（2.28+2.1）×4.5=2.34（億元）；債轉(zhuǎn)股的債務(wù)清償金額為2.1÷（2.28+2.1）×4.5=2.16（億元）。暫不考慮其他稅費(fèi)的情況下，B公司以非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)確認(rèn)債務(wù)重組所得為2.34-2.28=0.06（億元），應(yīng)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為2.28-1.95=0.33（億元）。

財(cái)稅〔2009〕59號(hào)文件明確，對(duì)于以非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)適用特殊性稅務(wù)處理的，債務(wù)重組確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額占該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額50%以上，可以在5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)，均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。上述案例中，B公司以非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)部分，債務(wù)重組所得占本年度應(yīng)納稅所得額的比例為600÷（4000+600）=13.04%，低于50%，無法適用特殊性稅務(wù)處理，需對(duì)非貨幣性資產(chǎn)清償債務(wù)確認(rèn)的債務(wù)重組所得一次性計(jì)入重組當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

對(duì)于債轉(zhuǎn)股部分，按照財(cái)稅〔2009〕59號(hào)文件規(guī)定，債務(wù)重組適用特殊性稅務(wù)處理的，對(duì)債務(wù)清償和股權(quán)投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)暫不確認(rèn)有關(guān)債務(wù)清償所得或損失，股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)以原債權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。案例中，如果債轉(zhuǎn)股業(yè)務(wù)滿足適用特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件，則B公司可暫不確認(rèn)債務(wù)清償所得；同時(shí)，債權(quán)人A公司無論在會(huì)計(jì)上如何處理，在所得稅方面，其取得的B公司股票的計(jì)稅基礎(chǔ)為債權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，金額為2.16億元，同時(shí)A公司暫不確認(rèn)該筆債權(quán)的清償所得（損失），只有在未來轉(zhuǎn)讓B公司股票時(shí)才能確認(rèn)。

筆者提醒，以組合方式清償債務(wù)，尤其是企業(yè)重整過程中的債務(wù)重組，企業(yè)所得稅處理較為復(fù)雜，建議企業(yè)提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確相關(guān)問題的政策執(zhí)行口徑。

增值稅：關(guān)注增值稅法實(shí)施后資產(chǎn)處置的規(guī)則變化

企業(yè)重整過程中的資產(chǎn)處置，如轉(zhuǎn)讓存貨、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)等都會(huì)涉及增值稅處理，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)重整相關(guān)稅務(wù)處理更為復(fù)雜。

比如，C上市公司為房地產(chǎn)企業(yè)，公司資產(chǎn)構(gòu)成涉及存貨、無形資產(chǎn)（主要為土地使用權(quán)）、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資、應(yīng)收賬款等多類資產(chǎn)。2025年，C上市公司在破產(chǎn)重整過程中實(shí)施了“置換帶”交易，將約27.1億元的實(shí)物資產(chǎn)和約198.6億元的應(yīng)收賬款類資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓給兩家子公司D公司、E公司，后又將兩家子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)運(yùn)營管理公司X公司。上述交易條件是X公司承接C上市公司對(duì)某銀行的債務(wù)225.75億元。

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等有關(guān)事項(xiàng)的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2026年第13號(hào)，以下簡稱13號(hào)公告）規(guī)定，納稅人通過合并、分立、出售、置換等方式實(shí)施資產(chǎn)重組，同時(shí)符合條件的，不屬于增值稅應(yīng)稅交易和增值稅法實(shí)施條例第二十二條規(guī)定的不得抵扣非應(yīng)稅交易，涉及的貨物、金融商品、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅，對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

上述條件包括：資產(chǎn)重組的標(biāo)的是可以相對(duì)獨(dú)立運(yùn)營的經(jīng)營業(yè)務(wù)；納稅人實(shí)施資產(chǎn)重組時(shí)，應(yīng)當(dāng)將全部或者部分資產(chǎn)，與相關(guān)聯(lián)的對(duì)應(yīng)債權(quán)、負(fù)債和員工共同組成資產(chǎn)包，一并轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)包中應(yīng)當(dāng)同時(shí)包括資產(chǎn)、債權(quán)、負(fù)債和員工；資產(chǎn)重組應(yīng)當(dāng)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除、推遲繳納增值稅稅款或者提前退稅、多退稅款為主要目的；資產(chǎn)重組的轉(zhuǎn)讓方屬于一般納稅人的，接收方也應(yīng)當(dāng)屬于一般納稅人。

對(duì)C上市公司而言，由于其存貨中可能包含許多正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，若在重整過程中將部分開發(fā)項(xiàng)目整體打包轉(zhuǎn)讓（涉及土地使用權(quán)和地上建筑物等），只有同時(shí)符合13號(hào)公告規(guī)定的4個(gè)條件，才可適用增值稅不征稅政策，否則需按照增值稅法的一般規(guī)則，對(duì)相應(yīng)資產(chǎn)處置計(jì)算申報(bào)繳納增值稅。

土地增值稅：關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)際標(biāo)的是否為房地產(chǎn)項(xiàng)目

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅處理是重整中繞不開的環(huán)節(jié)。實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過“資產(chǎn)剝離+股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，而被穿透視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，最終補(bǔ)繳土地增值稅及滯納金。比如，F(xiàn)上市公司擁有大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)在重整過程中采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，間接將房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給重整投資人。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號(hào)）針對(duì)個(gè)案問題明確，企業(yè)100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)過程中，股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)按土地增值稅規(guī)定征稅。這意味著，F(xiàn)上市公司在重整過程中將房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給重整投資人，雖然采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，但若標(biāo)的公司名下持有房地產(chǎn)且屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也很可能觸及土地增值稅的納稅義務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在重整過程中，還可能涉及房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅種的處理，企業(yè)須注意相關(guān)政策規(guī)定的要求，如遇復(fù)雜事項(xiàng)或不確定性問題，可及時(shí)咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，確保稅務(wù)處理合規(guī)。

版權(quán)說明

本文來源：中國稅務(wù)報(bào)，作者：王琳，作者單位：國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局第三稅務(wù)分局，原標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)重整涉及多項(xiàng)交易準(zhǔn)確判定交易實(shí)質(zhì)，合規(guī)適用稅收政策。關(guān)注【明稅】訂閱更多內(nèi)容。