被征收房屋面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的，怎么確認房屋面積？

　　眾所周知，在征地拆遷中，被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，也可以選擇貨幣補償，被征收人選擇貨幣補償?shù)模魇辗叫枰o予不能低于被征收房屋價值的補償，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收方則需要提供與被征收房屋價值差不多的安置房，如果被征收房屋與安置房存在價值差異，則需要結(jié)清安置房與被征收房屋之間的差價。

　　但無論是貨幣補償，還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，最終被征收人拿到的補償，歸根結(jié)底都與房屋面積離不開。因此，法律法規(guī)上明確規(guī)定了，在確定征收范圍后，征收方需要組織工作人員，實地對被征收房屋、土地（宅基地上房屋）的現(xiàn)狀進行實地調(diào)查，弄清楚房屋的權(quán)屬、用途、面積等等事項。所以，對于被征收人來說，在房屋現(xiàn)狀調(diào)查環(huán)節(jié)，一定要注意，尤其是征收方在確認房屋面積時，一定要積極參與其中。

　　因此在征地拆遷中我們發(fā)現(xiàn)，有的房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上登記的面積往往不一樣，有的房屋是實際面積會大于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積，但有的則是實際面積小于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積。那么，在產(chǎn)權(quán)證上登記的面積與實際面積不一樣時，一般應(yīng)當(dāng)以哪個為準呢？也就是應(yīng)當(dāng)是實際測量的面積來確認房屋面積，還是應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證上登記的面積來確認被征收房屋面積呢？下面我們就結(jié)合《白云區(qū)征收集體土地和房屋補償安置辦法》中的規(guī)定來了解一下

　　首先對具有產(chǎn)權(quán)證的房屋面積的確定

　　在該辦法中明確規(guī)定，如果實際測量面積小于權(quán)證登記面積，那么一般按實際測量的面積來確定被征收房屋的面積。對于實際測量面積大于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積的，如果產(chǎn)權(quán)證上登記的面積明顯大于240個平方米的，則按產(chǎn)權(quán)證上登記的面積來認定房屋合法建筑的面積。也就是說，雖然房屋的實際面積大于產(chǎn)權(quán)證上的面積，但如果該面積明顯超過了地方規(guī)定的面積，也就是240個平方米，那么一般則會按權(quán)證登記面積來認定。

　　對于權(quán)證登記面積小于240個平方米的，則按照實際面積來確認房屋的面積。一般房屋認定面積是不能超過240個平方米的，如果超過這個標準，那么從該辦法中我們可以看出，會按照無證房屋面積進行處理的，言簡意賅的說就是，會把超過地方璺定標準的部分房屋認定為違法建筑，并不予補償。

　　對于有土地使用權(quán)，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證等權(quán)利證書的房屋，一般按照權(quán)利證書認定房屋面積，對于相關(guān)權(quán)利證書丟失的，則需要以建房審批原始檔案資料作為認定依據(jù)。在調(diào)查確認房屋面積中，如果實際測量占地面積小于登記或?qū)徟嫉孛娣e時，則可以按照實際測量的面積認定房屋合法占地面積，對于實際測量面積明顯大于登記或批準占地面積的，按照登記或?qū)徟拿娣e來認定合法房屋占地面積。

　　也就是說，如果房屋實際占用宅基地的面積小于批準的面積，一般會以實際測量的來確認宅基地的面積，對于測量后的房屋占地面積，大于土地使用權(quán)證上登記的面積，或者是超過了批準房屋占用土地的面積時，則會按照登記或批準的面積來確認土地的面積。

　　另外，實際測量層數(shù)沒有超過登記或?qū)徟鷮訑?shù)的，按實際層數(shù)認定合法房屋的建筑面積，實際層數(shù)超過了登記或批準的層數(shù)的，一般按登記或?qū)徟鷮訑?shù)認定合法建筑面積。一般情況下，對于農(nóng)村房屋，都有明確規(guī)定了房屋層數(shù)不能超過多少層，如果超過了地方規(guī)定的房屋層數(shù)，那么很有可能就會把規(guī)定以屋的房屋層數(shù)面積以違法建筑來處理，即不予補償。所以，這里也提醒大家，在建房時，一定要注意了解地方出臺的關(guān)于農(nóng)村建房的規(guī)定。

　　再者，對于相關(guān)權(quán)利證書未注明層數(shù)，屬于歷史上一次性建成兩層以上的房屋，且實際建筑底層占地面積未超出登記占地面積的，則可以按照實際情況來認定，一般最高按三層認定；超過三層的，則需要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)確權(quán)認定，每戶最高不超240㎡。

　　這里需要提醒大家一下，如果實際測量面積超出了合法建筑面積，那么該辦法中則明確規(guī)定了，不能通過繳納相關(guān)費用或者是罰款把超出合法建筑面積的房屋認定為合法建筑，需要以無證建筑來進行處理，也就是認定為違法建筑，且也有可能不予任何補償。

　　事實上，在征地拆遷中，房屋合法面積的認定過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣或者是那樣的問題，比如說征收方以各種理由，將房屋面積減少，甚至把歷史遺留問題造成的房屋，直接按照無證處理，即認定為違法建筑等等，這都是常有的事情，尤其是在被征收人對補償有意見的情況下。因此，作為被征收人一定要積極地參與到土地現(xiàn)狀調(diào)查、房屋現(xiàn)狀調(diào)查過程中，一旦發(fā)現(xiàn)房屋面積認定有誤，一定要馬上提出來，或者是出集相關(guān)的證據(jù)材料。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，房屋合法面積的認定，需要結(jié)合房屋的實際情況來確認，通常情況下，雖然都是按產(chǎn)權(quán)證上登記的來認定，但若實際面積出現(xiàn)大小或小于產(chǎn)權(quán)證上登記的面積時，那么被征收人就需要格外注意，及時審查征收方的認定行為是否符合法律法規(guī)，若發(fā)現(xiàn)與法律規(guī)定相違背，要盡快咨詢專業(yè)律師，若有必要，可以盡早在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。