成都南城都匯5000套房屋查封數年，業主翹首期待辦證

南城都匯八期山河玖璋。孟雙奎/攝

中房報記者 孟雙奎 成都報道

成都南城都匯部分商鋪查封即將到期，這對受辦證問題困擾長達4年多的業主來說，無疑是一樁重磅好消息。

成都南城都匯由和記黃埔地產早年拿地打造，也是其布局成都的首個大型標桿住宅大盤，整體占地規模2000多畝。后期受股東股權紛爭、債務糾紛及資金鏈承壓等多重因素拖累，項目開發周期拉長至長達 20 年之久，開發進程陷入長期停滯。目前，項目超 5000 套房源深陷多方債權糾葛，遭遇交叉司法查封，歷史遺留問題懸而未決。

商鋪成“死鋪”，產權難尋蹤

山河玖璋空置商鋪。孟雙奎/攝

“花200多萬元買的商鋪，空置4年多，既辦不了產權證，也租不出去，成了燙手山芋。”施先生（化名）站在南城都匯的商業街區，望著緊鎖的店門無奈嘆息。

2022年，他看中項目核心地段優勢，便與開發商舜鴻地產（成都）有限公司（以下簡稱“舜鴻地產”）簽訂合同，購入一套150平方米的商鋪，原以為能坐收租金收益，卻沒想到陷入無盡等待。

業主購房合同摘要。業主供圖

“購房合同約定交房后180天內辦理產權證，可2022年收房至今，房產證始終杳無音信。”施先生表示，多次聯系項目公司均被推諉，后來才得知項目已被法院查封，資產處于凍結狀態。更讓他焦慮的是，由于缺乏產權證明，商鋪無法辦理營業執照，即便有商戶有意租賃，也只能作罷。4年間，他不僅損失租金，還需承擔每月的房貸，壓力與日俱增。

同樣遭遇的還有趙女士（化名），她購入的臨街商鋪至今未能啟用。“當初開發商宣傳說這里會打造成高端商業街區，現在整個片區冷冷清清，只有零星幾家已交房的住宅在裝修。”趙女士說，她曾聯合其他商鋪業主維權，卻因涉及多方利益糾紛，始終沒有實質性進展。“我們只是普通購房者，沒想到會卷入資本博弈的漩渦，現在只希望能盡快拿到產權證，讓商鋪恢復價值。”

據不完全統計，項目易主后售出的商鋪及車位涉及數百名業主，他們大多面臨與施先生、趙女士類似的困境。

從地王神話到爛尾困局

2004年10月，和記黃埔以21.35億元競得成都高新區1036畝土地，創下當年成都土地市場單項目總價地王紀錄，定名南城都匯，規劃分8期開發。

2019年5月9日，成都瑞卓置業有限公司（以下簡稱“瑞卓置業”）通過境外關聯機構RZ公司與長江實業附屬子公司達成協議，通過收購方式實現對南城都匯項目的實際控制權及開發收益權。

2020年4月27日，瑞卓置業與禹洲集團簽訂合作協議，瑞卓置業轉讓南城都匯項目收購主體50%權益給禹洲集團下屬公司南京琨灝，雙方分別持有該項目并購主體RZ公司50%股權，共同間接享有舜鴻地產（原名“和記黃埔地產（成都）有限公司”）100%股權及“南城都匯項目”全部權益。雙方還約定，舜鴻地產財務負責人由禹洲方委派，證照、印章由雙方共同保管，瑞卓置業持有保險柜鑰匙，禹洲集團持有密碼。

2021年7月，禹洲集團以RZ公司需申請新融資償還國泰君安3.1億美元過橋貸款為由，請求瑞卓置業階段性放棄對舜鴻地產的財務共管權，并安排出具四家相關機構書面承諾函，約定在放棄共管權期間保持瑞卓置業對舜鴻地產的運營知情權與一定程度的財務管理權限，借款本息清償后交還財務共管權，違約則承擔賠償及連帶保證責任。

瑞卓置業法人代表張和平稱，“或許，正是這一次階段性部分財務共管權放棄，導致了后續的‘公章搶奪’和‘項目資金管理失控’。”

張和平還稱，“2021年11月中旬，公司人員發現保險柜被撬，舜鴻地產印章被‘搶奪’，雖報案但公安部門未予立案。該事件后，舜鴻地產被禹洲集團單方實際控制。2021年11月24日，舜鴻地產就RZ公司的兩筆境外債務向香港卓穎公司出具兩份《保證函》，為前述兩筆境外債務提供連帶保證責任。同步，香港卓穎公司向成都中院提起兩個保證合同跨境訴訟（下稱‘保證函訴訟案’），逾5000套住宅核心資產被保全查封，執行局查封標的三倍于訴訟金額。2023年6月，香港卓穎公司在保證函訴訟案取得成都中院生效文書后申請執行，成都中院執行局時任主管處長戴某對此前已保全查封的逾5000套住宅安排迅速進入執行階段，超常規轉入執行查封。”

隨后瑞卓置業于2025年1月中旬向成都中院提起承諾函違約索賠訴訟，并保全輪候查封項目七期、八期全部住宅資產，目前該訴訟正在審理過程中，尚未結案。

“禹洲集團私撬保險柜并搶奪公章、炮制虛假訴訟，另有約9億元資金被轉移，導致項目爛尾這是鐵一般的事實。”舜鴻地產前財務總監郎小平表示。

郎小平稱，“禹洲集團利用非法控制公章的便利，操控舜鴻地產作為被告，違背公司股東會與董事會意志作出虛假陳述，在案件審理全過程中，原、被告雙方默契配合異常‘平和’，使得高達約50億元訴訟標的案件在司法審判中沒有任何實質性對抗，迅速取得一審判決，并通過戴某及其團隊將項目核心資產快速推上司法拍賣。”

至此，南城都匯項目陷入多輪交叉查封直至爛尾的境地。

如今，項目累計欠稅及滯納金逾32億元，欠政府配套建設資金近1億元，合計欠政府稅、費等逾33億元，全面停工爛尾。

糾紛難解，優先保障業主權益

對于項目已售房源被查封期間業主能否繼續辦理產權證，四川明炬律師事務所律師、合伙人王鵬超表示，查封是司法機關或行政機關為了保障訴訟或執行程序的順利進行而采取的一種強制措施，查封期間房產的權利被暫時凍結，因此原則上不能辦理產權證。

成都市房地產開發企業協會會長徐志敏表示，南城都匯長期停工、各種糾紛頻發，是行業轉型期項目運營失序、權責不清的典型案例，集中暴露了項目全生命周期動態監管不足、項目資產經營監管缺失、公司治理結構與管理混亂，尤其是法治意識淡薄等普遍性問題。針對項目辦證難問題，協會堅持“業主優先”，建立“五位一體”糾紛化解體系，全力紓困維權。

針對南城都匯項目，記者試圖就“項目停工爛尾、業主權益保障、未來合作態度”等問題采訪禹洲集團。記者將采訪提綱送達禹洲集團成渝城市公司，隨后，一阮姓負責人聯系記者確認采訪意圖。但截至發稿，禹洲集團成渝城市公司再未對采訪問題進行解答和回復。

成都高新區公園城市建設局在回復記者時表示，經核實，原南城都匯商住項目第七期匯尊園（12號地塊）7B步行街商業項目37號樓345套商業，共計38447.15平方米，已銷售315套，經查詢不動產登記簿，截至目前，開發企業未向不動產登記機構申請不動產首次登記，未繳納房屋維修資金。目前已督促開發企業盡快繳納房屋維修資金，為購房人辦理不動產登記，辦理過程中如遇其他障礙，將優先保證購房人合法權益，結合破解“辦證難”專項工作和“保交房”專項工作的要求，依法為購房人辦理不動產登記，維護群眾利益。