3個信號，讀懂生命科學地產“新變化”

2025年，中國生命科學產業迅猛發展，至年末，生物醫藥市場規模已經突破3.5萬億元。2026年《政府工作報告》首次將生物醫藥列入“新興支柱產業”，預示著近年國家和地方的積極政策仍將持續，甚至加碼。新一輪政策深度驅動，打開的不僅是產業規模再增長，也是更強的創新研發力、更完善的產業鏈和更成熟的商業體系，以此提升中國生命科學企業在全球市場的吸引力與競爭力。

在躍升發展的目標之下，中國生命科學企業對創新增長、國際合作、產業鏈集群發展等釋放出空前需求，也為包含辦公與產業園區的企業房地產市場帶來了“新信號”。

伴隨產業持續升級，中國生命科學企業研發實力顯著增強，尤其在創新藥市場，2025年中國在研創新藥數量達4751個，占全球總量33.7%，成為全球第一；中國創新藥商務拓展（BD）海外授權交易總額約1388億美元，全球占比近50%，均創歷史新高。在此帶動下，2025年中國創新藥市場規模同比增長34.5%至7400億元，預計2030年將突破2萬億元，年復合增速24.1%。

本輪由政策和創新驅動的紅利周期極大考驗企業的綜合競爭力，這一方面促進創新藥的發展模式從依靠融資轉變為“產品商業化+研發出海授權+融資”綜合驅動的模式；另一方面也推動中國生命科學企業從仿制藥轉向創新療法、由初級Biotech升級發展或探索Biopharma、Big Pharma等方向“做大做強”。

房地產作為生命科學企業的重要經營載體，靈活反映著產業發展狀況。上海甲級辦公樓及優質產業園區市場中，生命科學類企業的租賃需求已經顯現回暖跡象，來自生命科學企業的問詢量顯著增長。

中國醫藥創新成果持續轉化，對國際醫藥企業的吸引力顯著提升。2024年國內醫療健康領域并購交易規模已達750億元，同比增長82%。2026年“十五五”開局加碼，諾華、禮來等多家國際頭部企業接連官宣投資計劃，深化在華發展。隨之，跨國企業在華開展著更多元的空間布局，租賃辦公樓、收購產業園、投資基地建設等各類模式愈發普遍。

以上海前灘商務區為例，內外資生物醫藥與醫療器械企業已入駐超70家，包括羅氏診斷、西門子醫療、諾和諾德等領先跨國企業先后在此租賃辦公樓作為區域總部、運營中心等。

值得一提的是，2026年以來中國創新藥資產大額交易頻現，合作模式也從單一授權向多元形態演變，“股權+許可”混合交易的NewCo模式*逐漸興起，這種模式有助于企業強化核心管線的國際合作，并有可能釋放新的地產需求。

NewCo（Newly Created Company）模式，指的是中國新藥公司將某條管線的海外權益授權給海外投資方，共同出資設立一家全新公司（即 NewCo），投資方通常持股超過 50%，并主導后續的臨床開發、法規申報及上市或并購退出等工作。

生命科學企業具有強烈的產業集聚屬性，無論落戶還是搬遷，始終傾向人才濃度高、上下游產業鏈完善、交通配套條件良好的區域。如今，中國創新藥版圖里的上海張江、蘇州BioBay、北京亦莊、成都醫學城、廣東生物島等典型生命科學“產業高地”，都必備科研、臨床、制造、流通等一站式產業集群條件。能為企業提供高效創新環境的空間，在房地產市場中也會呈現更穩更強的競爭力。

以上海張江為例，已聚集超2.2萬家企業的上海張江，自身也在進化——在硬件上，構建集辦公樓、定制化生命科學實驗室、生活配套、零售、酒店等業態于一體“綜合性產業社區”；在軟件上，提供資金、人才、技術、政策的全套服務，讓區域不僅能孵化高附加值科研企業，還能發展低附加值的各類外包服務，滿足上下游全產業鏈各類企業發展需要，形成完整的“生命科學產業社群”。這也是不少生命科學企業租戶對上海張江具有“強粘性”的核心要素。以“AI制藥第一股”英矽智能為代表，從一間80平的辦公室起步，持續在張江擴租，到2025年落地全球最大研發中心，張江先進的產業生態環境是最大“引力點”。

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俞則人、丁婷

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