上海動(dòng)遷征收高頻問(wèn)題100問(wèn)（1.0版）-第二篇：私房篇

第三篇：私房篇

26. 問(wèn)：私房征收補(bǔ)償款歸誰(shuí)所有？
答：私房的征收補(bǔ)償款原則上歸房屋所有權(quán)人所有。如果房屋是多人共有（如夫妻共有、繼承共有），則補(bǔ)償款歸全體共有人所有，按產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分割。

27. 問(wèn)：私房產(chǎn)權(quán)人去世了，征收補(bǔ)償款怎么分？
答：補(bǔ)償款作為產(chǎn)權(quán)人的遺產(chǎn)，由其法定繼承人或者遺囑繼承人繼承。如果繼承人對(duì)征收補(bǔ)償款的分配有爭(zhēng)議，需要先通過(guò)繼承訴訟確定各自的份額，再進(jìn)行分割。

28. 問(wèn)：私房未經(jīng)批準(zhǔn)翻建、擴(kuò)建的部分，征收時(shí)給補(bǔ)償嗎？
答：這取決于認(rèn)定結(jié)果。如果在征收前被認(rèn)定為違法建筑，則不予補(bǔ)償。但實(shí)踐中，許多歷史遺留的翻建、擴(kuò)建（如1981年前建造）會(huì)被給予一定的“未見證面積補(bǔ)貼”或“建筑殘值補(bǔ)償”。這部分補(bǔ)償款通常歸實(shí)際出資建造人所有，而非原產(chǎn)權(quán)證上的人獨(dú)占。

29. 問(wèn)：私房?jī)?nèi)有戶口，但戶口不是產(chǎn)權(quán)人，能分補(bǔ)償款嗎？
答：私房征收主要看產(chǎn)權(quán)，不只看戶口。如果戶口在冊(cè)人員不是產(chǎn)權(quán)人，也不是實(shí)際使用人，通常無(wú)權(quán)主張分割補(bǔ)償款。但如果戶口在冊(cè)人員是該房屋的實(shí)際實(shí)際居住使用人（如產(chǎn)權(quán)人的親屬），且他處無(wú)房，可以主張居住保障，或者分割搬家費(fèi)、居住補(bǔ)貼等費(fèi)用。

30. 問(wèn)：私房的宅基地證或土地證面積與實(shí)際不符，按哪個(gè)算？
答：有證的按證載面積。對(duì)于未登記的建筑，如果是在1981年之前建造并有歷史資料證明，可由房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量，按實(shí)際丈量面積認(rèn)定；1981年以后未經(jīng)審批的改擴(kuò)建，一般不予認(rèn)定建筑面積。

31. 問(wèn)：私房征收時(shí)，非產(chǎn)權(quán)人的實(shí)際居住人（如租客）有補(bǔ)償嗎？
答：租客通常不直接與征收部門發(fā)生補(bǔ)償關(guān)系。租客的權(quán)益由其與房東的租賃合同約束。租客可以要求退還押金、解除合同的違約金等。但如果是合法的經(jīng)營(yíng)戶（非居住房屋），租客可能享有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、設(shè)備搬遷費(fèi)等，這部分費(fèi)用歸實(shí)際經(jīng)營(yíng)人所有。

32. 問(wèn)：私房存在產(chǎn)權(quán)糾紛（如兄弟爭(zhēng)產(chǎn)），征收部門怎么處理？
答：在產(chǎn)權(quán)糾紛未解決的情況下，征收部門通常會(huì)暫緩發(fā)放補(bǔ)償款，要求當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)通過(guò)民事訴訟（確權(quán)之訴、析產(chǎn)之訴）確定產(chǎn)權(quán)歸屬，或者要求所有爭(zhēng)議方達(dá)成一致意見并公證后，再發(fā)放補(bǔ)償款。

33. 問(wèn)：私房院子里的空地（院落）是否算入補(bǔ)償范圍？
答：根據(jù)司法解釋，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，一并予以征收補(bǔ)償。因此，獨(dú)用院子通常是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

34. 問(wèn)：私房如果被認(rèn)定為“危房”，征收時(shí)會(huì)更有利嗎？
答：被認(rèn)定為“危房”通常意味著房屋本身價(jià)值低，但這反而可能觸發(fā)“舊城區(qū)改建”的征收條件。征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)主要是基于區(qū)位和面積，而非房屋本身的新舊程度。危房的重置成本價(jià)會(huì)低于普通房屋，但土地使用權(quán)價(jià)值依然很高。

35. 問(wèn)：私房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房產(chǎn)證只寫了一個(gè)人的名字，征收時(shí)怎么辦？
答：雖然登記在一方名下，但如果是婚后購(gòu)買或建造，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。征收時(shí)，需要夫妻雙方共同簽字確認(rèn)補(bǔ)償款的歸屬。如果一方擅自簽約領(lǐng)取款項(xiàng)，另一方可以向法院起訴要求分割補(bǔ)償款。

36. 問(wèn)：私房繼承中，有遺囑和沒(méi)遺囑有什么區(qū)別？
答：有公證遺囑或自書遺囑的，按遺囑執(zhí)行，遺囑指定的繼承人獲得補(bǔ)償款。沒(méi)有遺囑的，按法定繼承，由配偶、子女、父母等第一順序繼承人平均分配。存在遺囑爭(zhēng)議的，需先打繼承官司。

37. 問(wèn)：私房改擴(kuò)建部分雖然無(wú)證，但我住了幾十年，能獲得全部補(bǔ)償嗎？
答：不能獲得全部。雖然你作為出資建造人，有權(quán)分割改擴(kuò)建部分的補(bǔ)償款，但這部分利益仍需在全體產(chǎn)權(quán)人中進(jìn)行分配，因?yàn)槟闶窃谒讼碛型恋厥褂脵?quán)的土地上進(jìn)行的加蓋。通常法院會(huì)判決出資建造人適當(dāng)多分，但產(chǎn)權(quán)人也能分得一部分。

38. 問(wèn)：私房用于經(jīng)營(yíng)，如何證明“非居”性質(zhì)以獲得更高補(bǔ)償？
答：需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、實(shí)際經(jīng)營(yíng)照片、完稅憑證等。如果房屋是住宅，但實(shí)際一直用于經(jīng)營(yíng)（如“住改非”），通常可以協(xié)商給予一定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，但很難完全按商鋪標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

39. 問(wèn)：私房共有產(chǎn)權(quán)人之一不同意簽約，征收協(xié)議能生效嗎？
答：征收補(bǔ)償協(xié)議需要由房屋所有權(quán)人（或經(jīng)授權(quán)的代理人）簽字。如果共有產(chǎn)權(quán)人中有人不同意簽約，在簽約期限內(nèi)無(wú)法達(dá)成一致，征收部門可能會(huì)對(duì)該戶作出征收補(bǔ)償決定，將補(bǔ)償款提存，由共有人通過(guò)訴訟分割。

40. 問(wèn)：私房征收的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是哪一天？
答：評(píng)估時(shí)點(diǎn)通常是房屋征收決定公告之日。如果征收過(guò)程拖延太久，房?jī)r(jià)發(fā)生大幅波動(dòng)，被征收人有權(quán)要求以更接近實(shí)際補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，否則可能顯失公平。