北京凱諾律師事務(wù)所：房屋價(jià)值評(píng)估，被征收人一定要注意這些細(xì)節(jié)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，房屋征收給予被征收人的補(bǔ)償有被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。其中被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償最終是多少，由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　所以對(duì)廣大被征收人來(lái)說(shuō)，在房屋拆遷中，評(píng)估環(huán)節(jié)是非常重要的，如果在評(píng)估環(huán)節(jié)有一個(gè)細(xì)節(jié)沒有注意，都有可能會(huì)對(duì)自己的補(bǔ)償造成一定的影響。那么，在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，作為被征收人要注意哪些細(xì)節(jié)呢？凱諾律師結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出了以下幾點(diǎn)。

　　第一點(diǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不是由征收方選定，而是由被征收人協(xié)商選定

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一般情況下需要由被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定，征收方不能干涉，即不能由征收方選定。對(duì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)被征收人沒有協(xié)商選定的，可以由征收方組織被征收人，通過少數(shù)服從多數(shù)，抽簽、搖號(hào)等方式確定。

　　所以在房屋征收中，被征收人首先要注意的第一個(gè)細(xì)節(jié)就是，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是由自己協(xié)商選定的，若自己從頭到尾都沒有參加過評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的環(huán)節(jié)，甚至都不知道自己還有選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，那么，對(duì)被征收人房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)就有可能是征收方直接確定的。如果是由征收方直接確定的，那么從原則上來(lái)說(shuō)，就是違反法律法規(guī)的行為，是侵害被征收人選擇權(quán)的行為。

　　第二點(diǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則上是征收決定作出之日，但并不是唯一的評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　一般對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)多數(shù)情況下是為作出征收決定之日，也就是是什么時(shí)間作出的征收決定，就以該時(shí)間為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，也就是由評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合作出征收決定之日時(shí)的被征收房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收人用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般也與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　但需要大家注意的是，作出征收決定之日并非是對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的唯一評(píng)估時(shí)點(diǎn)。從原則上來(lái)說(shuō)，相關(guān)部門在作出征收決定之后，要馬上針對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，不能耽擱?？蓮膶?shí)踐過程中來(lái)看，有的征收項(xiàng)目中往往存在，作出征收決定之后，具體的征收事項(xiàng)卻遲遲沒有啟動(dòng)，直至兩年以后，甚至三年以后才開展具體的征收工作。

　　如果是在作出征收決定兩三年后才開展具體的征收工作，那么，在此期間若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生了較大的變化，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)就不宜再以作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)了，需要重新選定，否則對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)就會(huì)十分的不公平。

　　所以，在遇到房屋征收時(shí)，廣大被征收人要注意評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選定，若在作出征收決定兩三年后才進(jìn)行評(píng)估，可評(píng)估仍然以三年前作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，那么被征收人此時(shí)就一定要格外的注意，可以要求征收方重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，避免自己拿不到合理的征收補(bǔ)償。

　　第三點(diǎn)，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須要考慮到被征收房屋的實(shí)際情況

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可不是想怎么評(píng)估就能怎么評(píng)估的。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

　　所以在評(píng)估環(huán)節(jié)，被征收人要時(shí)刻注意，征收方有沒有考慮到被征收房屋的情況，如果沒有，甚至都沒有實(shí)地進(jìn)行評(píng)估，僅憑幾張圖片便出具了評(píng)估報(bào)告，那說(shuō)這肯定是不合法的。

　　第四點(diǎn)，對(duì)住宅類的房屋，應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)比較法

　　一般對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方式有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法。這幾種評(píng)估方式，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員需要結(jié)合實(shí)際的情況選擇一種對(duì)被征收人有利的評(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，若被征收房屋為住宅類型，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要選擇市場(chǎng)比較法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　可從實(shí)踐過程中來(lái)看，有的征收方為了降低征收成本，往往在評(píng)估階段讓評(píng)估機(jī)構(gòu)選定成本法對(duì)有交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，一旦以成本法對(duì)被住宅類的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，那對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)是非常不利的，也是非常不公平的。所以廣大被征收人，在遇到房屋征收時(shí)，一定要注意評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的評(píng)估方式是否對(duì)自己有利，如果不利，可一定要提高警惕。此時(shí)，建議被征收人要盡快咨詢專業(yè)律師。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關(guān)系著被征收人的切身利益，如果遇到征收方以各種理由侵害自己合法權(quán)益的行為，比如說(shuō)“你的房屋是違法建筑”“政策就是這么規(guī)定的”等，被征收人要馬上收集相關(guān)的證據(jù)材料，包括征收方下發(fā)的一些征收文件，并及時(shí)咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償。