深圳樓市的巨坑，填上了

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

最近，深圳樓市，翻開新一頁。

舊地王重生

昨天（5月6日），深圳龍崗最大的擱置項目迎來轉折點。

位于龍崗龍城街道的G01046-0106宗地，成功出讓，成交總價70.45億元，綜合樓面單價約14775.59元/平方米，可售樓面單價約21168.68元/㎡（住宅+配套商業+酒店整體）。

對比一年多前中海拿下的中海大運玖章地塊，幾乎是白菜價。

2025年1月16日，中海拿下中海大運玖章地塊G01045-0200宗地，綜合樓面單價約29611.24元/㎡，若算可售部分（住宅+可售商業），樓面單價去到約30690元/㎡。

而中海大運玖章去年10月至今，推售3個批次住宅——

2025年10月，239套126~328平住宅，備案均價約62800元/㎡，總價區間約667萬～2583萬；

2025年12月，197套127~343平住宅，備案均價約62200元/㎡，總價區間約667萬～2798萬；

2026年4月16日169套126~144平住宅，備案均價約60000元/㎡，總價區間約654萬～919萬。

除了今年4月這一批次房源，前兩批次基本賣得差不多，剩余少量房源未備案。

按照龍崗大運當下新房價格天花板及去化節奏，G01046-0106宗地不僅有成本優勢，還有位置及體量優勢。

按照規劃設計要點，≤3.2的規定容積率，住宅建筑面積305617.00㎡，若按照150平大戶型設計，未來預計可供應超過2000套住宅新房，相當于大運片區半年到一年的新房供應量。

而住宅部分，要求用地出讓后1年內開工、4年內竣工，則意味著4年內，全部住宅都會相應進入龍崗大運市場。

再按照用地出讓對購物中心及酒店的運營要求，未來預期要建成更高端的超級地標性綜合體，升級為龍崗大運最大的新商業體，并且體量要比當下已經在運營的華潤大運天地、星河COCO Park、頤安都會中央商業都大。

而華潤操刀的項目已經有很多，并且都運營得挺成功。

比如南山區的大沖，標桿式的改造，網紅流量勝地萬象天地，樓市風向標華潤城；羅湖的湖貝改造，華潤湖貝未來城，是羅湖最大舊改，重塑了東門湖貝天際線；龍華北站的超級綜合體華潤超核中心，包含已經成為北站片區標桿住宅。

將這些商圈或者綜合體建設和運營成功的經驗再復刻到龍崗大運并不難。

所以，對樓市而言，該宗地塊將會是龍崗大運接下來，最受市場矚目最重磅的項目。

很大概率會再次改寫龍崗大運的市場格局。

深圳紓困樣本

除了給樓市帶來里程碑式的扭轉，這次土拍也比深圳以往任何一次土拍都更值得記錄進深圳的房地產歷史。

因為這是存量閑置項目收儲，央企紓困，化解本地風險的具體樣本。

項目從純商業地塊調整為商住混合、住宅為主，容積率降至3.26，出讓成交總價70.45億元，不足原項目價值的三分之一，代表的是市場對閑置項目重估的真實價值。

而項目前身是世茂2017年以239億拿下的地塊，原規劃總投資500億元，包含國際演藝中心、超五星級酒店、國際學校、智能辦公、大型商業、餐飲、公寓等。

2025年被納入收儲，補償款68億元。

被收儲前，經歷兩輪的市場價值重估，都以失敗告終。

2023年7月，項目首次法拍，起拍價130.44億元，無人報價流拍；同年11月，項目再次上架，起拍價下調至104.35億元，再度流拍。

說明，市場化紓困的路子已經走不通。

只有被收儲后，加上調規，才最終迎來轉機。

而實際收儲后，依舊是塊難啃的硬骨頭。

本身項目相對復雜，占地面積及體量非常大，出讓附帶的閑置建筑面積就達到47.68萬平方米，占據龍崗大運核心位置，原定設計規劃本身就朝著封面標桿去，有很大的再開發建設難度。

這70億元的拿地成本看似不高，很多大一點的國央企房企都能拿得出。

畢竟深圳幾十億的地塊，還是有不少房企在拿，甚至接近百億的地塊，也有房企拿得動。

但梳理地塊的條件，就會發現拿地條件有多苛刻，拿下來之后的開發運營擔子有多重，未必是撿漏。

引進高端零售、一線戶外品牌，限定開業時間、首店數量、年均營收的條件，增加了后期落地兌現的難度——

要引入不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運動品牌；

商業運營單位的購物中心和百貨2024年營業收入合計不低于50億元；

引進的高端國際零售品牌須入選Brand Finance發布的《Luxury&Premium 50 2025》榜單前二十名；

引入的國際一線戶外運動品牌須入選中商產業研究院發布的《2025年中國最喜愛的戶外用品品牌排行榜》榜單前二十名；

購物中心運營主體后，未經同意不得變更購物中心運營主體；

購物中心竣工驗收備案后12個月內就要對外開放營業；

購物中心開業3年內要累計招引國際國內知名品牌的全國、華南、深圳、龍崗首店、旗艦店不少于30家，還要正常營業；

購物中心前五年，年平均營收不低于8000萬元；

酒店的品牌要達到2024年《STR Chain Scales》中Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級；

酒店品牌未經同意，不得變更酒店品牌；

酒店地塊竣工驗收備案后要在18個月內開業；

購物中心、酒店還要在規定期限內接受完成目標與否的核查；

未能履約完成目標的，要承擔相應的違約金——

擅自轉讓或變更項目公司股權違約金50萬元/天，限期內拒不改正違約金3億元，未經同意變更購物中心運營主體違約金10億元，購物中心逾期開業違約金50萬元/天，購物中心引入品牌數量未達標違約金200萬元/家，未達成5年平均營收目標違約金年均營收差額的5倍的1%，就連驗核二次不及格違約金前六年營收差額的5倍的2%。

容積率小于3.26，住宅面積305617.00㎡，酒店25000㎡，集中商業116000㎡，母嬰室270㎡，配套商業2186㎡；

項目沿黃閣路要形成連續的底層商業界面，建筑風貌還必須與大運體育中心相協調。

總的來說，就是如果要接手重新開發建設，不僅要建成低密度的新國標新規住宅，還要建成高標準且賺錢購物中心，建成超高端豪華酒店。

同時還必須規劃設計要和已經存在的大運體育中心協調，否則有可能要賠付巨額的違約金。

要知道，高端商業以及酒店，難的不是開發建設，真正的難度在于建成后投入使用的運營及維護。

開發建設階段是難，但有上限，招商運營是無底洞，需要持續燒錢。

商圈客流培育是長周期的事情。

如果需要四五年內就解決落地成熟并且匹配龍崗大運的地標封面，效率上也不能太耽擱。

而這么大體量的地塊，前期還有一堆半成品建筑要處理，出讓建筑面積就達到476800㎡，建成兌現周期就更有難度。

沒幾家房企能在規定的時間周期兌現所有拿地條件的同時還拿得出效率和質量。

核心地段自帶封面與商圈使命，需要強開發實力承載，而普通房企，一般只敢做住宅，不太敢也沒有實力碰大體量的自持商業。

所以，這樣的項目，有接盤手就已經很不錯。

真正啃得動這樣的骨頭，不容易。

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作者觀點，不代表格隆匯立場