深圳大運(yùn)片區(qū)“明星地塊”被盤活，最顯著的影響是什么？

近期，深圳龍崗大運(yùn)板塊迎來(lái)年內(nèi)最受關(guān)注的土地交易。沉寂多年、曾因規(guī)劃超高層地標(biāo)一度刷屏全城的原世茂深港國(guó)際中心地塊，終于塵埃落定。華潤(rùn)置地以70.45億元底價(jià)成功摘得這一“明星地塊”，為這片長(zhǎng)期留白的宗地，按下了重啟開(kāi)發(fā)的按鈕。

該地塊的盤活，無(wú)疑將進(jìn)一步補(bǔ)齊大運(yùn)深港國(guó)際科教城存在的配套短板、刷新城市界面，為龍崗區(qū)大運(yùn)片區(qū)升維增添動(dòng)力。

告別地標(biāo)執(zhí)念，回歸城市本需

對(duì)比多年前該地塊的開(kāi)發(fā)定位，此番重新出讓，最大變化就是轉(zhuǎn)向了更務(wù)實(shí)、更貼合片區(qū)人居與產(chǎn)業(yè)實(shí)際的開(kāi)發(fā)思路。

最直觀的調(diào)整，體現(xiàn)在用地性質(zhì)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的重塑上。地塊由原本偏重商務(wù)屬性，優(yōu)化為居住、商業(yè)、市政道路復(fù)合用地。整體建設(shè)規(guī)模適度精簡(jiǎn)，開(kāi)發(fā)容積率合理下調(diào)，不再堆砌建筑體量、比拼樓層高度，而是把更多空間留給片區(qū)開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅、大型集中商業(yè)、高端星級(jí)酒店以及公共文化配套。

根據(jù)出讓通告，該宗地集中商業(yè)須長(zhǎng)期整體自持運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)禁拆分散售、短期套利；高端酒店同樣要求整體持有運(yùn)營(yíng)，杜絕房企快進(jìn)快出、開(kāi)發(fā)即離場(chǎng)的短線模式，僅住宅及少量基礎(chǔ)配套可按規(guī)定分期入市。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這類條款本質(zhì)是抬高準(zhǔn)入門檻，篩選有資金實(shí)力、有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、愿意長(zhǎng)期深耕城市的開(kāi)發(fā)主體。疊加不菲的起始價(jià)、高額保證金，以及無(wú)償配建學(xué)校、幼兒園、文化活動(dòng)中心、市政道路和社區(qū)公園等硬性義務(wù)，實(shí)力不足的企業(yè)自然被擋在門外。最終僅有華潤(rùn)置地一家參與并底價(jià)成交。

在開(kāi)發(fā)節(jié)奏設(shè)置上，從出讓通告上可以看出“務(wù)實(shí)”。允許住宅組團(tuán)優(yōu)先開(kāi)工、分批入市，以住宅銷售現(xiàn)金流反哺商業(yè)、酒店及公建配套建設(shè)，有效化解大體量綜合體資金沉淀、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)的難題。同時(shí)將民生教育、公共文化、市政路網(wǎng)納入強(qiáng)制配建范疇，建成后無(wú)償移交屬地管理，地塊開(kāi)發(fā)不只是單純的商業(yè)地產(chǎn)行為，更同步承擔(dān)起城市公共服務(wù)補(bǔ)位的責(zé)任。

多年包袱被盤活 大運(yùn)片區(qū)按下升級(jí)鍵

本次出讓的地塊為何被稱為“明星地塊”？原因在于其長(zhǎng)期的高關(guān)注度。早期，地塊被超高總價(jià)拿下，項(xiàng)目曾規(guī)劃打造超高層地標(biāo)，一度牽動(dòng)全城目光。但受企業(yè)自身資金鏈拖累，項(xiàng)目建設(shè)戛然而止，從此陷入長(zhǎng)年停工擱置狀態(tài)。

地處大運(yùn)門戶、地鐵三線交匯的黃金區(qū)位，大片優(yōu)質(zhì)土地長(zhǎng)期閑置留白，既浪費(fèi)稀缺的城市發(fā)展空間，也拉低了大運(yùn)核心的整體城市面貌，成為龍崗乃至深圳存量盤活、城市更新中一塊棘手的歷史遺留包袱。

此次通過(guò)政府收儲(chǔ)切割債務(wù)、重新優(yōu)化規(guī)劃條件、公開(kāi)掛牌擇優(yōu)遴選、央企穩(wěn)健接手的完整流程，化解了大型地標(biāo)項(xiàng)目爛尾、閑置的風(fēng)險(xiǎn)。

但地塊被激活的意義遠(yuǎn)不止如此。

該地塊所在的大運(yùn)深港國(guó)際科教城，是深圳三大科教創(chuàng)新平臺(tái)之一，并寫(xiě)入了深圳市政府工作報(bào)告。在最新深圳國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃中，大運(yùn)片區(qū)也被明確為深圳東部科創(chuàng)核心承載區(qū)。

經(jīng)過(guò)多年布局建設(shè)，片區(qū)高校集聚成型，科研平臺(tái)加速落地，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)氛圍日漸濃厚。但跳出頂層規(guī)劃來(lái)看現(xiàn)實(shí)，短板依舊存在。高端酒店夠不夠？商業(yè)能級(jí)是否匹配得上大運(yùn)深港國(guó)際科教城的定位？高品質(zhì)住宅能夠滿足人才的居住需求？

項(xiàng)目落地后，將很好地對(duì)應(yīng)這些問(wèn)題。大批量品質(zhì)住宅入市，將為科研人員、高校教職工、科創(chuàng)企業(yè)骨干提供就近安家的優(yōu)質(zhì)選擇；自持大型商業(yè)落地，有望進(jìn)一步補(bǔ)足龍崗中心城高端商業(yè)；高端酒店與文化活動(dòng)中心，則可常態(tài)化承接深港學(xué)術(shù)研討、科創(chuàng)路演、商務(wù)接待等功能，高度契合科教城深港協(xié)同、產(chǎn)學(xué)研深度融合的發(fā)展定位。

人居、商業(yè)、商務(wù)、文化配套實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性補(bǔ)齊，將讓大運(yùn)科教城真正形成科研有平臺(tái)、人才有居所、生活有煙火、交流有載體的完整生態(tài)。對(duì)龍崗區(qū)而言，項(xiàng)目建成后，也將進(jìn)一步夯實(shí)該片區(qū)“灣東智芯”核心地位，拉高東部中心城市界面、商業(yè)能級(jí)和輻射向心力。大運(yùn)深港國(guó)際科教城，也將在配套完善、能級(jí)躍升中，從規(guī)劃藍(lán)圖加速走向現(xiàn)實(shí)成型。

采寫(xiě)：南都N視頻記者 顏鵬