產(chǎn)業(yè)運營商企業(yè)經(jīng)營能力透視：從規(guī)模擴張到提質(zhì)增效的深度轉(zhuǎn)型

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)全面從規(guī)模擴張向產(chǎn)業(yè)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，資本市場對產(chǎn)業(yè)運營商的關(guān)注焦點已從土地儲備與開發(fā)規(guī)模，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運營能力、盈利穩(wěn)定性與可持續(xù)發(fā)展能力。一方面，頭部運營商持續(xù)深化向產(chǎn)業(yè)投資商、產(chǎn)業(yè)服務商的模式轉(zhuǎn)型，營業(yè)收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)運營與科創(chuàng)投資成為核心增長極；另一方面，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境波動、產(chǎn)業(yè)招商周期拉長、園區(qū)供需失衡等因素影響，部分企業(yè)面臨營收不穩(wěn)定、盈利承壓等挑戰(zhàn)。

經(jīng)營規(guī)模：行業(yè)擴張進入瓶頸期，企業(yè)營收出現(xiàn)波動

2021-2025年10家代表性企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)平均情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

10家代表性企業(yè)包括：張江高科、東湖高新、上海臨港、中電光谷、市北高新、蘇州高新、天安數(shù)碼城、中新集團、南京高科、浦東金橋

從總資產(chǎn)規(guī)模來看，2025年10家代表性企業(yè)平均總資產(chǎn)達458.02億元，同比增速僅0.11%，較2024年6.69%的增速有所回落，新建園區(qū)持續(xù)向一二線核心城市、硬科技優(yōu)質(zhì)賽道集中。頭部企業(yè)憑借核心區(qū)域的資源優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)布局能力，仍保持資產(chǎn)規(guī)模的穩(wěn)健增長，其中張江高科以上海集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園為依托，深度布局集成電路、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)賽道，通過“直投+基金”的多元投資模式完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)，2025年末總資產(chǎn)達631.09億元，同比增長6.24%，在行業(yè)整體增速趨緩的背景下保持較強的擴張韌性；上海臨港2025年末總資產(chǎn)達876.28億元，持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)規(guī)模頭部，同比增長2.07%，資產(chǎn)規(guī)模保持平穩(wěn)。

從營業(yè)收入來看，2025年10家代表性企業(yè)平均營業(yè)總收入達50.29億元，同比大幅增長24.71%，在2024年同比下滑27.43%的基礎(chǔ)上實現(xiàn)觸底反彈。部分企業(yè)憑借產(chǎn)業(yè)投資收益兌現(xiàn)、核心資產(chǎn)去化提速實現(xiàn)營收翻倍增長，其中天安營收同比增速超200%，張江高科、浦東金橋營收同比增速超100%，成為行業(yè)營收反彈的核心拉動力量。與此同時，部分企業(yè)受高基數(shù)回調(diào)、區(qū)域園區(qū)需求疲軟等因素影響，營收再度下滑，行業(yè)營收表現(xiàn)的兩極分化格局持續(xù)加劇。

從收入結(jié)構(gòu)來看，2025年產(chǎn)業(yè)運營商持續(xù)深化“輕重結(jié)合”轉(zhuǎn)型，收入結(jié)構(gòu)多元化進程持續(xù)加快，產(chǎn)業(yè)投資、園區(qū)運營服務、資產(chǎn)租賃收入占比穩(wěn)步提升，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)銷售收入占比進一步收縮。如中新集團堅持園區(qū)開發(fā)運營核心主業(yè)，配套完善產(chǎn)業(yè)投資、綠色發(fā)展等多元業(yè)務，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；上海臨港立足園區(qū)招商運營、企業(yè)專業(yè)服務、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資三大主業(yè)，持續(xù)推動管理變革。同時值得注意的是，行業(yè)整體仍面臨出租率下行與租金承壓的雙重挑戰(zhàn)，僅僅一線城市核心區(qū)域的科創(chuàng)類園區(qū)展現(xiàn)出較強的抗跌性，部分高端制造業(yè)園區(qū)表現(xiàn)相對穩(wěn)健，多數(shù)二三線城市園區(qū)普遍出現(xiàn)租金下行、空置率攀升的現(xiàn)象，以價換量成為行業(yè)普遍選擇。

盈利能力：盈利水平邊際修復，產(chǎn)業(yè)投資收益仍是增長核心

2021-2025年10家代表性企業(yè)平均凈利潤

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

從盈利規(guī)模來看，2025年10家代表性企業(yè)盈利水平實現(xiàn)邊際修復，但凈利潤波動特征依然顯著。10家代表性企業(yè)平均凈利潤達9.33億元，同比增長37.81%，平均凈利潤率回升至18.56%，較2024年16.79%的水平實現(xiàn)邊際修復，但仍低于2021-2023年行業(yè)平均水平，行業(yè)盈利修復基礎(chǔ)仍不牢固。企業(yè)間盈利規(guī)模差別較大，南京高科、中新集團、張江高科、上海臨港等頭部企業(yè)凈利潤規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前列，在資本市場波動的背景下仍維持高位穩(wěn)健。

從盈利驅(qū)動來看，產(chǎn)業(yè)投資收益是部分多元化布局企業(yè)凈利潤表現(xiàn)的核心變量，但其周期性與不確定性進一步凸顯。2025年資本市場波動加劇，科創(chuàng)企業(yè)估值分化與上市節(jié)奏放緩，直接導致產(chǎn)業(yè)投資的公允價值變動損益與項目退出收益出現(xiàn)大幅波動，成為企業(yè)盈利分化的重要原因。一方面，南京高科等深耕股權(quán)投資多年的企業(yè)，憑借“金融+科創(chuàng)”雙輪投資體系，深度布局硬科技與金融賽道，持有的優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)在周期上行期能夠貢獻投資收益，維持了盈利的基本盤；張江高科則依靠產(chǎn)業(yè)空間載體的集中銷售實現(xiàn)了營收增長，在投資收益同比下滑的背景下保持了凈利潤基本穩(wěn)定。另一方面，部分企業(yè)因投資標的估值回調(diào)、項目退出不及預期，出現(xiàn)大額投資虧損，直接拖累整體凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧。

融資能力：產(chǎn)融結(jié)合持續(xù)深化，產(chǎn)業(yè)園REITs從擴容轉(zhuǎn)向提質(zhì)

從產(chǎn)業(yè)基金布局來看，產(chǎn)業(yè)運營商持續(xù)聯(lián)合地方政府與社會資本，加速構(gòu)建全周期、多賽道的產(chǎn)業(yè)基金矩陣，推動“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”高水平循環(huán)。行業(yè)招商進入資本賦能的深度整合期，運營商通過“政府引導+市場運作”的模式，設(shè)立母基金與細分賽道專項基金，撬動社會資本投向先進制造、硬科技等重點領(lǐng)域，形成“投資—落地—集群”的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，打造“基金+園區(qū)+項目”的完整生態(tài)。如張江高科持續(xù)依托張江浩成直投平臺和張江浩珩基金管理平臺，吸引社會資本共同設(shè)立基金支持早期創(chuàng)新型、科技型企業(yè)成長，結(jié)合895孵化器“創(chuàng)新基地、創(chuàng)業(yè)營、孵化基金”三位一體的產(chǎn)業(yè)培育模式，持續(xù)完善全周期項目投資與投后賦能服務體系；中新集團圍繞園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，聯(lián)合地方政府及社會資本設(shè)立產(chǎn)業(yè)專項基金，通過“以投帶引”的模式精準招引優(yōu)質(zhì)項目落地，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚與投資收益的雙向提升；上海臨港持續(xù)深化基金招商模式，圍繞三大核心產(chǎn)業(yè)設(shè)立專項產(chǎn)業(yè)基金，推動優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)項目在園區(qū)落地集聚，大幅提升招商效率與產(chǎn)業(yè)粘性。

從融資渠道與REITs發(fā)展來看，產(chǎn)業(yè)運營商持續(xù)拓展多元化融資渠道，綜合運用多種融資工具，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低綜合融資成本，持續(xù)增強主體融資能力。產(chǎn)業(yè)園REITs市場迎來從“高速擴容”向“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型，2025全年新增申請、上市及擴募產(chǎn)品節(jié)奏較2024年有所放緩，市場關(guān)注焦點從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向底層資產(chǎn)的運營質(zhì)量與盈利穩(wěn)定性，區(qū)域布局進一步向長三角、粵港澳、成渝等經(jīng)濟圈集中。與之相對的，產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)分化進一步加劇，超過半數(shù)項目的底層資產(chǎn)出租率同比下滑，部分項目因營收承壓采取以價換量的策略，導致分派率持續(xù)承壓。而張江高科、上海臨港、中新集團等企業(yè)持有的核心城市優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)，憑借穩(wěn)定的出租率、可持續(xù)的租金增長能力與專業(yè)化的運營服務，成為REITs市場的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，通過公募REITs及類REITs的發(fā)行與部分產(chǎn)品的擴募，，成功實現(xiàn)“資本、資產(chǎn)、資金、資管”的循環(huán)聯(lián)動，進一步提升了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與融資能力。行業(yè)普遍形成共識，在產(chǎn)業(yè)園整體供大于求、市場競爭加劇的背景下，專業(yè)化的運營服務能力不僅是降低空置率、穩(wěn)定租金收入的核心，更是打通資本市場融資渠道、實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵前提。

財務穩(wěn)健性：行業(yè)負債水平整體回落，穩(wěn)健性分化持續(xù)凸顯

2021-2025年10家代表性企業(yè)平均資產(chǎn)負債率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

2025年，產(chǎn)業(yè)運營商持續(xù)強化產(chǎn)業(yè)運營核心能力，積極調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，行業(yè)整體資產(chǎn)負債率保持在較低水平，財務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，顯著區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的高負債模式。但受盈利分化影響，企業(yè)間財務穩(wěn)健性的差異進一步擴大，存量資產(chǎn)盤活能力與經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定性，成為決定企業(yè)財務安全邊際的核心因素。

從資產(chǎn)負債水平來看，行業(yè)整體負債水平有所下降，財務穩(wěn)健性有所提升。2025年10家代表性企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為58.24%，較2024年61.13%的水平有所回落。不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)、高負債經(jīng)營模式，產(chǎn)業(yè)運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心，聚焦長期穩(wěn)定的投資回報，資產(chǎn)負債率整體波動較小，財務策略更趨審慎。其中，中新集團、南京高科、天安等企業(yè)2025年末資產(chǎn)負債率均低于50%，維持在行業(yè)較低水平，保持了財務穩(wěn)健性與抗風險能力，財務安全邊際充足；而部分出現(xiàn)持續(xù)虧損、資產(chǎn)收縮的企業(yè)，資產(chǎn)負債率持續(xù)維持在60%左右，在盈利下滑、經(jīng)營性現(xiàn)金流收縮的背景下，償債壓力與財務風險有所上升。

從穩(wěn)健性支撐因素來看，存量資產(chǎn)盤活與穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，成為企業(yè)維持財務穩(wěn)健的核心抓手。2025年，頭部產(chǎn)業(yè)運營商持續(xù)通過REITs發(fā)行、成熟資產(chǎn)處置、股權(quán)項目退出等方式盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)流動性，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。如上海臨港等企業(yè)，通過將成熟優(yōu)質(zhì)的園區(qū)資產(chǎn)注入REITs，回籠資金投向新的園區(qū)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)投資，形成“開發(fā)-運營-證券化-再投資”的良性循環(huán)；張江高科通過優(yōu)化投資組合，適時退出成熟項目實現(xiàn)投資收益兌現(xiàn)，持續(xù)補充公司整體現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)流動性與財務靈活性。同時，多數(shù)企業(yè)持續(xù)強化產(chǎn)業(yè)運營能力，通過提升園區(qū)服務質(zhì)量、穩(wěn)定出租率與租金水平，獲取持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，成為抵御市場波動、維持財務穩(wěn)健的核心支撐。在行業(yè)整體需求疲軟的背景下，經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，已成為企業(yè)實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵根基。

綜合來看，2025年中國產(chǎn)業(yè)運營商行業(yè)正式進入分化加劇、提質(zhì)增效的深度轉(zhuǎn)型期，頭部企業(yè)持續(xù)聚焦“產(chǎn)業(yè)+科技+資本+服務”的多維融合，通過深耕核心科創(chuàng)賽道、提升專業(yè)化運營能力、深化產(chǎn)融結(jié)合布局，實現(xiàn)了規(guī)模、盈利與財務穩(wěn)健性的協(xié)同發(fā)展。未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營將進一步向精細化、專業(yè)化、數(shù)智化、生態(tài)化方向演進，核心城市優(yōu)質(zhì)賽道的深耕能力、全周期產(chǎn)業(yè)運營服務能力、產(chǎn)融結(jié)合的資本運作能力，將成為產(chǎn)業(yè)運營商構(gòu)建核心競爭力的關(guān)鍵，也將推動行業(yè)整體向高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)邁進。

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