年報解讀 | 雅居樂集團：經營持續調整，盈利承壓明顯，債務重組進程待突破

2025年雅居樂集團經營延續調整態勢，銷售與營收規模進一步收縮，虧損幅度有所擴大，收入結構呈現顯著變化。物業管理業務收入占比首次超過物業開發業務，成為公司最主要的收入來源，但單一板塊的支撐作用難以完全對沖行業下行帶來的整體影響。公司債務壓力持續加大，短期流動性面臨挑戰，持續經營能力仍存在不確定性，未來發展將主要取決于債務重組進展及經營端的改善成效。

業績概況：營收規模持續收縮，虧損幅度有所擴大

2025年，雅居樂集團實現營業總收入278.59億元，同比下降35.73%，較2021年730.28億元的歷史峰值累計下滑61.85%，營收規模已回落至近十年較低水平。營收下滑主要受核心的物業開發業務影響，全年物業開發確認收入127.29億元，同比下降52.1%，結算規模的大幅收縮是收入端承壓的核心原因；與此同時，收入結構發生標志性轉變，物業管理業務收入占比提升至46.0%，首次超過物業開發業務的45.7%，成為公司第一大收入來源。

利潤方面，2025年公司錄得凈虧損219.83億元，同比擴大25.3%；歸屬于本公司股東的虧損為225.69億元，同比擴大31.1%，每股基本虧損4.473元，虧損幅度較上年有所增加。虧損擴大主要由三方面因素共同驅動：一是物業開發業務結算端呈現量價雙降態勢，2025年銷售均價為10073元/平方米，同比下降13.7%，而同期平均成本僅下降4.1%，收入收縮幅度大于成本降幅，導致公司整體出現毛虧損；二是資產減值及處置損失有所增加，公司基于審慎原則計提了金融資產、長期投資等相關減值，同時部分附屬公司處置及終止確認也產生了一定損失；三是土地增值稅等相關稅費計提仍維持較高水平，全年所得稅開支64.02億元，同比上升27.4%，進一步壓縮了利潤空間。

2021-2025年營業總收入與凈利潤變化

業務分析：收入結構顯著優化，開發業務承壓，物業板塊保持韌性

物業開發業務作為公司傳統核心業務，近年規模持續收縮，2025年確認收入127.29億元，較2024年下降52.1%，收入占比首次跌破50%。銷售端，全年連同合營、聯營公司及品牌管理項目實現預售金額85.7億元，同比下降44.7%，預售均價每平方米9129元，同比下降31.7%，項目去化及售價均面臨一定壓力。土地儲備方面，截至2025年末，公司在69個城市擁有總建筑面積2548萬平方米的土地儲備，平均樓面地價每平方米2463元，土地成本具備一定競爭力，但區域布局相對集中于珠三角地區、長三角等核心城市群占比偏低，對后續銷售恢復形成一定制約。交付方面，公司全年在33個城市累計交付約1.6萬戶，交付面積約135萬平方米，穩步推進保交付工作，維護了企業基本信譽。

物業管理業務展現出較強的經營韌性，2025年實現收入128.26億元，同比僅下降6.2%，收入占比提升至46.0%，成為公司第一大收入來源。該業務全年實現經營利潤3.61億元，是公司唯一實現盈利的業務板塊，為整體經營提供了穩定支撐。截至2025年末，公司總在管面積5.028億平方米，雖較上年有所收縮，但仍保持較大規模基礎，為后續業務發展提供了保障。

其他業務2025年實現收入23.04億元，同比下降26.1%，收入占比8.3%。受行業環境及資產價格波動影響，該業務板塊經營出現一定虧損，后續需通過優化業務結構、提升運營效率逐步改善盈利表現。

財務狀況：盈利能力持續承壓，債務與流動性面臨挑戰

毛利率與凈利率持續下行，盈利水平有待修復。公司盈利能力近年持續承壓，銷售毛利率和銷售凈利率均呈現逐年下滑趨勢。銷售毛利率從2021年的26%開始逐步回落，2023年首次轉為負值，2025年進一步降至-17.6%。毛利率下行主要受物業開發業務盈利空間收窄影響，近年結算的項目多為前期市場調整期完成銷售，售價受到市場環境制約，而土地成本、建安成本等相對剛性，疊加結算規模下降導致單位固定成本分攤上升，使得開發業務毛利率持續走低，進而拉低了公司整體毛利率水平。銷售凈利率的下滑幅度更為顯著，從2021年的12%持續下降至2025年的-79%。凈利率惡化程度超過毛利率，一方面是由于毛利率下行的直接傳導，另一方面則是期間費用及剛性支出對利潤的侵蝕作用進一步凸顯。在收入規模大幅收縮的背景下，資產減值損失、財務費用及稅費支出等相對剛性的開支占比顯著上升，進一步放大了盈利壓力，導致凈利率出現更大幅度的下滑。

2021-2025年銷售毛利率與銷售凈利率趨勢

資產負債結構承壓，短期流動性面臨挑戰。截至2025年末，公司總資產1714.60億元，同比下降12.3%；總負債1535.07億元，同比微降1.1%；資產負債率為89.53%，較上年有所上升。歸屬于母公司股東的權益為-126.71億元，凈資產出現負值，資產負債結構面臨較大壓力。凈負債率從2024年的103.6%上升至2025年的229.6%，債務負擔有所加重。短期流動性方面，截至2025年末，公司現金及銀行結余（含有限制現金）為55.79億元，短期借款為387.34億元，現金對短期債務的覆蓋能力較弱，短期流動性面臨較大挑戰。

2021-2025年資產與負債趨勢

發展趨勢：自救措施穩步推進，未來發展取決于多重因素

面對當前的經營與財務壓力，雅居樂集團正穩步推進各項自救措施，努力改善經營狀況，化解債務風險。公司始終堅守保交付底線，穩步推進項目建設與交付工作；通過優化人員結構、嚴控各項開支，有效降低了銷售及管理費用；同時積極與債權人溝通，持續推進境外債務重組工作，調整完善重組方案條款；此外，公司也在積極盤活存量資產，2026年3月已達成玉林環保科技項目資產出售協議，交易對價11.5億元，預計將補充部分現金流。

2026年，房地產政策將繼續聚焦穩定市場預期、支持合理住房需求，行業整體有望逐步筑底企穩。對于雅居樂而言，未來發展將主要取決于以下幾個關鍵方面：一是聚焦珠三角、長三角等核心城市群，優化營銷策略，加快存量項目去化，提升銷售回款效率；二是盡快與債權人達成債務重組共識，妥善解決債務違約及交叉違約問題，緩解流動性壓力；三是持續盤活非核心資產，通過資產處置回籠資金，優化資產結構；四是鞏固物業管理業務的優勢地位，提升服務質量與運營效率，保持其穩定的現金流貢獻。

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