239億地王三折甩賣！華潤為何敢接盤這個“燙手山芋”

深圳那個曾經號稱要建“中國第一高樓”的龍崗地王，終于有人接手了。5月6日，華潤置地旗下的潤圳公司，以70.45億的底價拿下了這塊命途多舛的土地。要說這價格，對比當年世茂砸下的239億，差不多就是打了個三折。從2017年那場風光無限的土拍，到如今債務危機、爛尾、流拍、政府收儲，這塊地的故事簡直能拍一部樓市浮沉錄。

說實在的，當年世茂拿下這塊地的時候，可是奔著700米的摩天大樓去的。那會兒樓市正熱，到處都在比誰蓋得高，好像樓高就是城市實力的象征。結果呢，資金鏈一斷，夢想就爛在了工地上。兩次流拍之后，政府不得不把地收回來重新規劃。新方案徹底拋棄了那個不切實際的超高層設計，改成了住宅加商業的混合用地，其中住宅占了六成四。網友有句話說得挺到位：從摩天夢到安居夢。這八個字，把房地產行業這些年心態的轉變講得透透的。

這塊地的重生，現在被看作是深圳“清調供”政策的一個成功案例。說白了，就是政府把閑置或爛尾的土地清理出來，調整規劃，重新供應。背后暴露的問題也很直接：前些年那種盲目追求地標、不計成本博眼球的做法，留下了太多后遺癥。現在行業冷靜下來了，大家發現，靠一個“高”字撐不起真正的價值。

華潤置地在這個時候出手，不是偶然。在深圳，華潤已經不是一個簡單的開發商了。你想想，從羅湖的萬象城，到南山的深圳灣萬象城，再到他們運營的大運天地商業體，華潤在深圳的東西中軸線上，幾乎是畫了一條完整的商業帶。而且他們擅長的不光是蓋商場，而是把住宅、商業、寫字樓甚至公共配套打包在一起做。這種“商業+住宅”的綜合開發模式，在市場下行期反而顯示出抗風險的能力。

具體到龍崗大運片區，華潤其實早就布了局。大運天地已經運營了一段時間，積累了不錯的商業氛圍和客流。現在拿下這塊地，相當于在旁邊又補上了一塊關鍵的拼圖。未來住宅部分可以承接商業帶來的生活配套需求，商業又能給住宅提供溢價空間。這種協同效應，不是隨便哪家公司都能玩轉的。業內有人說，華潤幾乎是“唯一選項”，這話不算夸張。沒有足夠的資金實力，沒有片區運營的底子，誰也不敢在這個節骨眼上接這么大體量的盤子。

從更大的視角看，華潤的逆周期操作，反映的是央企在樓市深度調整期的一種典型打法。民企在去杠桿的壓力下紛紛縮表，央企反而有了更多的拿地窗口。而且華潤拿地不是漫無目的的撒錢，盯的都是像龍崗大運這樣有明確發展預期的區域。深圳東部中心的定位不是空話，龍崗區這些年人口一直在凈流入，年輕家庭占比高，產業也在逐步升級。這些基本面，才是華潤敢下注的底氣。

這塊地的命運轉折，某種程度上也折射出整個房地產行業的方向轉變。過去比誰樓蓋得高，現在比誰的產品更貼近真實需求。70%的住宅配比，說明政府和企業都意識到，在深圳這樣一個寸土寸金的城市，解決好普通人的居住問題，比豎一個空洞的高度符號要實在得多。那些還在癡迷于地標效應的開發商，真該好好看看這個案例。

有意思的是，網上有人說這是“三折甩賣”，也有人擔心華潤會不會也陷入資金困局。但從華潤目前的財務結構和在深圳的土儲分布來看，這個判斷可能多慮了。華潤在深圳的土地儲備熱力圖如果畫出來，你會發現，從西到東，幾乎每一個重點片區都有他們的項目。這種均衡布局，加上商業運營帶來的穩定現金流，讓他們有了穿越周期的底氣。龍崗大運這個項目，短期內未必能貢獻暴利，但放在五到十年的周期里，絕對是一步穩棋。

最后說句實在的，一塊地從“地王”到“燙手山芋”再到“安居大盤”，背后不是簡單的價格腰斬，而是一個時代的轉身。樓市泡沫時期留下的爛攤子，總要有人來收拾。央企站出來接盤，既是市場理性的回歸，也是政策導向的結果。對普通購房者來說，龍崗大運片區未來的供應增加了，選擇也更多了。而對華潤來說，這既是生意，也是責任。能不能把這個項目做成經典，就看他們怎么把“安居夢”這三個字，真正落到每一套房子里了。