華潤置地70.45億接盤原世茂集團地塊

2026年5月6日，華潤置地旗下深圳市潤圳房地產有限公司以底價70.45億元成功競得深圳市龍崗區龍城街道G01046-0106宗地，成交綜合樓面價為14,776元/平方米。該地塊土地面積169,734.85平方米，總建筑面積476,800平方米，用地性質為二類居住用地、商業用地和城市道路用地。此次交易標志著曾規劃建設約700米"中國第一高樓"的原世茂深港國際中心核心地塊正式迎來新生。

一、地塊歷史：從"地王"到爛尾的跌宕歷程

該地塊的歷史可追溯至2017年12月，當時世茂集團以239.43億元的天價競得，創下彼時深圳土地市場總價第二高紀錄。按照最初規劃，世茂計劃總投資超500億元打造"深港國際中心"，建設集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的大型城市綜合體，其中最引人注目的是規劃建設668-700米的超高層主塔，建成后將超越上海中心大廈成為"中國第一高樓"。

然而，隨著2022年世茂集團爆發流動性危機，項目全面停工。2023年，該項目資產兩次進入司法拍賣程序：7月首次拍賣起拍價130.44億元，11月第二次拍賣起拍價降至104.35億元，但均因無人出價而流拍。2023年末，中信信托申請以二拍保留價104.35億元抵償世茂未兌付的本息債務并獲得法院同意，深港國際中心項目正式歸屬中信信托。2025年9月，停工三年的項目迎來轉機，龍崗區國資委以68億元收儲該項目，含12宗土地。

二、規劃重構：從摩天地標到宜居社區的徹底轉型

重新掛牌后，該地塊規劃發生了根本性改變，體現了深圳"清調供"（清理、調整、供應）政策的實踐：

1. 用地性質調整：從純商業用地調整為"二類居住用地+商業用地+城市道路用地"。

2. 建筑面積分配：住宅建筑面積305,617平方米，占總建筑面積的64%；商業建筑143,456平方米（其中酒店25,000平方米限整體轉讓，集中商業116,000平方米不得轉讓）；其他各類配套建筑27,727平方米。

3. 容積率降低：從原項目約4.17大幅降至3.26，從追求標志性建筑高度轉向注重居住舒適度和功能合理性。

4. 開發模式創新：首次引入"分宗開發、分期建設"模式。根據出讓條件，住宅須在《出讓合同》簽訂之日起1年內開工、4年內竣工；集中商業及酒店可寬限至2.5年內開工、6年內竣工。這種模式允許開發商優先開發住宅部分以快速回籠資金，極大緩解前期資金壓力。

三、交易細節與開發條件

此次交易采用"不設上限，競地價，價高者得"的競價方式，但因掛牌期截止時僅華潤置地一家有效競買人，根據規則直接按起始價成交，未進入現場競價環節。競買需繳納14.09億元的保證金。

開發條件方面：住宅及配套商業可分割轉讓；酒店限整體轉讓；集中商業（不含酒店）不得轉讓，須由華潤長期自持運營。此外，競得人須承擔宗地范圍內文化活動中心、道路及周邊公園復合工程的建設義務，建成后無償移交政府。

四、市場意義與行業影響

此次交易被視為深圳應用"清調供"政策成功盤活存量爛尾資產的標桿案例。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深港國際中心的盤活通過調整用地性質、降低起拍價與容積率、推出分宗開發模式，對全國類似大體量商辦項目的盤活具有較強借鑒意義。

從市場角度看，該項目位于大運新城核心區域，周邊配套成熟：有華師大龍崗附中、北理莫斯科大學、星河COCO Park、萬科廣場、華潤大運天地等優質配套，且緊鄰16號線龍城公園站。周邊新房如中海大運玖章花園備案均價約6.2萬/平方米；二手房如奧林華府、陽光天健城、綠景大公館等住宅項目掛牌均價普遍在6萬-7萬元之間。

中山大學嶺南學院經濟學教授林江分析認為，龍崗區將原超高層建筑規劃轉為商住結合模式，通過"以住養商"實現功能多元化，有助于激活現金流、分散風險，是適應市場的有效調整。地方政府主導回購，體現了對項目后續發展的信心及政府在城市更新中的積極作用。

五、華潤置地的戰略布局

此次接盤是華潤置地近期在深圳的重要布局。資料顯示，深圳市潤圳房地產有限公司成立于2022年12月24日，由深圳市潤投咨詢有限公司全資控股，后者由華潤置地控股有限公司全資控股。在拿下該地塊前一周，華潤置地已在深圳斥資141億元獲得三宗地塊，顯示其在深圳市場的積極擴張態勢。

這一交易不僅標志著深圳昔日"地王"的重生，更反映了中國房地產行業從追求建筑高度競賽向務實理性發展的轉型，為全國類似大體量爛尾商辦項目的盤活提供了可復制的樣本。