大拆遷時(shí)代 是暴富？還是暴哭？

你有沒(méi)有最近刷到老家要拆遷的消息？去年還只有35個(gè)超大特大城市搞城中村改造，今年直接擴(kuò)容到300個(gè)地級(jí)市了。咱們國(guó)家總共也就330多個(gè)地級(jí)市，這不差不多等于全國(guó)一起拆了？你是不是已經(jīng)對(duì)著老家的房子算起補(bǔ)償賬了？

2023年7月國(guó)務(wù)院印發(fā)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的時(shí)候，算下來(lái)35個(gè)城加全國(guó)危舊房改造總共才220萬(wàn)套，也就只有前些年高峰年份的三分之一。今年經(jīng)濟(jì)情況大家都有體會(huì)，下半年對(duì)改造規(guī)模的容忍度就慢慢放開(kāi)了。10月份住建部公開(kāi)表示新增100萬(wàn)套改造指標(biāo)，還明確用貨幣化安置，一下子總規(guī)模就漲到320萬(wàn)套了。

為啥突然要擴(kuò)容到所有地級(jí)市？說(shuō)白了無(wú)非兩個(gè)方向，要么就是超大特大城市已經(jīng)沒(méi)多少合適的地塊可拆了，要么就是不能光救大城市，地級(jí)市的樓市也得拉一把。現(xiàn)在全國(guó)300個(gè)地級(jí)市都有份參與，你老家有沒(méi)有傳出拆遷的消息？不妨敲在評(píng)論區(qū)嘮嘮。

有人算了一筆賬，新增的100萬(wàn)套分給300個(gè)地級(jí)市，平均下來(lái)一個(gè)城市才三千多套，還不如北京一個(gè)天通苑小區(qū)的規(guī)模大。搞這么大陣仗，至于嗎？這里面的門(mén)道可不少，絕不是表面看起來(lái)這么簡(jiǎn)單。

你翻回住建部當(dāng)時(shí)發(fā)布會(huì)的原話(huà)就能品出味道，人家明確說(shuō)了100萬(wàn)套只是基礎(chǔ)，后續(xù)還能繼續(xù)加大支持力度。說(shuō)白了，這100萬(wàn)就是放出來(lái)的開(kāi)場(chǎng)白，實(shí)際要拆的數(shù)量，只會(huì)比這個(gè)多，不會(huì)比這個(gè)少。

拆多大規(guī)模、拆到什么程度、什么時(shí)候停，現(xiàn)在沒(méi)人能說(shuō)準(zhǔn)。這就像釣魚(yú)佬釣大魚(yú)，拉多大力得看魚(yú)的掙扎狀態(tài)，不能瞎使勁。這輪拆遷最終能搞多大，全看錢(qián)砸進(jìn)去之后，樓市能不能止跌回穩(wěn)。

最多人關(guān)心的問(wèn)題肯定是，這回我家被拆，能不能一夜暴富，直接變身富家翁？我說(shuō)實(shí)話(huà)，想靠著這波拆遷平地起飛，真沒(méi)那么容易，餡餅不是這么好掉的。

咱們掰扯清楚過(guò)去拆遷為啥能出不少暴富案例，核心是棚改貨幣化安置的紅利。最早2008年剛搞棚改的時(shí)候，貨幣化安置比例不到10%，那時(shí)候真就是奔著改善老百姓居住條件去的。2015年之后貨幣化安置才開(kāi)始提速，當(dāng)年一下子漲到30%，2016到2017年更是漲到了一半左右，一半拆遷戶(hù)直接拿現(xiàn)金補(bǔ)償。

那時(shí)候從上到下都愿意給拆遷戶(hù)發(fā)現(xiàn)金，除了改善居住，核心任務(wù)是給房地產(chǎn)去庫(kù)存，那波聞名的漲價(jià)去庫(kù)存，就是那個(gè)時(shí)候搞起來(lái)的。當(dāng)年手握巨款的拆遷戶(hù)拿錢(qián)入市，直接消化了開(kāi)發(fā)商的存量庫(kù)存，當(dāng)年許家印就是靠著這波東風(fēng)，登頂了中國(guó)首富。

對(duì)當(dāng)年的地方政府來(lái)說(shuō)，撒錢(qián)搞貨幣化安置也穩(wěn)賺不賠。拆出來(lái)的土地根本不愁賣(mài)，開(kāi)發(fā)商搶著拿，賣(mài)地賺的錢(qián)比給拆遷戶(hù)的補(bǔ)償還多，就算借點(diǎn)杠桿也不虧。現(xiàn)在的情況，還能和當(dāng)年一樣嗎？

現(xiàn)在地方政府天天忙著化解債務(wù)，手里哪有多余的閑錢(qián)給高補(bǔ)償。就算能借錢(qián)，資金也是有成本的，要是拆出來(lái)的地賣(mài)不上價(jià)甚至砸手里，虧的錢(qián)總得有人扛。換誰(shuí)做決策，都會(huì)想著盡量壓低拆遷成本，能少出就不會(huì)多給。

站在全局角度看，現(xiàn)在我們要的是樓市止跌回穩(wěn)，不是再來(lái)一次暴漲。之前資本市場(chǎng)大起大落的教訓(xùn)剛過(guò)去，真搞出一波人造牛市，暴漲之后緊跟著就是暴跌，這個(gè)代價(jià)誰(shuí)都承受不起。拆遷高溢價(jià)造富的可能性，從根上就被掐掉了。

過(guò)去貨幣安置比房屋安置成本要高30%，這多出來(lái)的三成，就是拆遷戶(hù)暴富最主要的來(lái)源。放到現(xiàn)在，別說(shuō)多給你三成，不打折就已經(jīng)很不錯(cuò)了。政策的目標(biāo)很明確，不需要你暴富去炒高房?jī)r(jià)，只需要你拿著補(bǔ)償款去買(mǎi)房，托住樓市下跌的趨勢(shì)，穩(wěn)住上下游產(chǎn)業(yè)鏈就行。

當(dāng)然也不排除個(gè)別地方增長(zhǎng)壓力大，想著再靠拆遷賣(mài)地沖一波GDP，畢竟這套流程玩了十幾年，熟得不能再熟。保增長(zhǎng)的壓力就擺在這里，換誰(shuí)都會(huì)先拿順手的工具用。

其實(shí)2019年房住不炒提出之后，大規(guī)格棚改就慢慢收尾了，取而代之的是舊城改造和城市更新。這回再把大規(guī)模城中村改造拿出來(lái)，本質(zhì)就是想復(fù)制十年前的成功經(jīng)驗(yàn)。十年前樓市也是量?jī)r(jià)齊跌陷入低谷，棚改一出手就穩(wěn)住了大局，現(xiàn)在遇到類(lèi)似的困境，自然會(huì)想到這個(gè)經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的老辦法。

說(shuō)實(shí)在的，這個(gè)選擇也沒(méi)什么可指摘的。拆遷一動(dòng)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都活了，停工的項(xiàng)目能重啟，工人能拿到工資，上下游欠的款項(xiàng)能逐步結(jié)清，老百姓搬新家，家電家具裝修全是新剛需，方方面面都能活泛起來(lái)。這不就是大家都想看到的局面嗎？這段時(shí)間接連降首付、降利率、降稅費(fèi)，鋪這么多路，其實(shí)就是給更大規(guī)模的拆遷做鋪墊，市場(chǎng)沒(méi)需求，那就創(chuàng)造需求。

官方說(shuō)法叫釋放新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但老問(wèn)題我們也不能視而不見(jiàn)。當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫怎么吹大的，居民日常消費(fèi)怎么被擠壓的，地方政府怎么養(yǎng)成賣(mài)地依賴(lài)的，這些事都還歷歷在目。

現(xiàn)在我國(guó)家庭戶(hù)人均居住面積已經(jīng)到了41.76平方米，全國(guó)待售房屋面積就有7.3億平方米，全國(guó)房屋總數(shù)超過(guò)六億幢，平均下來(lái)兩到三個(gè)人就能分到一幢，供遠(yuǎn)大于求就是不爭(zhēng)的事實(shí)。財(cái)富分配不平衡，需要刺激消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這道題本來(lái)就不好解，最終怎么走，還是得看頂層的統(tǒng)籌安排。

參考資料：新華社 國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)