一年超200個小區遭物業撤場，行業洗牌加速

從合肥到杭州，從萬科到融創，一場由物業企業發起的“撤場潮”正在全國蔓延。2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個。這背后，是行業從“規模為王”到“盈利優先”的艱難轉身。曾經被視為“現金牛”的物業賽道，正經歷一場深刻的結構性調整。

NO.1 | 壹

從合肥到全國：212個項目“分手”，頭部物企主動“瘦身”

物業公司的“退場”已不再是零星事件。在合肥，這場“撤退”同樣真實發生著。2026年1月31日，合肥天一家園小區因物業費收繳不足、收支嚴重虧損，物業公司正式撤場。長豐縣北辰天都小區的第一太平融科物業披露，三年多服務期內累計虧損超過340萬元，已計劃退出。瑤海區利港銀河新城、蜀山區頤園世家等小區也相繼收到物業的退場函。

合肥樓市航拍圖

視線投向全國，情況更為集中。2026年4月，融創服務向杭州涌璘府小區發出撤場通知書，宣布將于6月30日退出服務。幾乎同時，萬科物業也宣布將陸續退出武漢、徐州等地的8個住宅項目。這些公告并非孤例，而是行業收縮的縮影。

2025年全國物業撤場項目達173個，其中64.7%的案例屬于物業企業“主動撤出”或“到期不續”。2024至2025年，TOP50物企在管項目主動撤場率同比增長37%，住宅項目占比超過八成。從地域分布看，撤場項目高度集中在蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市，這些城市的案例占全部監測樣本的65%左右。一個值得關注的現象是，樓齡在5年以內的次新房項目成為撤場“重災區”，占比達到35%。這類項目往往因高空置率、低收繳率及開發商遺留問題，迅速陷入經營困境。

頭部企業的戰略調整尤為明顯。2025年，雅生活累計主動退出548個在管項目；中海物業約滿不續或退盤項目達5560萬平方米；永升服務退場簽約面積約4200萬平方米；世茂服務退出的在管面積也超過3000萬平方米。這些數字清晰地表明，物業行業正集體告別盲目擴張的“跑馬圈地”時代，轉向以效益為核心的精細化運營。

NO.2 | 貳

破局之路：從“包干制”到“信托制”，重構信任是核心

物業公司批量撤退，核心原因并不復雜：項目持續虧損，經營難以為繼。這背后是“收入鎖死”與“成本暴漲”的嚴重倒掛。

收入端：收繳率持續走低，調價困難重重。物業費是物業公司最主要的收入來源，但收繳率正面臨嚴峻挑戰。2025年百強企業平均物業費收繳率為87.32%，呈持續下降趨勢，其中住宅平均物業費收繳率更低，為82.67%。行業公認的底線是：住宅物業費收繳率低于85%難以保本，低于60%必然深度虧損。然而現實是，部分中小物業企業的項目收繳率甚至跌破50%。在合肥北辰天都小區，物業公司披露三年多累計虧損超過340萬元，直接原因就是“業主物業費收繳率持續偏低”。

合肥樓市航拍圖

與此同時，物業費標準卻幾乎“凍漲”。全國超80%的小區物業費近十年未調整。多地實行政府指導價，調價需經過“雙過半”業主同意的復雜程序，成功率低。2025年全國物業費調價成功率僅35%，且漲幅多低于5%。

成本端：人力成本剛性上漲，設施維護壓力劇增。物業管理是典型的人力密集型行業。人力成本（工資、社保、福利）已占到物業總支出的近七成。近五年，各地最低工資標準年均漲幅5%-8%，社保繳納全面規范，基層用工成本較五年前上漲近40%。一個普通保安的月薪已從3500元普遍漲至4200元以上。

另一方面，全國大量小區進入設施設備老化集中期。電梯、消防系統、供排水管網等進入故障高發期，維保費用大幅飆升。房齡超15年的小區，設施維保成本占總支出比例可從10%-20%飆升至70%-100%，徹底吞噬原本微薄的利潤。

收入停滯與成本飆升的雙重擠壓，使得大量項目陷入“服務縮水—業主拒繳—虧損加劇—進一步縮減服務”的惡性循環，最終只能以撤場告終。

NO.3 | 叁

破局之路：從“包干制”到“信托制”，重構信任是核心

面對行業困局，物業企業和社區治理者都在尋找新的出路。企業的選擇是“戰略性收縮”與“業務優化”。多家頭部物企已明確2026年將全面清退三四線城市不盈利項目，甚至將一線城市物業費低于2.5元/平方米的低效項目納入拋盤范圍。同時，企業紛紛拓展商寫、公建、城市服務等非住宅業態，并探索社區零售、家政、養老等增值服務，尋求新的利潤增長點。

而在業主端，一種名為“信托制”的物業服務新模式正在全國多地悄然興起，試圖從根源上破解“收費難、不信任、管不好”的行業頑疾。

信托制物業的核心是“財務共管、陽光透明”。與傳統“包干制”不同，信托制模式下，小區所有物業費、停車費、廣告費等公共收益全部存入業主共管賬戶（信托賬戶）。物業服務企業作為受托人，按合同約定提取固定比例或固定金額的酬金，剩余資金全部用于小區服務，所有收支明細向全體業主實時公開、可查可核。

這種模式徹底改變了業主與物業公司的關系。物業公司從“管理者”轉變為“服務者”，其收入與服務質量直接掛鉤。業主則從被動繳費者變為擁有知情權、監督權和共同決策權的“委托人”。

實踐已初見成效。發源于成都的信托制模式，目前已在當地超過1200個小區引入，物業費收繳率、業主滿意度均超過98%，矛盾糾紛平均下降95%。2026年以來，該模式在全國加速推廣。在合肥，改革也已邁出關鍵步伐。今年3月，蜀山區蜀麓苑小區完成“信托制”物業簽約，成為該區首個試點。4月，高新區九璽花園（53萬平方米）以信托制框架公開招標，最終由保利物業中標，并設立一年試用期，將服務與考核直接掛鉤。

信托制物業通過重構信任關系，建立公開透明的共管機制，為陷入僵局的傳統物業服務模式提供了一種可能的解決方案。它不僅是管理模式的創新，更是基層社區治理理念的一次深刻變革。

NO.4 | 肆

結語

全國范圍內超過200個住宅項目的物業撤場，標志著物業管理行業粗放增長時代的終結。這并非行業的衰退，而是一次深刻的自我調整與價值重構。當“規模神話”破滅，企業必須回歸商業本質，追求有質量的增長；當“低價低質”的循環難以為繼，社區治理也需要尋找新的平衡點。

信托制物業的探索，或許為打破業主與物業之間的信任堅冰、建立可持續的社區服務模式點亮了一盞燈。未來的物業服務，必將走向更加透明、專業、共治的新階段。這場席卷行業的“撤場潮”，既是挑戰，也是推動行業走向成熟與規范的重要契機。對于千萬業主而言，一個更清晰、更負責任、更值得信賴的居住服務環境，正在陣痛中孕育。