成交價70.45億！華潤底價競得龍崗大運宅地，將連片打造

5月6日下午，備受市場關注的龍崗區龍城街道G01046-0106宗地成功出讓。

本次出讓僅有一家企業報名競買，據工商資料顯示，競得人深圳市潤圳房地產有限公司為華潤置地100%控股子公司。因此華潤置地以底價成功競得，成交總價70.45億元，折合樓面地價約14776元/平方米。

作為深圳今年第三宗成功出讓、且掛牌總價最高的涉宅用地，該地塊因其特殊的“前世今生”背景——原規劃為約700米“中國第一高樓”的深港國際中心地塊——自掛牌以來便備受矚目。

第一太平戴維斯華南區董事長吳睿表示，這一成交結果不僅為深圳東部中心建設注入強勁信心，也為大運片區未來的房價走向提供了重要風向標。

現場圖片。圖源：深圳交易集團

值得一提的是，地塊旁邊是由華潤置地（具體由旗下華潤萬象生活操盤）開發運營的 “大運天地” ，占地52萬㎡（其中商業部分約6.5萬㎡），于 2024年7月28日正式開業。該商業體最大的特色在于將商業街區、生態湖景、公園綠地及專業體育場館融為一體，打造出一種“文體旅商”融合的全新消費場景。

據樂居從華潤內部人士處了解到，此次競得的地塊將與這個運營成熟的文旅地標共同打造，形成連片商業效應。

龍崗大運天地。樂居攝

龍崗關鍵地段，周邊在售新盤均價“6字頭”起

此次出讓地塊所處的大運新城板塊，是除坂田板塊之外，龍崗房地產市場、配套資源較為成熟的區域，是近年龍崗發展規劃中的重點板塊，一二手房交投也較為活躍。

存量市場方面，大運多個樓盤掛牌價突破6萬/㎡，以“四大金剛”領漲區域市場。據深圳貝殼找房3月最新數據，陽光天健城成交均價5.74萬/㎡、綠景大公館掛牌價達7.46萬/㎡，實際成交價在5.6萬/㎡；雙子座公館掛牌價6萬/㎡出頭、成交價也在5.2萬/㎡左右，這幾個都是大運中心的標桿項目。

同片區的頤安都會中央二期、五期，最新成交均價也在4.9萬-5.4萬/㎡之間，展現出十分堅挺的市場競爭力。

對于此次出讓宅地未來銷售均價，第一太平戴維斯華南區董事長吳睿分析認為，可參考同區域的中海大運玖章項目（當前去化正常，成交均價約5-6萬/㎡），本次出讓地塊在建筑高度、密度上更具優勢，且毗鄰高能級商業體，因此未來住宅定價有望站上6萬/㎡以上。

現場圖片。圖源：深圳交易集團

原“中國第一高樓”地塊“涅槃重生”

本次G01046-0106宗地成交的最大亮點在于“昔日深港國際中心‘地王’存量盤活，純商業地標變身住宅主導的綜合社區”。

地塊歷史跨度極大，從239億“地王”到70億重生。

該地塊的前身可追溯至2017年12月——彼時，世茂集團以239.43億元的天價競得該地塊，計劃總投入500億元打造包含超高層主塔（曾規劃約700米“中國第一高樓”）在內的“深港國際中心”，轟動一時

然而，隨著2022年世茂集團爆發流動性危機，項目全面停工。2023年，該項目資產兩次進入司法拍賣程序，起拍價從約130.44億元降至約104.35億元，均因無人出價而流拍，項目一度陷入“賣不掉、建不了”的困境。

轉折點出現在2025年，龍崗區相關部門以約68億元的總價收儲世茂持有的相關地塊及地上物，此次以70.45億元起拍價重新掛牌，較政府收儲價略有上浮，但與世茂最初拿地成本相比已大幅降低約71.5%。

G01046-0106宗地屬存量盤活項目，競得人須按現狀接收土地，并在保障安全的前提下自行處理現狀地上建（構）筑物。

去年11月，規劃方案根本性調整，住宅躍升為主角。與舊規劃相比，地塊的新方案發生了根本性改變。用地性質由商業用地調整為“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”，其中住宅面積達30.56萬平方米，占總建筑面積的約60%，取代商業成為絕對主角；商業部分則縮減至14.35萬平方米。規劃容積率從原項目約4.17大幅降至3.26。

“該地塊屬于政府收回后重新優化指標，如大幅增加住宅比例、降低商業配比……并成功掛牌的典型案例，雖然此前經歷多次司法流拍，但最終以接近原價三折的方式盤活存量土地，使其經濟可行性大幅提升，為其他因規劃不合理（如商業比例過高）而陷入困境的項目，提供了極具借鑒意義的調整方向。”吳睿補充道。

大運中心G01046-0106地塊概況

宗地編號G01046-0106，位于龍崗區龍城街道大運新城中心區，總用地面積169734.85平方米（建設用地面積146377.9平方米、道路用地面積23356.9平方米），規定容積率≤3.26，規定建筑面積476800平方米。

用地性質為二類居住用地、商業用地、城市道路用地，土地使用年限為住宅70年、商業及酒店40年。

新建規定建筑面積中，住宅建面約305617平方米，商業建面約143456平方米，另配建兩所幼兒園、兩所托兒所以及社區體育活動場地、兒童游戲場地、托幼和長者服務機構等社區配套設施。

宗地起始價704500萬元，競買保證金140900萬元，采取“不設上限，競地價，價高者得”的競價方式，加價幅度為1000萬元。

根據出讓要求，住宅須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工、4年內竣工；集中商業及酒店須在2.5年內開工、6年內竣工，并允許競得人分宗開發，優先開發住宅部分以快速回籠資金。

此外，宗地還要求競得人提供“交房即發證”服務；如溢價成交，集中商業、酒店部分不參與溢價分攤。